Immobilienrecht

Erwerb von Immobilien – Erwerb von Eigentumswohnungen

Immobilienrecht

Der Kauf einer Immobilie ist unabhängig davon, ob diese zur Weitervermietung als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erworben werden soll, mit beträchtlichen Risiken verbunden, so dass der Kauf einer Eigentumswohnung oder einer sonstigen Immobilie unbedingt vorher rechtlich von einem spezialisierten Anwalt geprüft werden sollte.

Für Mandanten die in Deutschland, insbesondere in Berlin eine Immobilie erwerben wollen bieten wir einen speziellen Komplett-Service an. 

Wir begleiten Ihren Immobilienkauf sach- und fachkundig und umfassend vom Entwurf des Kaufvertrages bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir teilen Ihnen mit, welche Unterlagen Sie zur Prüfung des Kaufs benötigen (hier insbesondere Kaufvertragsentwurf, Baubeschreibung, Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Grundbuchauszug, Protokolle Eigentümerversammlungen, Beschlusssammlung, Jahresabrechnung), fordern diese wenn notwendig an und prüfen sie. Der Kaufvertrag wird einer rechtlichen Prüfung unterzogen und falls erforderlich angepasst und optimiert. Wir nehmen den Kontakt zum Notar auf, stimmen alles Erforderliche mit ihm direkt ab und begleiten oder vertreten Sie – wenn gewünscht – im Beurkundungstermin (Abschluss des Kaufvertrages). Schließlich beraten wir Sie in allen mit dem Immobilienkauf zusammenhängenden Angelegenheiten und erklären Ihnen sämtliche Abläufe verständlich.

Die Kosten für unser Leistungspaket sind ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis als fixe Pauschale. Die einmalige Gebühr erhöht sich auch nicht, wenn der Aufwand höher als erwartet ist.

Unsere Leistungen im Überblick:

  • Begleitung Ihres Immobilienkaufs bis zur Eigentumsumschreibung
  • Rechtliche Prüfung aller Unterlagen
  • Ggf. Beschaffung der Unterlagen
  • Prüfung und Optimierung des Kaufvertrages
  • Korrespondenz mit dem Notar
  • Begleitung und Vertretung im Notartermin
  • Steuerrechtliche Prüfung und Beratung
  • Erläuterung der Abläufe
  • Einmalige Pauschalgebühr für sämtliche Leistungen

 

Weitere Informationen/Themengebiete:

 

Kauf einer Eigentumswohnung

Immobilienrecht

Besonderheit: Erwerb einer noch zu errichtenden Wohnung vom Bauträger

Eine Besonderheit gegenüber dem Kauf einer Bestandswohnung, also einer Eigentumswohnung in einem schon errichteten Gebäude, stellt der Erwerb einer noch zu errichtenden Wohnung vom Bauträger dar. Hier sind auf rechtlicher wie tatsächlicher Ebene die folgenden Punkte von dem mit der Prüfung beauftragten Anwalt zu beachten:

Wichtig ist zunächst, dass der Käufer ausreichend Zeit hat den Kaufvertrag einschließlich aller Nebenurkunden (Leistungsverzeichnis/Baubeschreibung, evtl. Sonderausstattung, Grundbuchauszug, Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan; bei Aufstockung auf Bestandswohnungen: Protokolle der ETV, Jahresabrechnungen, Jahreswirtschaftsplan) eingehend zu lesen und von einem fachlich darauf spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen. Der notarielle Kaufvertragsentwurf muss dem Kaufinteressenten mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung überlassen werden.

Der mit der Prüfung befasste Rechtsanwalt wird zunächst als einen der wichtigsten Punkte prüfen, ob der Kaufgegenstand, also das Gebäude nebst Grundstück oder die Eigentumswohnung nebst evtl. Keller, Stellplatz, Garten usw. genau bezeichnet ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist zu prüfen, ob die das Sondereigentum an der Wohnung mit einer Nummer bezeichnet ist und diese Nummer mit der Bezeichnung in der Teilungserklärung und im  Aufteilungsplan übereinstimmt. Wenn Sondereigentum an einem Kellerraum oder Sondernutzungsrechte an einem Stellplatz, Garten oder sonstigen Räumen oder Flächen zu Gunsten des Käufers begründet werden sollen, prüft der Anwalt, ob auch diese Sondernutzungsrechte genau und richtig bezeichnet und ausgewiesen sind. Der notarielle Kaufvertrag muss auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan Bezug nehmen. 

Die Baubeschreibung bezeichnet die Leistungen, die der Bauträger gegenüber dem Käufer zu erbringen hat. Es ist von großer Wichtigkeit, dass die Leistungen so exakt im Leistungsverzeichnis (Baubeschreibung) beschrieben sind, dass die zu erbringende Leistung beim Abschluß des Kaufvertrages einklagbar feststeht, denn was nicht im Leistungsverzeichnis aufgeführt ist, schuldet der Verkäufer nicht. Baumaterialien, Fliesen, Böden, Sanitärausstattungen, Fenster, Türen, Schlösser usw. sollten so beschrieben sein, dass sie entweder hinsichtlich des Produktes (genaue Produktbeschreibung, Ausführungsart, DIN-Norm, Qualitätsstandard) oder sogar mit dem Produktnamen (Hersteller, Modell, Serie) oder zumindest hinsichtlich des Wertes konkretisiert werden.

Vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages  sind unbedingt auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu prüfen und die dem Käufer regelmäßig schwer verständlichen rechtlichen Regelwerke und Begriffe zu erläutern. Dort in der Teilungserklärung erfolgt die sachenrechtliche Zuordnung des Eigentums und der Sondernutzungsrechte und wird das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt. So kann z.B. festgelegt sein, welche Sondernutzungsrechte an  Gemeinschaftsflächen, z.B. an Kellerräumen und Garten bestehen, wie, nach welchem Schlüssel die Kosten in des Gemeinschaftseigentums umgelegt werden, ob von der Möglichkeit Gebrauch gemacht wird Kosten am Gemeinschaftseigentum einem allein nutzungsberechtigten Sondereigentümer aufzuerlegen (z.B. Balkonsanierung, Fenstersanierung/Fensteraustausch). Ebenfalls können dort  Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen oder –Vorbehalte hinsichtlich des Sondereigentums an der Eigentumswohnung und Gebrauchsregelungen (Hausordnung) bestimmt werden.

Nach den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) hat jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der von ihm erworbenen Wohnungen oder der Größe seiner Wohnung eine Stimme (Abstimmung nach Köpfen). In der Teilungserklärung sollte sinnvollerweise festgehalten sein, dass eine Abstimmung nach Tausendstel Anteilen zu erfolgen hat. Damit ist auch sichergestellt, dass diejenigen, die ein höheres Kapital in die Anlage investiert haben (z.B. Eigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung) ein höheres Stimmrecht haben, als Eigentümer, die nur ein geringeres Kapital investiert haben (z.B. für 1-Zimmer-Wohnungen). Ferner wird in der Regel bereits von dem Bauträger ein Verwalter bestimmt. In einigen Fällen wird jedoch nach dem Kopfprinzip abgestimmt, d.h. auf eine Sondereigentumseinheit (z.B. Eigentumswohnung) entfällt eine Stimme.

Bezüglich der Nebenkosten wäre zu berücksichtigen und zu prüfen, ob in der Wohnungseigentumsanlage Gewerbeeinheiten vorhanden sind, wie z.B. Restaurant, Sauna oder ähnliches, die sehr hohe Nebenkosten haben können, sei es im Wasserverbrauch oder bei der Abfallbeseitigung. In der Teilungserklärung sollte dann enthalten sein, dass solche Gewerbebetriebe gesondert abgerechnet werden außerhalb der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen. Zu prüfen wäre vor Abschluss des Kaufvertrages auch, ob der Bauträger selbst bereits als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist. Soweit ein Vertragspartner als Bevollmächtigter eines Dritten bei der notariellen Beurkundung erscheint, muss die Bevollmächtigung nachgewiesen sein.

Zu beachten ist, dass die Bauträger in der Regel zur Absicherung ihrer eigenen Baufinanzierung die Forderungen gegen die Käufer an die finanzierende Bank abgetreten haben. Dies muss im Vertrag festgehalten sein. Hierzu wird bestimmt, dass der Käufer mit schuldbefreiender Wirkung ausschließlich auf das im Vertrag angegebene Konto bezahlen kann. Hieran muss sich der Käufer auf jeden Fall halten. Nimmt der Käufer Zahlungen an den Bauträger unmittelbar vor, erfolgen diese Zahlungen nicht mit schuldbefreiender Wirkung, so dass die den Bauträger finanzierende Bank berechtigt ist, den Kaufpreis nach wie vor zu fordern. Gerät der Bauträger in die Insolvenz, hat der Bauherr keine Möglichkeit mehr, eventuell an den Bauträger gezahlte Beträge zurückzuerlangen.

Hinsichtlich des Zahlungsplanes für den Kaufpreis gelten für den Käufer einer zu errichtenden Immobilie die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Der Bauträger ist berechtigt sieben Raten zu verlangen und die Raten zusammenzufassen, wobei die Raten wie folgt aufgeteilt werden können:

  • 30 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, von der restlichen Vertragssumme
  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
  • 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
  • 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  • 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
  • 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
  • 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
  • 3 % für den Estrich,
  • 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
  • 3 % für die Fassadenarbeiten,
  • 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Der Kaufvertrag ist vom Anwalt auch darauf hin zu prüfen, ob die Vorschriften der MABV vom Verkäufer der Immobilie eingehalten werden.

Vertragsstrafen für nicht rechtzeitige Fertigstellung können vereinbart werden, sind allerdings zu beschränken, sowohl hinsichtlich der Vertragsstrafe, die pro Tag der Verzögerung geschuldet wird. Hier kann ein Faktor von maximal 0,2 % der Auftragssumme vereinbart werden. Auch die maximale Gesamtvertragsstrafe muss nach oben beschränkt werden und zwar auf maximal 5 %. Aus anwaltlicher und Käufersicht ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im notariellen Kaufvertrag sinnvoll, da es gerade beim Kauf von Eigentumswohnungen in noch zu errichtenden Objekten häufig zu Verzögerungen kommt und die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Kaufvertrag Streit um die Höhe des Schadens vermeidet und dem Käufer die Durchsetzung seines Schadens erleichtert. Diese Vertragsstrafe wird juristisch  pauschalierter Schadensersatz genannt und kann für den Fall der Verzögerung vereinbart werden. Dies ist wie dargestellt sinnvoll, weil es für den Immobilienkäufer höchst problematisch ist, einen Schaden z.B. in Form eines Nutzungsausfall für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung geltend zu machen. Soll die Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben und vermietet werden, so kann der entgangene Mietzins bei Verzögerungen als Schadensersatz geltend gemacht werden. Bei beabsichtigtem Selbstbezug der Eigentumswohnung ist es sinnvoll, als pauschalierten Schadensersatz pro Monat einen Betrag in Höhe des objektiven Mietwertes anzusetzen. Bei der Prüfung des notariellen Kaufvertrages sollte der Anwalt sein Augenmerk daher unbedingt auch auf die die Vertragsstrafe legen.

Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklauseln in Immobilienkaufverträgen, nach denen der Notar vollstreckbare Ausfertigung in der Urkunde an den Verkäufer ohne Nachweis der Fälligkeit erteilen darf, sind unwirksam. Zulässig wäre aber wohl eine Vereinbarung, dass der Notar dann eine vollstreckbare Ausfertigung ausreichen darf, wenn durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der eventuell bereits im Kaufvertrag bestimmt werden kann, der Bautenstand und damit die Fälligkeit der jeweiligen Zahlungsrate  bestätigt wird. Für den Käufer einer Eigentumswohnung ist eine derartige Vereinbarung überhaupt, wenn vermeidbar, nicht zu empfehlen. Viele Bauträger bestehen aber auf dieser oder einer ähnlichen Klausel.

Soweit in dem Bauträgervertrag vereinbart ist, dass der Bauträger berechtigt ist, von der Planung abzuweichen, muss der Anwalt prüfen wie weit diese Befugnis geht. Verhindert werden muss, dass dies zur wertbeeinträchtigenden Änderungen im Hinblick auf die zu erwerbende Immobilie führen kann.

Werden dem Bauträger Vollmachten in dem Vertrag eingeräumt, prüft der Anwalt, ob diese  beschränkt werden, insbesondere auch soweit die Bevollmächtigung zur Änderung der Teilungserklärung erteilt wird. Grundsätzlich ist beim Erwerb einer Immobilie vom Bauträger aber eine Änderungsvollmacht im notariellen Kaufvertrag üblich und aus Sicht des Bauträgers notwendig. 

Zu prüfen ist vom Rechtsanwalt auch, ob die Baubeschreibung der Beschreibung des Prospektes und den Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer entspricht und vor allem, ob die Baubeschreibung, bzw. das Leistungsverzeichnis wirksamer Bestandteil des Immobilienkaufvertrages geworden ist. Der Kaufvertrag muss dazu ausdrücklich Bezug nehmen auf die Baubeschreibung. Dies lässt sich optimal durch eine Bezugnahme des Immobilienkaufvertrages auf die als Anlage bezeichnete Baubeschreibung erreichen.
 
Zur Prüfungsliste des Anwalts gehört auch, ob Sonderwünsche des Käufers der Immobilie eingebracht werden können und wie diese abzurechnen sind. Eine Abrechnung mit dem Bauträger ist jedenfalls einer Abrechnung mit dem bauausführenden Subunternehmer vorzuziehen. Aus Käufersicht sollte der Anwalt immer prüfen, ob im Kaufvertrag über die Eigentumswohnung oder eine andere Immobilie ein Festpreis vereinbart ist.
 
Zu prüfen ist vom Anwalt ferner, wie die Gewährleistungsregelungen gestaltet sind. Liegt bei Abtretung von eigenen Gewährleistungsansprüchen des Bauträgers gegen den Subunternehmer eine Handwerkerliste bei? Besteht zumindest ein vertragliches Recht auf Vorlage der Handwerkerliste, in denen deren Gewährleistungsfristen enthalten sind? Nach der Rechtsprechung muss die subsidiäre, d.h. die ersatzweise Haftung des Bauträgers stets erhalten bleiben.

Übertragung/Belastung einer Immobilie

Bei der Übertragung eines Grundstückes ist immer zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft (auch Grundgeschäft und dingliches Geschäft genannt) zu unterscheiden. Durch das Verpflichtungsgeschäft (in der Regel der eigentliche Kaufvertrag) verpflichten sich die Parteien, die zur Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen abzugeben. Das Verpflichtungsgeschäft muss notariell beurkundet werden (§ 311 b BGB). Die Beurkundungspflicht erstreckt sich auf alle Regelungen, die die Parteien im Zusammenhang mit einer Übertragung des Grundstückseigentums treffen. Dies gilt auch für Vorverträge und Vertragspakete (etwa im "sale and lease back"-Verfahren). Das Verfügungsgeschäft besteht aus Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Dies gilt neben der Übertragung des Eigentums auch für die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit, Reallast, einem Grundpfandrecht etc..

Neben der Grundbucheintragung ist Einigung darüber, dass die angestrebte Rechtsfolge (Übergang des Eigentums, Belastung des Grundstücks, Übertragung der Belastung) eintreten soll, notwendig. Bei der Eigentumsübertragung wird die Einigung Auflassung genannt (§ 925 BGB) und muss vor einem Notar oder einer anderen zuständigen Stelle erfolgen. Die Auflassung wird bei Grundstückskaufverträgen oft schon in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen. Um zu Verhindern, dass der Notar Auflassung und Grundbuchumschreibung vor Kaufpreiszahlung veranlasst, wird er meist angewiesen, die Umschreibung erst dann zu beantragen, wenn die Kaufpreiszahlung erfolgt oder gesichert ist (Vorlagesperre).

Der Grundstückskaufvertrag

Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Darüber bietet sich die Klärung weiterer Punkte an.
So sind die Vertragsparteien zu benennen. Wird eine Partei vertreten, so wird dies festgehalten und eine entsprechende Vollmacht beigefügt.
Insbesondere ist der Kaufgegenstand genau zu beschreiben, dies erfolgt durch Angabe der Lage- und Grundbuchdaten. Wird nur eine Teilfläche verkauft, bietet es sich an, dem Vertrag einen Grundstücksplan beizufügen.
Es ist üblich, für den Fall der Flächenabweichung eine Kaufpreisanpassungsklausel zu vereinbaren. Auch die sich aus dem Grundbuch ergebenden Belastungen sind im Kaufvertrag wiederzugeben.
Hinsichtlich der Hauptpflicht des Verkäufers (Eigentumsverschaffung) ist klar zu stellen, ob das Grundstück im aktuellen Zustand übertragen werden oder etwa noch bebaut werden soll (Bauträgervertrag).
Die Hauptpflicht des Käufers (Zahlung des Kaufpreises) muss der Höhe nach bestimmt oder bestimmbar sein. Gegebenenfalls ist anzugeben, ob Umsatzsteuer anfällt. Auch die Kaufpreisfälligkeit ist zu regeln. Welche Fälligkeitsvoraussetzungen definiert werden sollen, hängt vom Einzelfall ab. In der Regel gehören die Sicherstellung der Eintragung durch die Eigentumsverschaffungsvormerkung, das Vorliegen des gemeindlichen Negativattests und die Erklärung zur Lastenfreistellung dazu. Es bietet sich alternativ die Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto an, der Notar leitet den Betrag dann nach erfolgter Eigentumsübertragung weiter. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass der Käufer nicht nach erfolgter Zahlung ohne Grundstück dasteht, weil die Eigentumsübertragung nun doch scheitert.
Wird der Kaufpreis fremdfinanziert, wird der Kreditgeber eine Sicherheit verlangen, in der Regel die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld.
In der Praxis wird der Besitz (die tatsächliche Sachherrschaft) vor der Eigentumsübertragung übergehen, da es keinen Grund gibt, mit den praktischen Auswirkungen des Geschäftes die Bearbeitung durch das Grundbuchamt abzuwarten. Es sollte vertraglich geregelt werden, wann (in der Regel mit dem Besitz) Nutzungen und Lasten (also Nutzungsrechte, Mieteinnahmen, Steuern und Abgaben) übergehen, dies gilt auch für die Verkehrssicherungspflicht.

Mängelansprüche sind in den §§ 434ff. BGB geregelt, es kann sich aber anbieten, die Haftung des Verkäufers zu erweitern, zu beschränken oder auszuschließen. Ein Mangel kann in der Form eines Rechts- oder Sachmangels vorliegen. Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn Rechte Dritter bestehen, die der Käufer gegen sich gelten lassen muss obwohl dies nicht im Kaufvertrag vereinbart war. Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Grundstück von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ist nichts vereinbart, ist die vertraglich vereinbarte bestimmte Verwendung, hilfsweise die übliche Verwendung maßgeblich (Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit). Der Verkäufer kann auch eine Garantie (§ 443 BGB) für die Beschaffenheit des Grundstücks oder einzelner Teile übernehmen. In diesem Fall haftet der Verkäufer verschuldensunabhängig für einen Mangel. Umgekehrt ist auch ein Haftungsauschluss (§ 444 BGB möglich), dies ist bei Grundstücken mit Bestandsgebäuden, die nicht erst seit kurzem fertig gestellt sind, üblich und auch durch AGB möglich.
Zu prüfen ist auch, ob neben dem gesetzlichen ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart werden soll. Häufig anzutreffen ist die Regelung, dass der Verkäufer zum Rücktritt berechtigt ist, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bei Fälligkeit zuzüglich einer zu setzenden angemessenen Nachfrist zahlt.

Möglich ist auch eine Kaufoption. Hierbei erhält der Käufer die Möglichkeit, über den Kauf des Grundstücks zu bereits fest definierten Bedingungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums frei zu entscheiden. Der Verkäufer ist zum Verkauf zu diesen Bedingungen verpflichtet, wenn die Entscheidung des Käufers fristgerecht positiv ausfällt. Der Verkäufer bindet sich also, der Käufer nicht.

Bauträgervertrag

Bauträger ist, wer sich dem Grundstückserwerber gegenüber verpflichtet, auf dem zu übertragenden Grundstück Baumaßnahmen (Neuerrichtung eines Gebäudes, Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen) durchzuführen. Beim Bauträgervertrag treten zu den Pflichten des normalen Grundstückskaufvertrags die werkvertraglichen Pflichten des Bauträgers, das Bauvorhaben durchzuführen. In der Praxis werden die Pflichten durch ein Baubeschreibung definiert. Die Zahlung erfolgt in der Regel nicht nach § 641 BGB erst nach Abnahme, sondern gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stufenweise, da sonst der Bauträger das gesamte Bauwerk vorfinanzieren müsste. Im Rahmen der Mängelansprüche bestehen Ansprüche aus Kauf- und Werkvertrag nebeneinander.

Maklervertrag

Da der Maklervertrag nur rudimentär im Gesetz geregelt ist (§§ 652ff BGB, 93ff HGB), ist es bei der Beauftragung eines Maklers ganz besonders geboten, dies umfassend vertraglich zu regeln. Der Makler erhält nur im Erfolgsfall (Abschluss eine Kaufvertrages) eine Provision, wird also nicht aufwandsbezogen vergütet. Zu unterscheiden ist zwischen Nachweis- und Vermittlungsmaklern: Beim Nachweismakler wird die Provision fällig, wenn der Makler seinem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat und daraufhin Vertragsverhandlungen beginnen, an deren Ende ein Vertragsschluss steht. Der Vermittlungsmakler weist nicht nur eine Kaufinteressenten nach, sondern unterstützt seinen Auftraggeber, indem er auch den Vertragsschluss vermittelt.

Wertermittlung von Immobilien

Neben der subjektiven Bewertung einer Immobilie (etwa nach Lage oder Architektonik) gibt es mehrere gesetzlich geregelte Wertermittlungsverfahren und Wertbegriffe mit jeweils unterschiedlichen Funktionen.

Der Verkehrswert stellt den Marktwert der Immobilie dar, also den Wert, der bei einem freihändigen Verkauf wahrscheinlich zu erzielen ist. Zur Ermittlung des Verkehrswertes erstellt ein Gutachterausschuss oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ein Verkehrswertgutachten (§ 193 BauGB, § 33 HOAI). Das Wertermittlungsverfahren richtet sich nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) und den dazugehörigen Wertermittlungsrichtlinien. Zur Wertermittlung bieten sich das Vergleichsverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren an (vgl. § 7 WertV). Wichtige Größe bei der Wertermittlung ist der Boderichtwert, also der durchschnittliche Lagewert des Grundstücks.
Beim Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise geeigneter Grundstücke mit Hilfe der Kaufpreissammlung gegenübergestellt (§§ 13, 14 WertV, § 194 BauGB).
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie auf Grund der Herstellungskosten und damit des Wertes der baulichen Anlage. Zur Gesamtwertermittlung werden der ermittelte Wert der baulichen Anlage und der Bodenwert des Grundstücks addiert. Beim Ertragswertverfahren (§§ 15 - 20 WertV) wird der Wert der Gebäude auf Basis ihres Ertrages ermittelt. Die Summe aus diesem Wert und dem Bodenwert ergibt dann den Immobilienwert.

Der Einheitswert dient der Bewertung der Immobilie in steuerlicher Hinsicht. Hierbei erfolgt die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Dabei werden unbebaute Grundstücke nach ihrem "gemeinen Wert" (§ 9 BewG), bebaute Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren bewertet.

Soll die Immobilie belastet werden und ist hierzu eine Wertermittlung erforderlich, wird hierzu der Beleihungswert ermittelt. Dies erfolgt gemäß dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) nach einem Index- und Abschlagverfahren. Dabei handelt es sich grundsätzlich um einen um Sicherheitsabschläge reduzierten Verkehrswert. Der Beleihungswert gibt den Wert des Objektes aus Sicht eines finanzierenden Kreditinstitutes wieder, dass dieses Objekt 10 Jahre und länger finanzieren muss.

Der Buchwert stellt den Wert einer Immobilie dar, mit dem diese in der Bilanz eines Unternehmens ausgewiesen wird. Da zur Bezifferung des jeweiligen Buchwertes Abschreibungen in Ansatz gebracht werden, kann der Buchwert vom aktuellen Wert der Immobilie abweichen, wenn tatsächliche Wertminderung und Abschreibungsbetrag auseinander fallen.

Immobilienfinanzierung

Selten lässt sich ein Immobiliengeschäft ausschließlich mit Eigenkapital bestreiten. Meist ist Fremdkapital erforderlich, oft kann auch auf Fördermittel zurückgegriffen werden.

Der häufigste Fall der Finanzierung mittels Fremdkapital ist die Aufnahme eines Darlehens. In einem entsprechenden Darlehensvertrag sollten Regelungen über die Darlehenssumme, ihre Auszahlung, die erforderlichen Sicherheiten, die Laufzeit, der Zinssatz und die Rückzahlungsmodalitäten (etwa Annuitätendarlehen, Ratendarlehen, endfälliges Darlehen) geregelt sein.
In diesem Zusammenhang ist auf die Problematik der so genannten Schrottimmobilien hinzuweisen. In jüngster Zeit sind vermehrt Immobiliengeschäfte (meist Immobilienfonds) mit entsprechenden Finanzierungsangeboten über Darlehen als "Komplettpaket" angeboten worden. Bei diesen verbundenen Geschäften hat sich die Finanzierung bzw. der erhoffte finanzielle Vorteil als nicht realisierbar herausgestellt. Stellen Immobiliengeschäft und (Verbraucher)darlehensvertrag eine wirtschaftliche Einheit dar, besteht für den Verbraucher ein Widerrufsrecht, dass zur Rückabwicklung beider Verträge führt.

Fördermittel, also öffentliche Finanzierungshilfen können bei Immobiliengeschäften (neben steuerlichen Vergünstigungen) in Anspruch genommen werden, wenn das Projekt den entsprechenden Voraussetzungen entspricht. In Betracht kommen Fördermittel aus dem Bundeshaushalt und den Länderhaushalten sowie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Gefördert wird in Form von verlorenen Zuschüssen (hierbei muss das erhaltene Geld nicht zurückgezahlt werden), in Form von Darlehen mit besonders günstigen Konditionen und in Form von Bürgschaften für anderweitig aufgenommene Darlehen. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht regelmäßig nicht. Erfüllt der Antragsteller die Voraussetzungen, wir ihm ein entsprechender Zuwendungsbescheid erteilt. Bei zweckwidriger Verwendung der Mittel ist eine Rückforderung möglich.

Neben der Kapitalbeschaffung ergibt sich bei Immobiliengeschäften auch regelmäßig die Frage, wie erforderliche Sicherheiten geleistet werden können. Hier bieten sich neben der Hypothek und Grundschuld eine Sicherungsübereignung, Sicherungsabtretung oder schuldrechtliche Sicherungsmittel wie Schuldbeitritt oder eine Bürgschaft an

Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilien

Eine Immobilie muss sowohl kaufmännisch als auch technisch und hinsichtlich der Infrastruktur verwaltet werden. In technischer Hinsicht muss ein Gebäude gewartet und instand gehalten werden, gegebenenfalls sind haustechnische Anlagen zu bedienen (Heizung, Klimaanlage, Kommunikationsanlagen etc.). Aus kaufmännischer Sicht ist je nach Art der Immobilie eine Buchhaltung (inklusive Erstellung der Nebenkostenabrechnung), Kostenplanung und ein Vertragsmanagement erforderlich. Ferner muss die Infrastruktur an sich funktionieren, also eine Gebäudereinigung vorhanden sein, ein Winterdienst, Dienste für Gärten, Aussenanlagen, Tiefgaragen etc.
Grundsätzlich obliegt es dem Eigentümer, diese Aufgaben zu erfüllen. Er kann diese Aufgaben aber grundsätzlich auf etwaige Mieter mietvertraglich abwälzen oder ein externes Unternehmen damit beauftragen.

Die Dienstleistung der Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden wird auch unter dem Begriff Facility Management (FM) zusammengefasst. Schließt ein Eigentümer mit einem solchen Dienstleister einen Facility-Management-Vertrag ab, sollte dieser ein detailliertes Leistungsverzeichnis der Aufgaben des Facility Managers enthalten. Hierzu lässt sich das Facility-Management in verschiedene Aufgabenbereiche unterteilen: Das Kaufmännische Facility-Management widmet sich der Wirtschaftlichkeit des Gebäudes und umfasst die kaufmännischen Leistungen. Das Technische Facility-Management erfasst die Leistungen, die zum Betreiben der baulichen und technischen Anlagen und der Überwachung der technischen Prozesse gehören. Beim Infrastrukturellen Facility-Management werden gebäudebezogene Dienstleistungen erbracht bzw. überwacht. Darüber hinaus gibt es Querschnittsaufgaben, etwa das Flächenmanagement zur Verwaltung und Optimierung von Flächennutzungen.
Regelungsbedürftige Themen sind daneben etwa Modalitäten der Dokumentation, Fristen und Termine, Bereitschafts- und Reaktionszeiten, Haftung und Versicherung, Laufzeit und Kündigung und Art der Vergütung (etwa pauschal oder nach Aufwand bzw. als Mischform).
Bei Großprojekten macht es Sinn, dass zukünftige Facility-Management-Unternehmen in die Planungs- und Bauphase einzubinden, da diese meist über umfassende Erfahrung hinsichtlich der Haustechnik verfügen. Es gibt auch Generalunternehmer, die neben der Errichtung auch die Bewirtschaftung der Immobilie anbieten. Dies führt zu einer längeren Gewährleistung nach § 13 Nr. 4 Abs. 2 VOB/B).

Wird ein Unternehmen mit der Planung, Errichtung und dem anschließenden Betrieb einer haustechnischen Anlage (Heizung, Klimaanlage) beauftragt, spricht man von Contracting.
Beim Anlagen-Contracting verpflichtet sich der Contractor, eine technische Anlage zu planen, zu errichten und während eines definierten Zeitraumes (meist 10 - 20 Jahre) zu betreiben, er erhält dafür ein vorab geregeltes Nutzungsentgelt. Dies bedeutet, dass der Contractor die Errichtung der Anlage vorfinanziert und sich dies über das Nutzungsentgelt amortisieren soll. Das Anlagen-Contracting kommt sowohl bei der Neuerrichtung als auch bei grundlegenden Modernisierungen in Betracht.
Im Gegensatz dazu spietl die zweite typische Form des Contractings, dass Energiespar-Contracting (Performance-Contracting), nur bei Modernisierungsmaßnahmen eine Rolle. Beim Energiespar-Contracting legen die Parteien bei Vertragsschluss fest, welche Energieeinsparungen durch die Modernisierung erreicht werden sollen. Diese Einsparungen gibt der Auftraggeber an den Contractor weiter, dieser trägt also das Risiko, dass die Einsparziele nicht erreicht werden.

Immer häufig nehmen die Eigentümer die professionelle Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentumsanlagen sowie von Wohn- und Gewerbegebäuden in Anspruch. Auch die Verwaltungsübertragung von Eigentumswohnungen, deren Eigentümer sie nicht selbst benutzen, wird immer beliebter. Oft sind es wirtschaftliche Gründe, die den Eigentümer veranlassen, mit der Hausverwaltung einen professionellen Verwalter zu bestellen. Die Kosten dieser Beauftragung sind meist geringer als der Aufbau einer eigenen Hausverwaltung. Darüber hinaus verfügen die meisten Eigentümer nicht über die notwendige Fachkenntnis.

Dem Hausverwalter können vertraglich entweder alle Aufgaben der kaufmännischen und technischen Immobilienverwaltung übertragen werde oder nur diejenigen, die der Eigentümer selbst nicht wahrnehmen möchte oder kann. Üblicherweise bestehen sie Aufgaben der Hausverwaltung für Dritte darin, als Geschäftsbesorgung für den Eigentümer:

Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen, außergerichtliche oder gerichtliche Erstreitung der Mieten, Einhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs (Hausordnung, Untervermietung, etc.);

Entgegennahme, Anlegen und Abrechnen von Kautionen;

Durchführung von Mieterhöhungen, Neuvermietungen;

Erfüllung der Vermieterpflichten;

Abschluss aller für die Nutzung und den Betrieb einer Immobilie erforderlichen Verträge; Erkennen des Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf, Veranlassung der notwendigen Maßnahmen, Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte;

Sorge um die ordnungsgemäße und bedarfsgerechte Versicherung des Gebäudes, Leistung der Zahlungen und Geltendmachung von Versicherungsverträgen;

Erstellung von Abrechnung und Wirtschaftsplan;

Anlegung der Überschüsse aus der Bewirtschaftung;

Erstellung der notwendigen Abrechnungen gegenüber den Mietern (z.B. Betriebskostenabrechnung) und Sorgetragung um dessen Ausgleich.

Häufig wird für bestimmte Aufgaben vereinbart, dass sie nur nach vorheriger Entscheidung oder unter Mitwirkung des Eigentümers durchgeführt werden (Zustimmungsvorbehalt). Dies gilt insbesondere für die Mieterauswahl, Mieterhöhungen und größere Reparaturen.

Der Hausverwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag, für den geregelt ist, dass der Hausverwalter als Auftragnehmer weisungsgebunden ist. Möchte er von den Weisungen abweichen, die der Eigentümer als Auftraggeber erteilt hat, muss er, wenn nicht eine unmittelbare Gefahr abzuwehren ist, zuvor um dessen Entscheidung ersuchen. Ferner ist der Verwalter verpflichtet dem Eigentümer Auskunft zu geben, Unterlagen und Informationen, insbesondere aber auch erwirtschaftete Gelder herauszugeben und bis zur Herausgabe zu verzinsen.

Diesen Pflichten stehen die Rechte des Verwalters gegenüber. Er hat Anspruch auf eine Vergütung und die Leistung von Vorschusszahlung sowie dem Ersatz von Aufwendungen. Darüber hinaus hat der Verwalter einen Anspruch auf persönlichen Schutz durch den Eigentümer und auf Erteilung eines Zeugnisses.

Oftmals werden die Hausverwaltungsverträge unter einer Befristung abgeschlossen. Regelmäßig handelt es sich dabei um maximal fünf Jahre. Befristete Verträge enden mit Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine ordentliche Kündigung während der Vertragszeit ist nicht möglich. Für unbefristete Verträge sind die Kündigungsfristen in § 621 BGB geregelt. Sie richten sich nach dem Zeitraum, für den die Verwaltervergütung vereinbart ist. Unabdingbar für Verwalterverträge, egal ob befristet oder unbefristet ist, das Recht der außerordentlichen Kündigung mit zweiwöchiger Frist aus wichtigen Grund oder wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig gestört ist.

Da der Hausverwalter kein Treuhänder ist, nicht in eigenen Namen handelt, sondern im Namen des Eigentümers, muss er im Außenverhältnis deutlich machen, dass er mit den abgeschlossenen Verträgen nicht sich selbst, sondern den Eigentümer verpflichtet hat. Insbesondere gegenüber den Mietern ist es wichtig, dass die Bevollmächtigung des Hausverwalters schriftlich erfolgt. Eine Vollmachtsurkunde ist dem Mieter vorzulegen. Wenn er die Miete erhöhen oder die Kündigung des Mietvertrages aussprechen soll. Liegt die Urkunde nicht vor, kann der Mieter das Verlangen zurückweisen.

Die Vollmachtsurkunde sollte alle Handlungen gegenüber dem Mieter umfassen, die der Verwalter vertraglich übernommen hat (Vertragsabschluss, Mietinkasso, Mieterhöhung, Entgegennahme und Abrechnung einer Kaution, Kündigung und Überwachung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs). Anstelle der Vorlage der Vollmacht kann auch der Vermieter den Mieter über die erteilte Vollmacht schriftlich informieren. Bei Neuvermietung sollte die Vollmachtsurkunde dem Mietvertrag beigefügt sein.

Im Außenverhältnis, also gegenüber den Mietern und den Eigentümern, haftet der Verwalter nur für vorsätzliche und grob fahrlässige Verletzung der Sorgfaltspflichten selber, ansonsten besteht eine Haftung des Eigentümers. Gegenüber dem Mieter kann jedoch dann eine eigenständige Haftung des Verwalters entstehen, wenn er Sorgfaltspflichten des Eigentümers verletzt, z.B. nicht für die notwendige Sicherheit im Haus sorgt, obgleich dies vertraglich zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer vereinbart ist. Im Innenverhältnis, also gegen den Eigentümer, haftet der Verwalter in vollem Umfang für die Verletzung der Sorgfaltspflichten. Die Haftung wegen einfacher Fahrlässigkeit kann aber vertraglich zwischen dem Verwalter und dem Eigentümer ausgeschlossen werden. Das Haftungsrisiko wird regelmäßig durch eine Berufshaftpflichtversicherung (sog. Vermögensschadenshaftpflicht) des Verwalters abgesichert. Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit decken diese Versicherungen aber nicht ab.

Die Vergütung des Verwalters wird als Festbetrag pro Verwaltungseinheit (Wohnungen oder Gewerbeeinheit) vereinbart oder als Prozentsatz der Bruttomiete. Letzteres ist bei Objekten mit großen und mit sehr unterschiedlichen Einheiten sinnvoll. Für Objekte mittlerer Größe hat sich ein Satz von 4 % bis 6 % durchgesetzt. Die Höhe der Vergütung hängt natürlich auch von den übernommenen Pflichten ab, von der Frage, ob bestimmte Aufwendungen zusätzlich vergütet werden oder besondere Leistungen besonders honoriert.

Die Hausverwaltung kann gewerblich oder freiberuflich erfolgen. Die gewerbliche Hausverwaltung ist gemäß Gewerbeordnung bei der Gewebeaufsichtsbehörde anzuzeigen; einer Genehmigung bedarf es grundsätzlich nicht. Freiberuflich kann die Hausverwaltung im Rahmen einer freiberuflichen Tätigkeit (z.B. durch einen Rechtsanwalt) erfolgen.

Eigentumswohnanlagen

Im Jahr 1951 wurde mit dem WEG eine rechtliche und wirtschaftliche Grundlage zu schaffen, Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu erwerben und mit diesem Eigentum fast so zu verfahren wie mit dem Eigentum am bebauten Grundstück, was bedeutet, dass es nach Belieben genutzt, verändert, veräußert, vererbt und belastet werden kann.

Eigentumswohnungen stellen nicht nur eine beliebte Art des Wohnens dar, sondern ebenfalls eine beliebte Kapitalanlage. Das Recht, die Eigentumswohnung nach Wunsch zu nutzen, schließt auch die Möglichkeit der Vermietung mit ein. Etwas mehr als 50 Prozent der Eigentumswohnungen sind vermietet. Die Eigentumswohnung, die nicht zur Selbstnutzung, sondern zur Kapitalanlage erworben und vermietet ist, ist nicht nur wegen der dem Immobilieneigentum zugeschriebenen Werthaltigkeit beliebt, sondern auch weil sie eine konkretere Anlageform darstellt, als die meisten Alternativen.

Da die Wohnungseigentumsanlagen verwaltet werden müssen, für das gemeinschaftliche Eigentum ist dies sogar gesetzlich vorgeschrieben, hat sich mit dem WEG-Verwalter ein Betätigungsfeld für Immobilien-Unternehmen entwickelt. Nur in kleinen Wohnanlagen kann es möglicherweise praktischer sein, dass einer von den Wohnungseigentümern selbst die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernimmt. Regelmäßig werden externe Verwalter bestellt und entsprechend beauftragt. Als Verwalter einer WEG-Anlage sollte man sowohl die entsprechende Kenntnis im rechtlichen und baulichen Bereich besitzen, wie auch die notwendige kommunikative Kompetenz um mit Kunden, Mieter und Wohnungseigentümer kompetent umzugehen.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum, wie es im WEG geregelt ist, wurde auf der Grundlage des im BGB geregelten Bruchteilseigentum (§§ 741ff und 1106,1114 BGB) entwickelt. In dieser Bruchteilsgemeinschaft kann jedes Mitglied beliebig über seinen jeweiligen Anteil am Gesamteigentum entscheiden, über den Gegenstand im Ganzen können aber nur alle Mitglieder als Gemeinschaft entscheiden.

Allerdings wurden vielfältige Bestimmungen getroffen um das Wohnungseigentum von der Bruchteilsgemeinschaft abzugrenzen und genauer zu bestimmen. Untrennbar gehören beim Wohnungseigentum drei Elemente zueinander: Sondereigentum an den Räumen, als Bruchteil definierter Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum und die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Das Sondereigentum muss räumlich klar definiert werden, damit keine Unklarheiten darüber entstehen, wer über welche Teile zu verfügen und wer für welche Pflichten einzustehen hat. Daher können nur solche Räume oder Gebäudeteile zu Sondereigentum erklärt werden, über die ohne Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer verfügt werden kann und die ohne Auswirkung auf die Benutzbarkeit und Standfestigkeit des gesamten Gebäudes und die übrigen Wohnungen verändert werden können. Es kommend daher nur abgeschlossene Wohnungen/Räume, nur Gebäudebestanteile, die ohne wesentliche Beeinträchtigung der anderen Eigentümer verändert werden können und keine Einrichtungen oder Gebäudebestanteile, die für die gemeinsame Nutzung und Sicherheit erforderlich sind, als Sondereigentum in Betracht.

Hierzu die Kehrseite: Gemeinschaftseigentum. Es wird all das zum Gemeinschaftseigentum gezählt, was nicht Sondereigentum ist. Darüber hinaus muss der Bruchteil des Gemeinschaftseigentums geklärt sein, der als Miteigentumsanteil zu den einzelnen Wohnungen gehört. In der Regel wird dieser Anteil als Tausendstel oder Zehntausendstel des Gemeinschaftseigentums festgelegt.

Es gibt Teile des Gemeinschaftseigentums, die nicht zu Sondereigentum erklärt werden können, es aber dennoch dem Willen der Eigentümergemeinschaft entspricht, dass diese von einem einzelnen Wohnungseigentümer genutzt werden soll; z.B. Parkplatz auf Grundstück; Kellerverschläge, die baulich nicht abgeschlossen sind; Balkone; Terrassen vor Erdgeschoßwohnungen; Teile des Gartens usw. An solchen Gebäudeteilen oder Grundstücksflächen kann einem einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentum ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Das Sondernutzungsrecht ist der jeweiligen Wohnung, nicht dem Eigentümer, zugerechnet.

Die Teilungserklärung stellt eine Möglichkeit dar, wie Wohnungseigentum entstehen kann. Zumeist gibt es einen Bauträger, der ein Grundstück erwirbt, um darauf eine Eigentumsanlage zu errichten. Dieser teilt das Grundstück in die erforderlichen Anteile auf und begründet Sondereigentum. Die Aufteilung kann an bestehenden oder aufgrund der Baupläne erst noch zu errichtender Gebäuden geschehen. Die Teilungserklärung ist notariell zu beglaubigen

Es ist in der Teilungserklärung genau zu bestimmen, was Sondereigentum darstellt. Es wird hierbei ein Aufteilungsplan benötigt, in dem zeichnerisch festgehalten ist, welche Räume zu den einzelnen Wohnungen gehören und damit Sondereigentum bilden und an welchen Gebäudeteilen oder Grundstücksteilen Sondernutzungsrechte eingeräumt werden sollen. Der Aufteilungsplan ist von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu bestätigen.

Es ist weiterhin eine Bestätigung der Abgeschlossenheit erforderlich, da Wohnungseigentum nur an abgeschlossenen Räumen erworben werden kann. Diese Bescheinigung wird ebenfalls von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt. Handelt es sich um Eigentumswohnungen müssen die Einheiten eine Kochgelegenheit, ein WC und eine Waschgelegenheit besitzen.

Daneben ist weiterhin eine verbale Darstellung erforderlich, die sich in der Teilungserklärung befindet. Die tatsächlichen baulichen Verhältnisse, die Aufteilungserklärung und der Aufteilungsplan müssen übereinstimmen. Sollte dies nicht der Fall sein, so sind im Zweifel nicht eindeutig dem Sondereigentum zugeordnete Räume als Gemeinschaftseigentum zu betrachten.

Die Aufteilung ist im Grundbuch zu erklären. Das Grundstückgrundbuch wird geschlossen und es wird für jede einzelne Eigentumswohnung ein eigenes (Wohnungs-) Grundbuchblatt angelegt.

Jeder Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage ist automatisch Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese existiert ab dem Zeitpunkt, zu welche die Grundbücher angelegt sind.

Beim Ersterwerb müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein: das Wohnungsgrundbuch muss angelegt sein; es muss ein gültiger Kaufvertrag vorliegen; die Besitzübergabe muss erfolgen und eine Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch eingetragen werden. Der werdende Eigentümer hat dann die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers.

Aus dem Wohnungseigentum resultiere besondere Rechte und Pflichten eines einzelnen Eigentümers gegenüber den anderen Eigentümern. Diese sind in den §§ 13-16 WEG nach dem Grundsatz geregelt, dass der einzelne Eigentümer dulden muss, was er auch anderen Eigentümern zumutet und zu dem verpflichtet ist, zu dem alle verpflichtet sind. Die wichtigsten Pflichten: Duldung des Mitgebrauchs des Gemeinschaftseigentums durch die anderen Eigentümer; Duldung vermeintlicher Beeinträchtigungen, die durch die Nutzung der anderen Wohnungen entstehen; Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschafseigentum und an den anderen Wohnungen; Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig zu tragen. Diese Regelungen sind abdingbar, in den jeweiligen Teilungserklärungen können andere Rechte und Pflichten fixiert werden, allerdings sollte man sich dabei am WEG weitestgehend orientieren.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflösbar in dem Sinne, dass ein einzelner Eigentümer nicht die Auflösung verlangen kann. Die ist auch nicht bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Allerdings kann die Gemeinschaft durch die Vereinbarung aller Eigentümer ebenso aufgehoben werden, wie sie entstanden ist.

Als Gegengewicht gegen die Mitgliedschaft in einer solche unauflöslichen Gemeinschaft sieht das WEG die Möglichkeit vor, einen Eigentümer das Eigentum zu entziehen, wenn er in besonders schwerwiegender Weise die Rechte der anderen Wohnungseigentümer verletzt hat. Entziehung bedeutet aber nicht Enteignung. Voraussetzung für ein solches Verfahren ist die schwerwiegende Pflichtverletzung oder ein Hausgeldrückstand in Höhe von mehr als 3 % des steuerlichen Einheitswertes der Wohnungen über drei Monate. Eine Abmahnung muss der Beschlussfassung vorausgehen. Der Beschluss, dass das Verfahren eingeleitet werden soll, muss mit absoluter Mehrheit aller Eigentümer gefasst werden. Hierbei ist der Eigentümer gegen den sich das Verfahren richtet nicht stimmberechtigt.

Mit der Teilungserklärung sollten auch die wichtigsten Regeln zu Umgang miteinander in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer untereinander, die später auch nur geändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung festgehalten ist, wird sie im Grundbuch eingetragen und ist somit Inhalt des Sondereigentums, d.h. jeder spätere Erwerber ist an diese Gemeinschaftsordnung gebunden.



In der Gemeinschaftsordnung können Regelungen getroffen werde, die vom WEG abweichen, soweit sie nicht gegen Normen des BGB oder WEG verstoßen, die als zwingend geltendes Recht vorgeschrieben sind. Folgende Regelungen können in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden:

Gebrauchsregelungen, insbesondere für das Gemeinschaftseigentum, für Sondernutzungsrechte und für gewerblich nutzbares Teileigentum, für Wohneinheiten hinsichtlich teilgewerblicher Nutzung, Tierhaltung, Musizieren etc.;

Aufgaben des Verwalters (Erweiterung der gesetzlichen Rechte und Pflichte); Bestellung und Abberufung des Verwalters (Erstbestellung, Beschränkung der Abberufung aus wichtigen Grund);

Kostenverteilung (nach Anteilen, Fläche oder anderem Schlüssel, z.B. Fensteranstrich nach Anzahl der Fenster, Aufzugskosten nur für obere Geschosse); Vollmachts- und Vertretungsregelungen;

Vorbehalt der Veräußerungszustimmung; Öffnungsklausel (Änderung der Gemeinschaftsordnung in bestimmten Fällen durch qualifizierten Beschluss);

Abrechnung (Wirtschaftsjahr, Frist für Vorlage der Abrechnung, Weitergeltung des Wirtschaftsplan bis zum Neubeschluss); Kontoführung und Anlage von Geldern;

Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere im Zusammenhang mit den Sondernutzungsrechten (Stellplätze, Balkon- und Terrassenbeläge, Anpflanzungen und Pflege der Gartenanlage etc).

Die Gemeinschaftsordnung ist nicht mit der Hausordnung zu verwechseln. In dieser sind die Regeln für das Zusammenleben im Haus und Einzelheiten der Benutzung des Gebäudes zusammengestellt. Die Hausordnung soll auch für die Mieter der Eigentümer gelten. Dies kann dadurch erreicht werden, dass sich die Eigentümer verpflichten, beim Abschluss von Mietverträgen die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages zu erklären. Diese Pflicht wiederum sollte in der Gemeinschaftsordnung verankert sein.

Grundsätzlich muss die Eigentümergemeinschaft ihre Angelegenheiten, also vor allem auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, gemeinschaftlich regeln. Gänzlich getrennt von der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Verwaltung des Sondereigentums, der einzelnen Wohneinheiten. In diesem Bereich arbeitet jeder Eigentümer für sich allein.

Grundsätzlich sind die Eigentümer auch darin frei, wie sie ihr Verhältnis untereinander gestalten wollen. Das WEG enthält überwiegend Regelungen, die abdingbar sind, d.h. sofern eine Eigentümergemeinschaft nichts anderes vereinbart hat, gilt das WEG. Nur bestimmte Vorschriften sind zwingend und können nicht anders gehandhabt werden von der Eigentümergemeinschaft.

Das Innenverhältnis der Eigentümer kann durch Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung; sonstige Vereinbarungen oder Beschlüsse frei geregelt werden.

In Hinblick auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sind folgende Regelungen im WEG zwingend, d.h. sie können auch nicht durch Vereinbarung der Eigentümer anders gestaltet werden:

Kein Eigentümer kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen; abdingbar nur für den Fall der Zerstörung des Gebäudes;

Wenn die Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer bedarf, kann diese nur aus wichtigem Grund versagt werden;

Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Entziehung des Wohnungseigentums ist unabdingbar, durch Vereinbarung gestaltbar sind hingegen die Voraussetzungen und die zum Beschluss erforderliche Mehrheit;

Die Möglichkeit, eine bestehende Veräußerungsbeschränkung durch einfachen Beschluss aufzuheben, kann nicht abgedungen werden;

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Verwalter haben;

Schriftliche Beschlüsse müssen "allstimmig" gefasst werden;

Minderheitenschutz: auf Verlangen eines bestimmten Quorums der Eigentümer muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden (das gesetzliche Quorum kann hierbei verringert, aber nicht erhöht werden);

Der Besteller wird auf maximal fünf Jahre bestellt; die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums beläuft sich lediglich auf drei Jahre;

Die Gründe für die Abbestellung eines Verwalters können beschränkt werden, es kann aber die Möglichkeit der Abbestellung aus wichtigen Grund nicht abgedungen werden;

Die wiederholte Bestellung des Verwalters kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit beschlossen werden;

Die in § 27 WEG aufgeführten Pflichten und Rechte des Verwalters können nicht eingeschränkt, wohl aber erweitert werden.

Ferner können die Vereinbarungen selbstverständlich nicht Bestimmungen ändern, die nicht das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft betreffen, sondern deren Rechtsbeziehungen mit Dritten.

Zwingend vorgegeben als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur der Verwalter. Gesetzlich vorgesehen und in der Praxis verbreitet ist als weiteres Organ die Eigentümerversammlung. Außerdem ist die Mitwirkung eines Verwaltungsbeirates nützlich.

Ein Verwaltungsbeirat kann von den Eigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss eingesetzt werden. Der Verwaltungsbeirat besteht regelmäßig aus drei Mitgliedern, die aus den Reihen der Eigentümer kommen. Es kann also nicht ein Rechtsanwalt, der nicht zugleich Eigentümer ist, Mitglied des Verwaltungsbeirates sein. Die Mitglieder werden mit einfacher Mehrheit gewählt. Die Aufgaben des Verwaltungsbeirates sind:

Beratung und Unterstützung des Verwalters;

Sachliche und rechnerische Kontrolle des Wirtschaftsplanes, der Abrechung und der Kostenvoranschläge;

Recht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder dieser die Einberufung pflichtwidrig unterlässt.

Gesetzlich wird davon ausgegangen, dass die Eigentümer ihre Angelegenheiten in den Versammlungen regeln und zwar durch Beschlussfassungen oder Vereinbarungen. Versammlungen müssen einberufen, geleitet, und protokolliert werden. Es handelt sich um eine aufwendige Veranstaltung, die zumeist jährlich stattfindet. Daher wurde die Möglichkeit vorgesehen, Beschlüsse im schriftlichen Verfahren zu fassen, als Ausnahme von der Regel. Da im schriftlichen Verfahren ein Austausch der Argumente nicht möglich ist, ist vorgesehen, dass diese Beschlüsse nur gültig sind, wenn alle Eigentümer ihnen zustimmen ("Allstimmigkeit").

Eigentümer können Beschlüsse fassen oder Vereinbarungen treffen- diese Unterscheidung ist relevant. Vereinbarungen sind so eine Art Verträge aller Wohnungseigentümer untereinander. Sie können daher nur zustande kommen, wenn alle Wohnungseigentümer daran mitwirken und diesem zustimmen. Eine wichtige Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist die Gemeinschaftsordnung.

Vereinbarungen können, müssen aber nicht, in das Grundbuch jedes beteiligten Wohnungseigentums eingetragen werden, sie werden zum Inhalt des Sondereigentums und damit von jedem Rechtsnachfolger übernommen, sozusagen mitgekauft. Vereinbarungen, die nicht eingetragen sind, wirken nicht für und gegen den Rechtsnachfolger. Das bedeutet, dass wenn eine Vereinbarung über den Eigentumswechsel hinaus Bestand haben soll, muss sie eingetragen werden.

Rechtlich gesehen sind Vereinbarungen der Regelfall und Beschlüsse die Ausnahme, mit der das Prinzip durchbrochen wird, dass im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum nur nach dem übereinstimmenden Willen aller Eigentümer verfahren werden kann. Ohne diese Ausnahme wäre die Verwaltung sehr unpraktikabel. In der Praxis überwiegen die Beschlüsse, die auch mit Mehrheit gefasst werden können. Den Eigentümer ist vom Gesetz vorgegeben, dass sie zunächst über die "ordnungsgemäße Verwaltung" beschließen können. Einem Beschluss durch die z. T. qualifizierte Mehrheit der Eigentümer zugänglich sind also die wesentlichen Fragen:

der Hausordnung; der laufenden Verwaltung; der Instandhaltung und Instandsetzung, Modernisierung, des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, der Versicherung, der Bestellung und Abberufung des Verwalters; die gerichtliche Geltendmachung von Forderungen und der Entziehung von Wohnungseigentum.

Alle anderen Fragen können grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss, auch nicht durch qualifizierten geregelt werden. Ausdrücklich festgehalten ist dies für bauliche Veränderungen und für Aufwendungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen.

Beschlüsse können zwar nicht in das Grundbuch eingetragen werden, aber sie binden den Sonderrechtsnachfolger im Fall einer Veräußerung auch ohne Eintragung. Er muss die Beschlüsse gegen sich gelten lassen, hat aber auch eher die Möglichkeit als im Fall von Vereinbarungen, da keine Allstimmigkeit erforderlich ist, sondern eine Mehrheit ausreichend ist.

Da die ordnungsgemäße Verwaltung durch Beschluss geregelt werden kann, kann es vorkommen, dass die Mehrheit etwas beschließt, was die Minderheit nicht für ordnungsgemäß hält. Zur Verdeutlichung soll der klassische Konfliktfall von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum dienen: Eigentümer, die wenig zahlen wollen, werden nur das Nötigste für ordnungsgemäß halten, was andere wiederum nicht mehr für ausreichend erachten könnten. Aber auch in vielen anderen Situationen können überstimmte Eigentümer oder der Verwalter Entscheidungen für rechtswidrig halten. Sowohl einzelne Eigentümer als auch der Verwalter können gegen Beschlüsse zivilrechtlich klagen. Beschlüsse, die nicht innerhalb einer Monatfrist ab Beschlussfassung angefochten werden, sind gültig und zwar auch dann, wenn sie eigentlich anfechtbar waren.

Nicht nur die Gemeinschaft als Ganze, sondern auch jeder Eigentümer hat individuell einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Wenn die dafür erforderlichen Mehrheitsbeschlüsse nicht zustande kommen, kann ein einzelner Eigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung verlangen und diese im Notfall auch zivilgerichtlich durchsetzen. Damit ist ein Schutz der überstimmten Eigentümer sowohl gegen bewusstes Verkommenlassen des Gemeinschaftseigentums als auch gegen Luxussanierungen und andere nicht ordnungsgemäße Entscheidungen gewahrt.

Unter den Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung fallen folgende Punkte: Hausordnung aufstellen und Einhaltung überwachen; Instandhaltung und Instandsetzung durchführen (lassen); Versicherung gegen Feuer und Eigentümerhaftung; Ansammlung einer finanzielle Rücklage für die Instandsetzung; Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufstellen; Duldung von Telefon-, Energieleitungen und Antennen und Kabelanschlüssen. Diese Punkte sind unabdingbar und können von jedem Eigentümer verlangt werden.

Die Gemeinschaft, aber auch jeder einzelne Eigentümer hat ein Anrecht auf die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Als zentraler Aspekt der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist dessen bauliche Erhaltung zu sehen. Im Gegensatz zum Eigentümer eines Eigenheims ist der Wohnungseigentümer auf die Miteigentümer und den Verwalter angewiesen bei baulichen Maßnahmen.

Es gibt Fälle, in denen es erforderlich ist, unerwartet eintretende Schäden sofort zu beseitigen oder zu erwartende abzuwehren. Dieses Recht, nämlich Maßnahmen zu treffen bzw. Reparaturen zu beauftragen, steht sowohl dem einzelnen Eigentümer als auch Verwalter zu. Der einzelne Eigentümer kann dabei nur zur Abwehr eines unmittelbar drohenden Schadens handeln, während die Befugnisse des Verwalters weiter gefasst sind. Er kann die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen in dringenden Fällen veranlassen. Die dabei entstehenden Kosten hat die Gemeinschaft zu tragen, jeder einzelne Eigentümer im Verhältnis seines Miteigentumsanteils.

Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sind Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Gemeinschaft kann im Einzelnen durch Beschluss festlegen, wie dies geschehen soll. Der einzelne Eigentümer hat auch ein Recht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Allerdings hat er kein Selbsthilferecht, sondern muss sich auf den gerichtlichen Weg beschränken. Zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung gehört auch die modernisierende Instandsetzung. Hierzu zählt der Austausch defekter Bauteile durch den Ersatz modernerer Technik. Laut Rechtsprechung fallen hierunter z.B. die Umstellung einer Ölzentralanlage auf Gas, Erdgas oder Fernwärme oder die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade im Zuge notwendiger Fassadenarbeiten. Die Maßnahmen müssen dem Werterhalt oder der Wertsteigerung dienen, technisch bewährt und wirtschaftlich sein im Sinne einer Kosten-Nutzen-Abwägung. Die Kosten der beschlossenen Maßnahmen tragen alle Eigentümer gemeinsam, auch die die dem Beschluss nicht zugestimmt haben.

Die zumeist jährlich stattfindende Eigentümerversammlung wird vom Verwalter einberufen. Es besteht aber auch die Möglichkeit eines Minderheitenquorums. Hierbei kann ein Viertel der Eigentümer schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe eine Versammlung verlangen. Wenn ein solches Verlangen an den Verwalter herangetragen wird, muss er eine Versammlung einberufen. Es steht dabei in seinem Ermessen, den Ort und die Zeit festzulegen. Auch steht es ihm frei noch weitere Punkte auf die Tagesordnung zu nehmen. Sollte sich der Verwalter hiergegen verweigern, bestehen zwei Möglichkeiten: der Vorsitzende oder dessen Stellvertreter des Verwaltungsbeirates kann eine Versammlung einberufen. Wenn es aber keinen Verwaltungsbeirat gibt, oder dieser sich pflichtwidrig weigert, steht der Klageweg vor dem Amtsgericht frei.

Die Einberufung der Versammlung muss in Textform erfolgen. Hierbei müssen Ort, Zeit und eine Tagesordnung enthalten sein. Die Zeiten müssen üblich sein, also keine Sonn- oder Feiertage oder vormittags an Werktagen. Der Ort muss zumutbar sein, d.h. in der Nähe der Wohnanlage. Die Einberufung muss zwei Wochen vor dem Termin allen Eigentümern zugehen.

Regelmäßig wird die Leitung vom Verwalter übernommen, allerdings ist dies nicht zwangsläufig so. Die Versammlung ist nicht öffentlich. Nur wenn ein berechtigtes Interesse besteht, kann ein Eigentümer verlangen, dass ein Beistand oder eine Begleitperson zugelassen wird. Dies kommt zum Beispiel in Betracht, wenn behinderte oder gebrechliche Eigentümer an der Versammlung teilnehmen wollen oder wenn fachlich komplizierte Fragen beantwortet werden sollen, zu denen ein Rechtsanwalt oder ein Bausachverständiger gehört werden muss.

Unanfechtbare Beschlüsse können auf den Eigentümerversammlungen nur über Gegenstände gefasst werden, die auf der Tagesordnung aufgeführt sind. Die Tagesordnung muss so formuliert sein, dass sich die Wohnungseigentümer über den Inhalt und die Tragweite ihrer Beschlussfassung klar werden können. Die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes zu Beginn der Versammlung genügt nicht, es sei denn alle Eigentümer sind erschienen und mit der Erweiterung der Tagesordnung einverstanden.

Die Beschlussfähigkeit der Versammlung muss vorliegen, damit diese auch wirksam beschließen kann. Die Beschlussfähigkeit ist nur gegeben, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung hierzu etwas anderes vorsehen und bestimmen. Die Beschlussfähigkeit muss bei jedem einzelnen Beschluss geprüft und festgestellt werden.

Einzelne Eigentümer sollen keine Möglichkeit haben, durch böswilliges oder nachlässiges Fernbleiben von der Eigentümerversammlung Beschlüsse zu verhindern und die Verwaltung so lahm zu legen. Aus diesem Grund ist die zweite Versammlung, die nach einer beschlussunfähigen einberufen wird, immer beschlussfähig, unabhängig vom Quorum oder den erschienenen Eigentümern. Hierfür ist aber erforderlich, dass auf der Einladung zu der zweiten Versammlung die gleichen Beschlussgegenstände verzeichnet sind und dass auf die Tatsache der unbedingten Beschlussfähigkeit hingewiesen wird.

Jeder Beschlussgegenstand muss klar sein, es muss sich um einen Antrag handeln, der sinnvollerweise vorformuliert ist und vor der Abstimmung verlesen wird. Der Beschluss ist gefasst, wenn er die einfache Mehrheit erreicht, Enthaltungen rechnen nicht mit. Eine formal einwandfreie Ablehnung eines Beschlussantrages kann Beschlussqualität haben und damit gerichtlich anfechtbar sein.

Jeder Eigentümer hat eine Stimme, das sog. Kopfprinzip. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, so können sie ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. Praktisch weit verbreitet ist das Wertprinzip, bei dem sich die Stimmen nach dem Miteigentumsanteil richten. Auch das Objektprinzip hat Bestand. Hierbei steht jedem Wohnungs- oder Teileigentum eine Stimme zu. Im Fall der Insolvenz eines Eigentümers übt der Insolvenzverwalter das Stimmrecht aus, im Fall der Zwangsverwaltung der Zwangsverwalter.

Eigentümer können dem Verwalter, ihrem Ehegatten oder einem Miteigentümer schriftlich Stimmvollmacht erteilen. Die Vollmacht kann sich auf einzelne oder auf alle Tagesordnungspunkte beziehen und eine Weisung enthalten, wie der Bevollmächtigte abzustimmen hat.

Beschlüsse sind erst gefasst, wenn der Versammlungsleiter sie verkündet hat. Vor der Abstimmung sollte der Versammlungsleiter den Beschlussantrag verlesen, nach der Beschlussfassung muss er verkünden, dass der Antrag angenommen ist. Ein Beschluss ist auch wirksam, wenn das Abstimmungsergebnis unzutreffend festgestellt und verkündet worden ist. Der fehlerhafte Beschluss kann nur durch Anfechtung beseitigt werden. Bei einer erfolgreichen Anfechtung ist der Beschluss von Anfang an nichtig. Üblicherweise warte der Verwalter die Anfechtungsfrist des Beschlusses ab, bevor er ihn durchführt.

Von der Versammlung ist eine Niederschrift zu fertigen. Das Protokoll sollte dabei die Bezeichnung der Wohnungseigentumsanlage; Ort, Tag, Beginn und Ende der Versammlung; Anwesenheit und Beschlussfähigkeit; gefasste Beschlüsse und (natürlich darf sie niemals fehlen) die Unterschrift des Versammlungsleiters. Die Eigentümer haben das Recht das Protokoll einzusehen.



Für die gerichtlichen Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen, d.h. in Angelegenheiten, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander und deren gegenseitige Rechte und Pflichten sowie das Verhältnis der Gemeinschaft zum Verwalter betreffen, ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt. Das Amtsgericht ist dabei zuständig für:

Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander;

Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einzelnen Wohnungseigentümer;

Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer;

Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen einzelne Wohnungseigentümer richten, und sich auf das gemeinschaftlichen Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen;

Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragsstellerin ist.

Gegen die erstinstanzlichen Urteile des Amtsgerichts ist nur die Berufung statthaft. Berufungsinstanz ist das Landgericht. Es gilt hierbei der Anwaltszwang, d.h. bereits die Berufungsschrift muss durch einen Anwalt eingereicht werden.

Unternehmensformen im Immobilienrecht

Neben den klassischen Unternehmensformen der Personengesellschaften (GbR, OHG, KG und Partnerschaftsgesellschaft) sowie der Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) haben sich im Immobilienrecht besondere Kooperationsformen herausgebildet.

Zur Realisierung eines bestimmten Projektes können sich die Beteiligten in einem Joint-Venture zusammenschließen. Der Joint-Venture-Vertrag ist ein Gesellschaftsvertrag (meist in der Rechtsform einer GbR oder OHG), der die Eckdaten des Projektes konkretisiert. Hierzu zählen die Projektziele, die Finanzierung mit den entsprechenen Beteiligungen, Mitwirkungs- und Entscheidungsbefugnisse, die Modalitäten zum Umgang mit Konflikten, die Gründung von Projekt- und Betreibergesellschaften und Ausstiegsklauseln.

Bei der Bauherrengemeinschaft wird eine Gesellschaft mit dem Ziel der Errichtung eines Bauwerkes in der Rechtsform der GbR gegründet. Die Gesellschaft stellt typischerweise nur eine Innengesellschaft dar, die im Außenverhältnis als Bruchteilsgemeinschaft agiert. Es gelten die Grundsätze der Prospekthaftung. Bauherrenmodelle waren aus steuerlichen Gründen vor allem im Wohnungsbau üblich, sind aber durch den Wegfall der steuerlichen Privilegien von den geschlossenen Immobilienfonds verdrängt worden.

Immobilienfonds dienen der Finanzierung von Immobiliegeschäften, sind aber gleichzeitig auch Kapitalanlagemodelle. Mit den Fonds sollen Gewinne zugunsten der Anleger erwirtschaftet werden. Vorschriften über Investmentfonds finden sich im Investmentgesetz (InvG), danach sind Investmentfonds von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltete Publikums-Sondervermögen. Das bedeutet, dass die Kapitalanlegergesellschaft Vermögensgegenstände (im Fall der Immobilienfonds ausschließlich Immobilien) für Rechnung der Anleger verwalten.

Immobilienfonds lassen sich in offene und geschlossene Fonds unterteilen. Bei den offenen Fonds ist weder die Zahl der auszugebenden Anteilsscheine noch die Zahl der Grundstücke, die der Fonds erwirbt, begrenzt. Kapitalanlagegesellschaften dürfen nur als AG oder GmbH betrieben werden, sie unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) und müssen eine Betriebserlaubnis einholen.
Ein geschlossener Immobilienfonds liegt vor, wenn die Zahl der Anteilsscheine und der zum Fonds gehörenden Grundstücke von vornherein feststehen. Sie unterliegen nicht dem InvG und sind meist als GbR, OHG oder KG organisiert. Ein dem InvG entsprechender Anlegerschutz besteht nicht. Aber auch sie unterliegen zusätzlichen Restriktionen, etwa der Prospektierungspflicht.

Immer mehr Bedeutung erlangt das Institut des Public-Private-Partnership (PPP, auch ÖPP). Hierbei wird die Planung, der Bau und Betrieb von Immobilien von der öffentlichen Hand an private Unternehmen ausgelagert. Staatliche bzw. kommunale Bauvorhaben (Schulen, Krankenhäuser, Straßen etc.) werden somit durch Privatunternehmen abgewickelt. Hierbei haben sich verschiedene Modelle herausgebildet, je nach dem, welche Elemente den Unternehmen anvertraut werden (Planung, Bau, Finanzierung, Wartung, Betrieb etc.). So spricht man vom General- oder Totalunternehmermodell, dem Investoren- und Leasingmodell, Werklohnstunden und Forfaitierungsmodell, von Betreibermodellen, Konzessionsmodellen und Contracting-Modellen.

Bei Planungs- und Bauaufträgen wird oft eine Arbeitsgemeinschaft (ARGE) gegründet. Dies ist ein Zusammenschluss mehrerer Unternehmen beliebiger Rechtsformen. Vorstufe der ARGE ist die Bietergemeinschaft (BIEGE), die sich um den Auftrag bewirbt. ARGE und BIEGE sind in der Rechtsform einer GbR oder OHG organisiert. Die ARGE schließt zur Regelung des Innenverhältnisses einen ARGE-Vertrag, hierin bestellt sie ein federführendes Unternehmen, regelt die Beteiligung der Gesellschafter an Gewinnen und Verlusten, die jeweiligen Arbeitspakete und die Kündigung oder das Ausscheiden von Gesellschaftern. Für den Auftraggeber bietet der Vertragsschluss mit eine ARGE den Vorteil, dass die Mitglieder ihm gesamtschuldnerisch haften; er kann bei Insolvenz eines ARGE-Partners die Weiterführung der Arbeiten von den verbliebenen Partnern verlangen.