Maklerrecht

Häufig ist der Unkundige der Ansicht, Immobilienmakler würden mit Grundstücken handeln. Dies ist jedoch nicht dass, was man unter makeln versteht. Ein Makler hat die Aufgabe, Verkäufer und Käufer zusammenzubringen und dies zum Zwecke einen Haupt-Vertrag abzuschließen. Beim Immobilienmakler ist dieser Hauptvertrag häufig ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag über ein (bebautes oder unbebautes) Grundstück oder Räume. Der Makler steht zwischen den Parteien. Er ist keine Vertragspartei, denn weder verkauft er, noch kauft er. Der Makler wird nicht für seine Leistung, sondern nur bei Erfolg vergütet.

Der Maklervertrag – Rechtsgrundlage, Zustandekommen, Form

Maklerrecht

Das Gesetz regelt das Recht des Maklers nur sehr begrenzt. Der Maklervertrag ist in nur vier Paragrafen, den §§ 652 – 655 BGB geregelt. Dadurch ist das Maklerrecht weitgehend durch Einzelfallentscheidungen geprägtes Richterrecht.

Rechtsgrundlage für das Zustandekommen eines provisionspflichtigen Vertrages zwischen Makler und Auftraggeber ist § 652 BGB. § 653 BGB bestimmt, was eine Maklervertrag ist, regelt wie ein Maklervertrag zustande kommt und unter welchen Voraussetzungen der Provisionsanspruch des Maklers entsteht.

Danach verdient der Makler eine Provision, wenn folgende rechtliche Bedingungen erfüllt sind:

  • Ein wirksamer Maklervertrag muss durch Angebot und Annahme zwischen Makler und Auftraggeber zustande gekommen sein
  • Zwischen dem Auftraggeber des Maklers und einer dritten Person muss daraufhin ein Vertrag - der sog. Hauptvertrag - geschlossen worden sein (z.B. Immobilienkaufvertrag, Mietvertrag)
  • Zwischen dem sog. Hauptvertrag und der Tätigkeit des Maklers muss ein Kausalzusammenhang bestehen, d.h., der Abschluss des Hauptvertrages muss auf das Wirken des Maklers kausal zurückzuführen sein

Die Rechtsgrundlage enthält auch eine Aussage über die zwei Arten des Maklervertrages. Dies sind der Nachweisvertrag (Nachweismakler) und der Vermittlungsvertrag (Vermittlungsmakler). Der Nachweismakler schafft die Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages indem er dem Auftraggeber durch mitteilende Informationen die Möglichkeit zum Vertragsschluss gibt (nachweist). Beim Vermittlungsvertrag gehört zu seiner Pflicht, dass der Makler eine Tätigkeit entfalten, die auf die Bereitschaft des Vertragspartners des Auftraggebers zum Abschluss des Hauptvertrages wissentlich und willentlich einwirkt, den Abschluss des Hauptvertrages also fördert. In der Regel und im Zweifel wird der Makler als Nachweismakler tätig.

Der Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber ist grundsätzlich formfrei, kann also auch mündlich oder konkludent, also durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Dennoch ist dem Makler zur Sicherung seines Provisionsanspruchs unbedingt der Abschluss eines schriftlichen Vertrages zu raten, denn er trägt nach ständiger Rechtsprechung des BGH die volle Beweislast für das Zustandekommen eines provisionspflichtigen Maklervertrages!

Konkludent kommt ein Maklervertrag zustande, wenn der Auftraggeber die Dienste eines gewerbsmäßig tätigen Maklers in Anspruch nimmt oder sie auch nur duldet und der Makler eindeutig und unmissverständlich auf darauf hingewiesen hat, dass er vom Auftraggeber eine Provision verlangen wird. Weist der Makler den Kunden wie gefordert auf die Provision hin und nimmt der Auftraggeber daraufhin weitere Dienste des Maklers in Anspruch, ist der Vertrag mit dem Makler (konkludent) entstanden. 

Auf diese Art kommen oftmals Maklerverträge im Internet zustande. Wenn der Makler im Internet eine Webseite mit Angeboten unterhält oder auf bestimmten Portalen (z.B. Immobilienportalen) mittels einer Anzeige z.B. den Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung bewirbt, handelt es sich dabei zunächst nur um eine so genannte „invitatio ad offerendum“, d.h., der potentielle Kunde ist aufgefordert ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages ab. Erst wenn der Makler das Angebot annimmt, kommt der Vertrag zustande. 

Wenn der Makler bereits auf seiner Webseite oder in der beworbenen Anzeige eindeutig und unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass vom potentiellen Kunden eine Provision verlangt werden wird und der potentielle Kunde daraufhin die Dienste des Maklers in Kenntnis dieser Provisionspflicht in Anspruch nimmt, ist ein konkludenter, provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen. Da die Provisionspflicht nur entsteht, wenn der Makler vor der Inanspruchnahme von Diensten durch den Kunden diesen auf die Provisionspflicht hinweist und der Makler die volle Beweispflicht hierfür hat, ist dem Makler dringend zu raten seiner Pflicht zum Hinweis auf die Provision unmissverständlich, umfassend und unzweideutig vor seiner Inanspruchnahme nachzukommen. Dies geschieht z.B. indem der Makler seine Allgemeinen Geschäftsbestimmungen, welche den Hinweis auf die Provisionspflicht enthalten, bereits so in die Angebotserklärung des Kunden einbezieht, dass dieser – technisch – nur dann Kontakt aufnehmen oder Informationen anfordern kann, wenn sichergestellt ist, dass er die AGB und damit seine Pflicht zur Zahlung der Provision nachweisbar zur Kenntnis genommen hat. Der Pflicht zum Hinweis auf die Provision kommt dann noch größere Bedeutung zu, wenn die Pflicht zur Zahlung der Provision – wie regelmäßig der Fall – auf den anderen Hauptvertragspartner abgewälzt wird. Dies ist immer dann der Fall, wenn z.B. der Verkäufer einer Immobilie oder der Vermieter einer Wohnung den Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragt unter der Bedingung, dass der Makler seine Provision vom Käufer oder Mieter, also nicht vom eigentlichen Auftraggeber erhält. Auf der Webseite, in der Anzeige, im Exposé muss daher explizit gesagt werden, von wem der Makler seine Provision verlangt (z.B. vom Käufer, vom Mieter).