Fachanwalt für Wohnungsmietrecht

Wohnungsmietrecht

Die Fachanwälte unserer Berliner Kanzlei beraten, begleiten und vertreten Sie in allen Fragen rund um das Wohnungsmietrecht. Seit dem Jahr 2000 ist Rechtsanwalt Offermann als Anwalt intensiv im Mietrecht, vertieft im Wohnungsmietrecht in Berlin und selbstverständlich auch bundesweit tätig. Sie finden in unserer Kanzlei kompetente Anwälte für das gesamte Spektrum des Mietrechts. Herr Rechtsanwalt Offermann, wie auch Frau Rechtsanwältin Franke sind Fachanwälte für Mietrecht und haben sich inzwischen durch Ihre Kenntnisse, Erfahrung und Sachverstand einen guten Ruf bei der umfassenden und qualifizierten Betreuung unserer Mandanten im Miet- und Wohnungsmietrecht erworben. Wir vertreten Vermieter und einzelne Mieter in allen wohnungsmietrechtlichen Fragen. Insbesondere auf Vermieterseite begleiten wir unsere Mandanten oft über Jahre bei der Verwirklichung ihrer ambitionierten Immobilienprojekte. Mit unserem fundierten Wissen und guten Sachverstand beraten wir Vermieter beispielsweise bei der Sanierung und Modernisierung ganzer Mietshäuser oder einzelner Wohnungen. Insbesondere wenn es sich um Objekte in Berlin und der direkten Umgebung Berlins handelt, besichtigt der Anwalt das Mietobjekt und die zu modernisierenden Wohnungen auf Wunsch und berät sich kenntnisreich mit Architekten, Hausverwaltung, Eigentümer und Vermieter.

Anschließend unterbreiten wir fundierte Vorschläge für mögliche und sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und deren bestmögliche Umsetzung und Durchsetzung. Dabei haben wir den Blick stets auf die Optimierung der Mieten und die weiteren Ziele des Vermieters gerichtet. Selbstverständlich fertigen wir auch die Modernisierungsankündigungen und setzen diese mit Erfahrung vor Gericht durch. Wenn es notwendig ist oder sinnvoll erscheint, fertigen wir im Wohnungsmietrecht Abmahnungen, beraten hinsichtlich von Kündigungsmöglichkeiten, schreiben Kündigungen und klagen auf Räumung und Herausgabe von Wohnungen bis zur Räumungsvollstreckung. Die Fachanwaltskanzlei für Mietrecht in Berlin unterstützt Sie mit Erfahrung bei der Vorbereitung von Mietaufhebungsvereinbarungen und fertigt diese gerichts- und vollstreckungssicher. Durch unseren tiefen Einblick in die wohnungsmietrechtliche Materie stehen wir Ihnen in all Ihren mietrechtlichen Fragen mit Sachverstand und Verständnis für Ihre wirtschaftlichen Belange in Berlin und bundesweit beratend zur Seite. Kenntnisreiche, fachanwaltliche Begleitung können Sie ebenso erwarten im Betriebskostenrecht, hier prüfen und fertigen wir Ihre Abrechnungen, bei Mängeln und Mängelbeseitigung und selbstverständlich bei der Mietminderung. Mit dem Know-how unserer Anwälte begutachten wir das Vorliegen von Mängeln und schätzen qualifiziert die Berechtigung und die rechtmäßige Höhe der Mietminderung ein. Unsere Fachanwälte geben Ihnen Sicherheit bei der Prüfung und Gestaltung von Schönheitsreparaturenklauseln und kennen sich bestens aus im unübersichtlichen Recht der Schönheitsreparaturen. Unsere Anwälte für Mietrecht beraten hinsichtlich der bestmöglichen Mietenoptimierung und betreiben für Sie konsequentes Mietforderungsmanagement von der Zahlungsklage bis hin zu geschickten Zwangsvollstreckung. Vertragsverletzungen werden von den Anwälten unserer Kanzlei mit ihren guten Kenntnissen schnell erkannt und mit dem notwendigen Nachdruck geahndet. Die vielfältigen Fragen bei der Untervermietung und Gestaltung von Untervermietungserlaubnis und Untermietverträgen sind uns aus unserer Praxis bestens bekannt. Als Fachanwaltskanzlei für Mietrecht fertigen wir Ihnen individuelle und wiederverwendbare, rechtssichere Wohnungsmietverträge. Beim Neuabschluss eines Mietvertrages loten wir mit unserem Wissen die besten Möglichkeiten im Hinblick auf die geltende Mietpreisbremse aus. Speziell in Berlin können Sie auf unseren Sachverstand hinsichtlich des Mietspiegels und unsere anwaltlichen Expertise zum dort geltenden Zweckentfremdungsverbot vertrauen.

Der Mietvertrag - Form, Mündlichkeit, Schriftform

Grundlage jedes Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Der Mietvertrag kann schriftlich, aber auch mündlich abgeschlossen werden, nur im Fall des § 550 BGB muss dies, wenn der Mietvertrag für mehr als ein Jahr abgeschlossen werden soll, schriftlich erfolgen, andernfalls ist der Mietvertrag nicht fest für die im Mietvertrag vorgesehene Zeit, sondern unbefristet abgeschlossen und damit mit der gesetzlichen Frist kündbar. In aller Regel werden Mietverträge über Wohnraum und Geschäftsraum heute aber schriftlich abgeschlossen. Aus anwaltlicher Sicht muss vor dem Abschluss eines mündlichen Mietvertrages dringend gewarnt werden. Der Mietvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen eine Entgelt (Miete). Darunter fallen auch bewegliche Sachen, weshalb diese im Mietrecht ebenfalls geregelt sind. Für uns als Fachanwaltskanzlei für Mietrecht ist nur der Mietvertrag über unbewegliche Sachen von Bedeutung. Hier ist für uns entscheidend die Unterscheidung zwischen dem Mietvertrag über Wohnraum und dem Mietvertrag über Gewerberaum, bzw. Geschäftsraum, also zwischen dem Wohnungsmietvertrag und dem Gewerbemietvertrag, bzw. Geschäftsraummietvertrag.

Gewerbemietvertrag, Wohnungsmietvertrag – unterschiedliche Rechtsvorschriften

Wohnungsmietrecht

Die Unterscheidung des Mietrechts zwischen dem Mietvertrag über Wohnraum und dem Mietvertrag über Gewerberaum, bzw. Geschäftsraum ist deshalb von so großer Bedeutung, weil für den Mietvertrag über Wohnraum zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften für Mietverträge (§§ 535 bis 548 BGB) besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 bis 577a BGB) gelten. Diese besonderen Vorschriften im Mietrecht für den Mietvertrag über Wohnungen enthalten eine Vielzahl von Regelungen zum Mieterschutz die der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters einer Wohnung (Lebensmittelpunkt und Heimat für sich und seine Familie) Rechnung tragen. Insbesondere für Mietverträge zur dauerhaften (nicht nur vorübergehenden) Vermietung von Wohnraum bestehen im Mietrecht viele zwingende gesetzliche Vorschriften. Diese Regelungen können von den Parteien des Mietvertrages nicht wirksam abgeändert werden. Eine Änderung hätte dann zur Folge, dass diese unwirksam wäre und die gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts gelten.  Darüber hinaus hat der Gesetzgeber für die Gestaltung von vorformulierten Mietverträgen genaue Regeln aufgestellt (§§ 305 bis 311a BGB), die von jedem Vertragsanwender genau beachtet werden müssen. Diese Schutzvorschriften des Mietrechts gelten für den Gewerbemietvertrag, bzw. Geschäftsraummietvertrag nicht. Die Gestaltungsfreiheit der Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum ist damit wesentlich enger als die Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich eines Gewerbemietvertrages. Zwar gelten die gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts für die Gestaltung von Formularmietverträgen (Mietverträge die der Verwender, meist – aber nicht zwingend –  der Vermieter vorformuliert hat und mehrfach verwendet), die Bestimmungen über die AGB (§§ 305 bis 310 BGB), sowohl für den Mietvertrag über Wohnraum, als auch für den Gewerbemietvertrag, aber hier finden einige wichtige Vorschriften über die AGB dann keine Anwendung auf den Mietvertrag, wenn der Formular-Mietvertrag gegenüber einem Unternehmer verwendet wird (§ 310 BGB). Der Gewerbemietvertrag wird also, auch wenn er vorformuliert ist, in derartigen (überwiegenden) Fällen nur eingeschränkt überprüft. Auch die besonderen Rechtsvorschriften des Mietrechts im BGB über den Mietvertrag über Wohnraum (§§ 549 bis 577 BGB) kommen für den Gewerbemietvertrag nur eingeschränkt, partiell zur Anwendung. Welche einzelnen Rechtsvorschriften auf den Gewerbemietvertrag Anwendung finden regelt § 578 BGB. Alle Mieterschutzgesetze, also diejenigen Vorschriften, die sich auf den Wohnungsmietvertrag beziehen, finden auf den Gewerbemietvertrag keine Anwendung. Für den Mietvertrag über Wohnraum bestehen weitere Sondervorschriften für spezielle Formen des Wohnungsmietvertrages, so für den Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag), den Untermietvertrag, den Mietvertrag über eine Werkwohnung und Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch, also Mietverträge über Ferienwohnungen, Räume in Pensionen usw..

 

Gewerbemietvertrag, Wohnungsmietvertrag – Kündigung: ordentliche, außerordentliche fristlose, Heilung, Kündigungsgründe, Kündigungsfristen

Die überwiegend unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts über den Mietvertrag über Wohnraum und den Gewerbemietvertrag wirken sich insbesondere bei der Kündigung eines Mietvertrages aus. Während das Mietrecht die Kündigung eines Wohnraummietvertrages umfassend regelt und dabei sehr einschränkt und dem Wohnungsmieter zahlreiche Gegenrechte einräumt, ist die Kündigung eines Gewerbemietvertrages wesentlich leichter, Rechte gegen die Kündigung - wenn die Kündigung berechtigt ist - fehlen ebenso wie sozialer Schutz in Form des Räumungsschutzes. Das Mietrecht unterscheidet - bei Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaum gleichermaßen - zwischen der ordentlichen Kündigung (mit der gesetzlichen Frist) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietvertrages. Schon bei der ordentlichen Kündigung zeigen sich gravierende Unterschiede zwischen dem Wohnraummietvertrag und dem Gewerbemietvertrag.  Der Gewerbemietvertrag kann ohne Angabe von Gründen innerhalb der dafür vorgesehenen gesetzlichen (oder zwischen den Parteien des Mietvertrages abweichend vereinbarten, auch kürzeren) Frist gekündigt werden. Ist die Kündigung des Gewerbemietvertrages an sich rechtmäßig, gibt das Mietrecht dem Mieter keine Möglichkeiten sich gegen die Kündigung zu wehren, es schützt ihn nicht vor der berechtigten Kündigung. Ganz anders ist dies bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Hier schützt das Mietrecht den Mieter umfassend. So kann ein Wohnungsmietvertrag überhaupt nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages hat und dieses im Streitfall vor Gericht auch nachweisen kann (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Welche Interessen an einer Kündigung des Wohnungsmietvertrages  bestehen, nennt das Mietrecht explizit in § 573 Abs. 2 BGB (es können noch weitere, nicht in Absatz 2 genannte, unter Absatz 1 fallende Gründe vorliegen). Danach ist eine Kündigung möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten zum einen schuldhaft, zum anderen nicht unerheblich verletzt (insbesondere bei Nichtzahlung der Miete), wenn der Vermieter einen begründeten Eigenbedarf/Eigennutzungswunsch hinsichtlich der Wohnräume (Eigenbedarfskündigung) hat oder dem Vermieter das Festhalten am Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen schlicht unzumutbar ist (sehr hohe Hürden!).Diese Kündigungsgründe müssen nicht nur vorliegen, sondern der Vermieter muss den Kündigungsgrund oder die einschlägigen Kündigungsgründe auch in der Kündigung angeben. Fehlt in der Kündigung die Angabe des Kündigungsgrundes, ist die Kündigung schon aus diesem Grunde unwirksam. Darüber hinaus schreibt das Mietrecht für die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum zwingend vor, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss (§ § 573 Abs. 3 BGB), wobei schriftlich im Fall der Kündigung zusätzlich bedeutet, dass die Kündigung vom Vermieter eigenhändig und original unterschrieben sein muss. Auch ein Verstoß hiergegen macht die Kündigung unheilbar unwirksam. Diese Einschränkungen gelten für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages nicht. Das Mietrecht differenziert weiter bei der Kündigungsfrist. Gelten für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages für Mieter und Vermieter dieselben Kündigungsfristen, so ist dies bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum anders. Hier verlängert sich die vom Vermieter zu beachtende Kündigungsfrist gem. § 573 c Abs. 1 BGB je nach Mietdauer von drei über sechs auf bis zu neun Monate, während der Wohnraummieter den Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe eines Kündigungsgrundes mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Für den Wohnraummietvertrag sieht das Mietrecht hinsichtlich der Kündigung aber noch weitere zwingende mieterschützende Regeln vor. So reicht es nicht aus, dass der Vermieter für die Kündigung des Mietvertrages einen im Gesetzt genannten Grund hat und diesen Kündigungsgrund in der schriftlichen und von ihm original unterschriebenen Kündigung auch angegeben hat. Nun kann der Mieter der Kündigung zudem widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen des  Mietvertrages verlangen, wenn die Kündigung des Mietvertrages für den Mieter eine Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Auch wenn der Mietvertrag vom Vermieter außerordentlich fristlos gekündigt wird, etwa weil der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a), b) BGB), sieht das Mietrecht einen Schutz des Mieters vor. Dieser besteht darin, dass der Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges dadurch unwirksam machen kann, indem er den Mietrückstand vollständig ausgleicht (§ 569 Abs. 3Nr. 2 BGB). Durch diese Zahlung wird die ursprüngliche Kündigung „geheilt“ und der Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen fortgesetzt. Für den Ausgleich des Mietrückstandes, also die Heilung der Kündigung hat der Mieter reichlich Zeit, denn der Mieter kann den gesamten Rückstand noch bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches ausgleichen. Das heißt, wenn der Mieter trotz der Kündigung des Mietvertrages nicht aus der Wohnung auszieht und der Vermieter deswegen Räumungsklage gegen den Mieter auf Herausgabe der Wohnung erhebt, kann der Mieter noch bis zu zwei Monate nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden ist, also im Prozess die offenen Mietforderungen (und evtl. offenes Nutzungsentgelt) nachzahlen und damit die Kündigung unwirksam machen. Auch hier gilt, das Mietrecht gibt nur dem Wohnraummieter die Möglichkeit die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges nachträglich zu heilen. Der wegen Zahlungsverzuges gekündigte Gewerbemietvertrag kann nicht geheilt werden, er bleibt durch die wirksame Kündigung endgültig aufgelöst.

 

Gewerbemietvertrag, Wohnungsmietvertrag – Mietminderung: Voraussetzungen

Die unterschiedliche Behandlung des Wohnraummietvertrages und des Gewerbemietvertrages durch das Mietrecht zeigt sich vor allem, aber nicht nur bei der Kündigung, sondern z.B. auch bei der Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache (§ 536 ff BGB). Das Recht auf Mietminderung ist das  zentrale Gewährleistungsrecht im Mietrecht. Es ist das Spiegelbild des so genannten Äquivalenzprinzips, d.h. die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetztes ein, sobald ein Mangel besteht auftritt. Das heißt, der Mieter muss die Mietminderung beim Vermieter weder beantragen, noch muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen, denn der Mieter mindert nicht die Miete, sondern er kürzt lediglich die Miete um den Betrag, um den sich die Miete in Abhängigkeit vom bestehenden Mangel der Mietsache kraft Gesetztes gemindert hat. Der Mieter muss sich also lediglich auf sein Recht zur Mietminderung berufen, d.h. die Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dies wird schon im Wortlaut des Gesetzes deutlich, indem dieses in § 536 Abs. 1 BGB bestimmt:

"Hat die Mietsache (…) einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (…), so ist der Mieter für die Zeit (…) von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten."

Die Mietminderung tritt ein, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Wirksamer Mietvertrag
  • Die Mietsache hat einen Mangel (Sachmangel oder Rechtsmangel)
  • Der Mangel ist erheblich
  • Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht
  • Der Mangel war dem Mieter nicht schon bei Mietvertragsschluss bekannt (kein Ausschluss des Minderungsrechts gem. § 536 b BGB
  • Der Mangel wird dem Vermieter rechtzeitig angezeigt (§ 536 c Abs. 2 BGB)

Das Recht auf Mietminderung ist verschuldensunabhängig. D.h., die Mietminderung tritt unabhängig davon ein, ob den Vermieter an dem Mangel der Mietsache ein Verschulden trifft.  Das Recht zur Mietminderung verliert der Mieter seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr durch vorbehaltlose Zahlung der Miete. Er kann es nur noch unter engen Voraussetzungen verwirken (Ausnahme!). Sehr umstritten ist oft das „Ob“ der Minderung und vor allem die Frage der Angemessenheit, bzw. der Höhe der Mietminderung. Die richtige Mietminderung zu berechnen ist selbst für im Mietrecht tätige Rechtsanwälte ausgesprochen schwierig. Dies liegt daran, dass es zum einen eine schier unübersehbare Fülle von Gerichtsurteilen gibt und die Höhe der Mietminderung zum anderen von einer Vielzahl von Faktoren abhängt. Einige der Faktoren für die Höhe der Mietminderung sind z.B.: die Größe der Wohnung, die Anzahl der Räume, die konkrete Ausstattung der Wohnung, die Größe der von einem Mangel betroffenen Fläche(n), die vorgesehene Nutzung der betroffenen Räume oder Bereiche, die Wichtigkeit der betroffenen Bereiche für die Nutzbarkeit der Wohnung zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch, die Intensität und Dauer des Mangels, die Jahreszeit (bei einigen Mängeln), die Tageszeit in der der Mangel auftritt (bei einigen Mängeln), usw.. Für die Mietminderung kommt es hingegen entgegen eines weit verbreiteten Irrtums nicht darauf an, ob der Mieter die Wohnung während des Vorliegens des Mangels tatsächlich nutzt. Auch wenn er z.B. im Urlaub ist, während seine Heizung (im Winter) ausfällt, ist die Miete gemindert, denn es kommt auf die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache an. Wegen der Schwierigkeiten insbesondere bei der Bestimmung der richtigen Höhe der Mietminderung, sollten eine Minderung immer von Rechtsanwälten, besser noch von im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwälten, bzw. von Fachanwälten für Mietrecht durchgeführt werden. Im Mietrecht erfahrene Rechtsanwälte werden sich vom Mieter den Sachverhalt umfassend schildern lassen und durch gezielte Nachfragen erschöpfend ausleuchten. Rechtsanwälte werden sich vom Mieter die notwendigen Dokumente geben lassen und z.B. Fotos erbitten und die Berechtigung zur Mietminderung und anschließend die richtige Minderungshöhe anhand ergangener Urteile bezogen auf den konkreten, erarbeiteten Sachverhalt bestimmen. Zu warnen ist insbesondere davor, eine Mietminderung eigenmächtig, ohne Prüfung durch einen Rechtsanwalt durchzuführen, denn dies kann - wenn hier ein Fehler passiert - zur Kündigung des Mietvertrages und schließlich zum Verlust der Wohnung führen. Im Mietrecht erfahrene Rechtsanwälte werden dem Mieter ohnehin dazu raten die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und die berechtigte Mietminderung - wenn der Vermieter diese nicht anerkennt - vor Gericht zu erstreiten.

   

Gewerbemietvertrag, Wohnungsmietvertrag - Mietminderung: Einschränkung der Mieterrechte

Wie gezeigt, ist das Recht auf Mietminderung ein sehr starkes Recht. Es ist im Wohnraummietrecht  zwingende Recht, das heißt, das Recht auf Mietminderung kann im Mietvertrag nicht - auch nicht durch Individualvereinbarung - eingeschränkt werden, § 536 Abs. 4 BGB. Unwirksam sind daher z.B. Regelungen im Mietvertrag, wonach der Mieter die Miete nur mindern darf, wenn er sein Minderungsrecht innerhalb einer bestimmten Frist vorher dem Vermieter anzeigt oder wenn sein Minderungsrecht vom Gericht bestätigt worden ist. Für uns als im Mietrecht tätige Rechtsanwälte ist hier wieder der Unterschied zum Gewerbemietvertrag wichtig, denn anders als im Wohnraummietvertrag, darf das Recht des Mieters auf Mietminderung im Gewerbemietvertrag eingeschränkt werden, da das Einschränkungsverbot in § 536 Abs. 4 BGB im gewerblichen Mietrecht nicht gilt. So finden sich daher in den meisten Gewerbemietverträgen Regelungen, wonach das Recht zur Mietminderung z.B. davon abhängig gemacht wird, dass der Vermieter der Mietminderung vorher zustimmt, dass der Mieter dem Vermieter die Minderung vorher innerhalb einer bestimmten Frist anzeigt oder dass eine Minderung nur durchgeführt werden darf, wenn das Minderungsrecht vorher vom Gericht festgestellt worden, also rechtskräftig ist. Ein völliger Ausschluss des Rechts auf Mietminderung ist aber auch in Gewerbemietverträgen nicht möglich.

 

Gewerbemietverträge - prüfen, optimieren, entwerfen

Als Rechtsanwälte für Mietrecht in Berlin und auf das Mietrecht spezialisierte Fach-Anwaltskanzlei prüfen und gestalten wir auf der Grundlage der jüngsten Rechtsprechung des BGH sämtliche Arten von Gewerbemietverträgen. Mit der Erfahrung unserer Anwaltskanzlei prüfen wir bestehende Gewerbemietverträge und einzelne Bestimmungen auf deren Wirksamkeit und optimieren diese in Ihrem Sinne. Wir erarbeiten nach Ihren Bedürfnissen einzelne, optimale und wirksame Regelungen im Gewerbemietvertrag oder fertigen gleich den gesamten Gewerbemietvertrag und verhandeln einzelne Bestimmungen oder den gesamten Vertrag nach Ihren Wünschen mit Ihrem Vertragspartner.

   

Mietrecht


So ist es bei Wohnraummietverträgen auch nicht möglich, eine auflösende Bedingung (§ 158 II Bürgerliches Gesetzbuch) zu vereinbaren, § 572 II BGB. Meist werden Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit (also unbefristet) geschlossen. Als Dauerschuldverhältnisse können sie durch Kündigung beendet werden. Dies ist grundsätzlcih ohne Angabe von Gründen und formlos möglich. Bei Wohnraummietverhältnissen ist aber das Schriftformerfordernis des § 568 BGB zu bedenken, hier ist also eine schriftliche Kündigung erforderlich.
Will der Vermieter einen Wohnraummietvertrag kündigen, geht dies grundsätzlich nur, wenn er ein so genanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat (Ausnahme: § 564b VII Bürgerliches Gesetzbuch). Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, bei Eigenbedarf des Vermieters und bei ansonsten drohender Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes.
Bei der Kündigung sind Kündigungsfristen (§ 573c BGB) und die Sozialklausel des § 574 BGB zu beachten. Wenn wichtige Gründe vorliegen, kann das Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos oder befristet gekündigt werden. Hierzu zählen vertragswidriger Gebrauch der Mietsache, Zahlungsverzug und schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.
Da das Mietverhältnis der Privatautonomie der am Vertrag Beteiligten unterliegt, können diese es auch jederzeit einvernehmlich durch vertragliche Vereinbarung beenden.

Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses

Der Mieter ist zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet, § 546 Bürgerliches Gesetzbuch. Das bedeutet, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumen muss. Eingebrachte Sachen (Einrichtungen, Ausbauten, Umbauten) sind zu entfernen bzw. rückgängig zu machen. Macht er dies nicht, erwächst dem Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache ein Anspruch auf Entschädigung in Höhe des vereinbarten bzw. ortsüblichen Mietzinses.

Der Vermieter hat die gesetzliche Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Pflicht kann aber auf den Mieter (auch formularmäßig) abgewälzt werden, was in der Praxis der Regelfall ist. Unterlässt es der Mieter dann bei Auszug zu renovieren, steht dem Mieter ein entsprechender Erfüllungsanspruch zu, der sich bei Verzug und entsprechender Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung in einen Schadensersatzanspruch (inkl. Mietausfall) wandelt.

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben Ersatzansprüche, der Vermieter wegen Veränderung/Verschlechterung der Mietsache, der Mieter Anspruch auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen. Zu beachten ist, dass diese Ersatzansprüche binnen sechs Monaten verjähren, § 548 BGB.

Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses fort und widerspricht der Vermieter dem nicht binnen zwei Wochen, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, § 545 Bürgerliches Gesetzbuch. Diese stillschweigende Verlängerung kann im Mietvertrag (auch formularmäßig) abbedungen werden.

Pacht

Bei der Pacht ist der Pächter verpflichtet, dem Pächter die Nutzung des Pachtgegenstandes zu gewähren, der Pächter ist zur Fruchtziehung berechtigt. Gegenstand eines Pachtvertrages können neben Sachen auch Rechte sein. Für nicht landwirtschaftliche Pachtverhältnisse sind gemäß § 581 II Bürgerliches Gesetzbuch die meisten mietrechtlichen Vorschriften anzuwenden.

Mietrecht in den Verfahrensordnungen

Wichtig sind insbesondere die §§ 23 Nr. 2a Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) und 29a Zivilprozessordnung (ZPO). Diese regeln die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichtes für Wohnraummitverhältnisse und die ausschließliche örtliche Zuständigkeit bei Miet- oder Pachträumen (hiervon sind auch Gewerbemietverhältnisse erfasst).

Berufungsgericht ist in Wohnraummietsachen grundsätzlich das Landgericht, § 72 GVG (Ausnahme: § 119 I Nr. 1b GVG).

Im Erkenntnisverfahren gibt es die spezielle Klage auf zukünftige Räumung, § 257 ZPO und die Entscheidung ohne Antrag in Mietsachen, § 308a ZPO.

Auch in der Zwangsvollstreckung gibt es spezielle mietrechtliche Vorschriften, etwa § 708 Nr. 7 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung), die Räumungsfrist des § 721 ZPO, den Vollstreckungsschutz des § 765a III ZPO, die Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleichen § 794a ZPO oder den Pfändungsschutz bei Miet- und Pachtzinsen (§851b ZPO). Die einstweilige Verfügung ist im Wohnraummietrecht grundsätzlich ausgeschlossen, § 940a ZPO.

Der Streitwert für die Anwalts- und Gerichtskosten berechnet sich nach § 41 Gerichtskostengesetz (GKG).

Das Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren ist durch den im Mietrecht ausgeprägten Sozialschutz eingeschränkt (§§ 57, 57a,b,c und d ZVG, 109,110,111,112 Insolvenzordnung).

Darüber hinaus gibt es zahlreiche allgemeine Verfahrensvorschriften, die mietrechtliche Besonderheiten aufweisen. Erwähnt sei die Räumungsklage, die Klage auf Rückzahlung der Kaution und das obligatorische Schlichtungsverfahren nach § 15 a EGZPO. Weitere verfahrensrechtliche Besonderheiten enthält auch das materielle Recht, etwa die dreimonatige Klageausschlussfrist bei einer Mieterhöhung nach § 558 b II 2 Bürgerliches Gesetzbuch.

Unwirksame Klauseln und andere Fehler im Mietvertrag

Der Mietvertrag kann eine Regelung über einen Kündigungsausschluss beinhalten, ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters ist allerdings nicht formularvertraglich, sondern nur individualvertraglich möglich.
Bei den Kündigungsfristen ist zu beachten, dass viele vom 01.09.2001 geschlossenen Verträgen die damalige gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben ist. Bei einer solchen Formularklausel sind die entsprechenden Fristen durch Vertrag vereinbart und gelten unabhängig von der kürzeren neuen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 BGB.

Das Halten von Tieren in der Mietwohnung kann nicht wirksam generell ausgechlossen werden. Entscheidend ist, ob das Halten vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst ist. Dies ist bei Kleintieren als Einzelexemplaren (Hamster, Meerschweinchen, Katzen etc.) der Fall. Bei Hunden kommt es auf die Umstände (ländliche Gegend, Auslaufbedarf des Hundes etc.) an. Wirksam ist eine Klausel, bei der der Vermieter die Haltung von Hunden und Katzen mit Erlaubnisvorbehalt ausschließt.

Die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen des § 535 BGB (Instandhaltung der Miete) werden in der Praxis meist dem Mieter aufgebürdet. Dies ist grundsätzlich möglich, allerdings darf der Mieter nicht zu einer Leistung verpflichtet werden, die die eigentliche Pflicht des Vermieters übersteigt. So ist die Vereinbarung starrer und fester Renovierungsfristen unzulässig. Eine Renovierungsklausel darf dem Mieter keine Instandhaltungspflichten auferlegen, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen.
So führt eine so genannte Endrenovierungsklausel, die die im Rahmen des Fristenplanes erfolgten Schönheitsreparaturen nicht anteilsmäßig berücksichtigt und auf die Endrenovierung anrechnet, zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

Ein Aufrechnungsverbot oder die Beschränkung eines etwaigen Zurückbehaltungsrechtes des Mieters ist im Formulavertrag unwirksam, soweit es unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen betrifft.

Da die II. BV durch die Betriebskostenverordnung abgelöst wurde, ist bei Klauseln zu den Betriebskosten zu bedenken, dass ein Verweis auf die II. BV bei Verträgen, die nach dem Inkrafttreten der BetrKV)zum 01.01.2004 geschlossen wurden, unwirksam ist. Möglich ist es allerdings, in der Umlagevereinbarung auf die Verordnung nach § 19 Wohnraumförderungsgesetz zu verweisen.

Der Mieter ist berechtig, die Kaution in drei Monatsraten einzuzahlen. Dem widersprechende Klauseln sind allerdings nicht insgesamt, sondern nur hinsichtlich der Fälligkeitsabrede unwirksam.

Ein generelles Verbot der Untervermietung ist im Wohnraummietverhältnis unzulässig. Eine entsprechende Klausel mit Genehmigungsvorbehalt ist allerdings wirksam. Es muss zudem zwischen Untervermietung und Erweiterung der Nutzung des Wohnraumes unterschieden werden: Die Aufnahme von nächsten Familienangehörigen stellt eine berechtigte Nutzung dar. Die Überbelegungsgrenze wird überschritten, wenn nicht jedem Erwachsenen mindestens 8 qm und jedem Kind bis zu sechs Jahren 6 qm zu Verfügung stehen.

Die Nebenkostenabrechnung

Um die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen, werden neben dem Mietvertrag Kopien der Rechnungen aller angefallenen Kosten im Zusammenhang mit dem Unterhalt des Hauses und gegebenenfalls eine bereits erstellte Nebenkostenabrechnung benötigt. Erfolgt die Überprüfung aus Mietersicht, ist auch noch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters zu nehmen.

Für die Zeit vor dem 01.01.2004 ist die II. Berechnungsverordnung (II.BV) maßgebend, für aktuellere Abrechungen die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die inhaltlichen Änderungen sind marginal, so dass auf die bisherige Rechtsprechung weiterhin Bezug genommen werden kann.
Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der damit verbundenen Anlagen, Einrichtugen, Nebengebäude oder dem Grundstück entstehen, mit Ausnahme der Verwaltungs- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Wartungen. Heizkosten zählen zu den Betriebskosten, für die Abrechnung und Verteilung gilt allerdings die Heizkostenverordnung (§ 1 HeizKV). Diese ist zwingend anzuwenden, sobald mindestens zwei Wohnungen von einer zentralen Heizungsanlage beheizt werden.

Der Wohnraummmieter ist gemäß § 556 BGB zur Tragung der Betriebskosten nur verpflichtet, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Dies kann im Rahmen einer Nebenkostenpauschale oder als Brutttokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung vereinbart werden. Die Nebenkosten müssen konkret angegeben oder zumindest bestimmbar sein. Eine Bezugnahme auf § 19 II WoFG und die entsprechende Rechtsverordnung genügt.

Möglich ist auch eine konkludente Vertragsanpassung. So kann etwa darin, dass der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abrechnet und der Mieter dies nicht bemängelt, eine Vertragsanpassung dergestalt gesehen werden, dass nun statt einer Vorauszahlung eine gleich hohe Betriebskostenpauschale gezahlt wird. Die Anforderungen an eine konkludente Vereinbarung der Kostentragung durch den Mieter sind allerdings sehr hoch, so trifft die Beweislast für die konkludente Vertragsanpassung den Vermieter, der u.a. darstellen muss, welche Kosten von der Vereinbarung erfasst sind.

Die Überprüfung sollte bei formellen Fehlern beginnen und sodann inhaltlich bei den größten Posten zu fortgesetzt werden. Hierzu zählen die Kosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl und Hausmeister inklusive Hausreinigung und Gartenpflege. Bei den anderen Kostenpunkten ist zu prüfen, ob sie überhaupt umlagefähig sind.
Erhebliche Abweichungen der Kosten zu den Vorjahren müssen begründet werden, ansonsten sind die entsprechenden Posten anteilig aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen.

Stellen sich die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen als nicht kostendeckend heraus, stellt sich die Frage, ob der Vermieter bei der Berechnung der Vorauszahlungsbeträge den Rahmen der "Angemessenheit" nach § 556 II 2 BGB verfehlt hat. Dies ist laut Bundesgerichtshof nur der Fall, wenn der Vermieter pflichtwidrig zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen angesetzt hat, etwa weil er den Mieter vorsätzlich über die wahre Höhe der anfallenden Nebenkosten im Unklaren lässt. Die Nebenkosten müssen dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nach § 556 II 2 BGB bzw. § 20 I 2 NMV entsprechen, also in einem vertretbaren Kosten-Nutzen-Verhältnis stehen. Sofern sich herausstellt, dass einzelne Abrechnungspositionen unwirtschaftlich sind, sind an Hand von Kostenvoranschlägen oder Vergleichsangeboten die angemessenen Kosten zu bestimmen, der Mehrverbrauch muss vom Mieter nicht getragen werden.

Bei der Überprüfung des Umlageschlüssels ist insbesondere darauf zu achten, dass die Umlagemaßstäbe für den Ansatz der verbrauchsabhängigen Kosten beachtet wurden. Werden zum Beispiel die Verteilungsmaßstäbe des nach Verbrauch abzurechnenden Heizkostenanteils nicht eingehalten, so kann der Mieter seinen Heizkostenanteil nach § 12 HeizKV um 15 % kürzen. Die Kosten der Warmwasserversorgung müssen nach § 8 HeizKV zwingend zu 50 % - 70 % nach Verbrauch erfasst und abgerechnet werden. Der verbleibende Teil muss nach Wohn- und Nutzfläche umgelegt werden.

Die Abrechnungsperiode darf bei Nebenkostenvorauszahlungen nicht länger als ein Jahr dauern. Außerdem muss die Abrechung dem Mieter innerhalb des 12. Monates nach dem Ende der Abrechungsperiode zugehen, es sei denn, er kann sich gemäß § 276 BGB exkulpieren (etwa, weil ein Versorgungsunternehmen nicht rechtzeitig abgerechnet hat). Ist bereits abzusehen, dass der Vermieter die Abrechungsfrist nicht einhalten kann, sollte dieser den Mieter hierüber informieren, um bereits vorprozessual die Einhaltung der verkehrsüblichen Sorgfalt zu dokumentieren. Bis eine ordnungsgemäße Abrechung besteht, kann der Mieter nach § 273 Bürgerliches Gesetzbuch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Diese Fristen gelten auch für preisgebundenen Wohnraum, § 20 III NMW.

Fällig ist der Saldo aus der Nebenkostenabrechnung, wenn die abgerechneten Kosten tatsächlich entstanden sind, die gezahlten Vorauszahlungen angesetzt sind und die Nebenkostenabrechnung entsprechend § 2 BetrKV bzw. Anlage 3 zu § 27 II. BV in fälligkeitsbegründender Weise erstellt wurde.

Die Betriebskostenabrechnung muss aus sich heraus verständlich ohne weitere Kenntnisse verständlich sein. Sie muss insbesondere enthalten:
    Richtige Bezeichnung des Mietobjekts, der Mieträume und des Mieters,
    die Angabe der Abrechnungsperiode,
    geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
    Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels,
    Berechnung des jeweiligen Anteils,
    Abzug der Vorauszahlung des Mieters.

Genügt die Abrechnung den oben genannten Anforderungen nicht, so ist keine ordnungsgemäße Abrechung gegeben. Es ist weder möglich, einzelne Positionen nachzuschieben, noch Rechenfehler zu korrigieren. Eine Heilung der Mängel nach Fristablauf ist nicht möglich. Bei Abrechungsfehlern kann der Vermieter etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Sollte sich jedoch ein Guthaben zu Gunsten des Mieters aus der fehlerhaften Abrechnung ergeben, so hat der Mieter gleichwohl einen Anspruch auf dessen Auszahlung.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die zugrunde gelegten Belege.

Wohnungsmängel und Mietminderung allgemein

Nach der Rechtsprechung liegt ein Mangel vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache von dem Soll-Zustand negativ abweicht. Ist-Zustand ist hierbei der tatsächliche Zustand, Soll-Zustand der Zustand, in dem sich das Objekt nach Vertrag und Gesetz befinden sollte. Entscheidend ist hierfür der jeweilige Mietvertrag. Allerdings sind durch die Rechtsprechung gewisse Mindeststandards vorgegeben. So muss zum Beispiel auch eine nicht sanierte Altbauwohnung ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen. Hierzu zählt z.B. eine Stromversorgung, an die eine Waschmaschine oder ein Geschirrspüler gleichzeitig angeschlossen werden können.
Typische Mängel sind etwa: Ein durchsichtiges oder morsches Dach, undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder -Flecken, übermäßige Hellhörigkeit der Wohnung, unwirtschaftlich arbeitende Heizung, ungenügende Beheizung der Wohung.
Auch Störungen von außen, wie Lärm einer Gaststätte, Kneipe, Diskothek etc, oder Belästigungen durch eine Baustelle (Lärm, Staub, etc.) können einen Mangel darstellen.
Bei Geschäftsräumen kann auch ein so genannter "Umweltmangel" vorliegen, wenn etwa die vereinbarte "attraktive Geschäftslage" wegen einer benachbarten brachliegenden Baustelle nachhaltig gestört oder deutlich schwerer zu erreichen ist.
Selbst die Beeinträchtigungen, die eine Modernisierung des Mietobjektes während des Umbaus mit sich bringt, kann einen zur Mietkürzung berechtigenden Mangel darstellen. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn erhebliche Beeinträchtigungen auftreten wie Staub, Schmutz, Lärm, Kälte, Ausfall der Warmwasserversorgung etc. oder die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt werden.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen ab, liegt ein Mangel vor, wenn die Abweichung erheblich ist, dies ist laut BGH ab 10% der Fall.

Allerdings ist nicht jeder Fehler der Mietsache automatisch ein Mangel, der zur Minderung berechtigt. Es muss eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegen.
Beispiele: Glühbirne im Flur defekt, geringe Lärmbelästigung durch Mitmieter, Haarrisse an der Zimmerdecke in einer Altbauwohnung, Wasserfleck an der Badezimmerdecke, Sprung in der Fensterscheibe.

Ein Mangel führt grundsätzlich dazu, dass der Mieter den Vermieter über diesen Mangel informieren muss, damit dieser seiner Pflicht nachkommen kann, diesen zu zu beseitigen. Zusätzlich führt der Mangel dazu, dass der Mieter die Miete kürzen ("mindern") darf. Fehlen zugesicherte Eigenschaften oder fallen diese später weg, steht dem Mieter ebenfalls ein Mietminderungsrecht zu, hier unabhängig davon, ob das Fehlen eine spürbare Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit darstellt.

Voraussetzung für die Ansprüche des Mieters ist es nicht, dass der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist. Das Minderungsrecht kann auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Zahlt der Mieter trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiter die volle Miete, verliert er hierdurch nach neuer Rechtsprechung nicht das Recht zu Minderung (BGH WuM 2002, 440)

Das Mietminderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages kannte. Ferner ist der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt (und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig), wenn er die Mängelanzeige dem Vermieter gegenüber unterlässt. Der Mieter verliert ferner grundsätzlich sein Minderungsrecht, wenn er eine ihm vom Vermieter angebotene geeignete Instandsetzung oder Reparatur ablehnt.

Durch Vertragsklauseln kann das Minderungsrecht im Wohnungsmietrecht (anders im Gewerbemietrecht) nicht ausgeschlossen, eingeschränkt oder erschwert werden.

Auch die völlige Abwälzung der Reparaturen auf den Mieter ist unzulässig, § 307 BGB. Allerdings lassen sich in Grenzen Kleinreparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter abwälzen. Eine solche Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie sich auf Bagatellschäden (bis etwa 75,- Euro) bezieht und einen Höchstbetrag nennt für einen bestimmten Zeitraum nennt. Die Klausel darf sich nur auf Geräte beziehen, die dem direkten oder häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, also Installationsgeräte für Elektrizität, Gas und Wasser (tropfender Wasserhahn), Heiz- und Kosteneinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Abgewälzt werden darf nur die Kostentragungspflicht, nicht Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht.

Berechnung der Mietminderung: Maßgeblich ist die Gesamtmiete, also die Kaltmiete plus Nebenkosten inklusive Heizkostenvorauszahlung. Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Hierzu wird der Wohnwert der einzelnen Räume ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt. Hieraus ergibt sich eine Minderungsquote, die mit Hilfe der Hamburger Tabelle bestimmt wird.

Einzelne typische Mängel:

Lärm:

Zur Beurteilung, ob Geräusche noch zumutbar sind, müssen eine Reihe von Umständen berücksichtigt werden, etwa, ob es sich um eine ruhige Wohnlage oder eine Wohnung an einer Hauptverkehrsstrasse handelt. Die Immissionsschutzgesetze der Länder enthalten Lärmschutzvorschriften, es gibt Regelungen zum Schallschutz im Wohunungsbau und zum Betrieb technischer Anlagen (DIN 4109, VDI 4100, TA Lärm, VDI-2058), diese können jedoch nicht alle möglichen Lärmquellen erfassen. Neben verbindlichen Grenzwerten und Richtlinien (Schallschutzklassen) ist der vertraglich festgelegte Standard bzw. die "anerkannten Regeln der Technik" zum Zeitpunkt der Errichtung/Modernisierung des Gebäudes entscheidend. So kann trotz Einhaltung der Mindestschallschutznorm DIN 4109 ein Mangel vorliegen, wenn der ortsübliche Qualitäts- und Komfortstandard nicht berücksichtigt ist und es etwa zu erhöhten Trittschall- oder Sanitärgeräuschen (Toilettenspülung etc.) aus der Nachbarwohnung kommt.

Ein Aufzug, der auch nachts in Betrieb ist, darf im Nebenraum Messwerte von 30 dB(A) nicht überschreiten. Auch Klopfgeräusche aus der Heizung berechtigen zur Minderung. Bei lauten Nachbarn (lärmende Wohngemeinschaft, ständig streitende Nachbarn, lautstarke Musik) ist eine Mietminderung grundsätzlich möglich. Es kommt auch hier auf die Intensität und Höhe an, etwa, ob die Nachtruhe beeinträchtigt wird. Bohrmaschinenlärm bei gelegentlichen Renovierungsarbeiten ist zu normalen Tageszeiten beispielsweise zumutbar. Allerdings müssen die normalen Ruhezeiten (auch beim Betrieb anderer Haushaltsmaschinen wie Wasch- oder Spülmaschine) eingehalten werden. Auch nach 22.00 Uhr darf geduscht und gebadet werden (Ausnahme: ständiges nächtliches Dauerduschen), auch die Waschmaschine darf gelegentlich zu dieser Stunde noch laufen. Bei Radios, Fernsehern, Hi-Fi-Anlagen etc. ist die Zimmerlautstärke auch außerhalb der Ruhezeiten einzuhalten.

Partys, Familienfeste, Gartenfeiern etc. sind grundsätzlich zulässig. Die Nachbarschaft kann auch nicht erwarten, dass nach 22.00 Uhr keine Beeinträchtigen mehr auftreten. Allerdings müssen die Feiernden Rücksicht nehmen, insbesondere die Störung der Nachtruhe (von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) vermeiden.

Musizieren ist grundsätzlich erlaubt, allerdings muss beim Klavierspiel etc. während der Ruhezeit die Zimmerlautstärke eingehalten werden. Zeitliche Beschränkungen in der Hausordnung sind zulässig, ein totales Musizierverbot jedoch nicht. Berufliche Musiker (etwa Klavierlehrer) müssen sich an das Rücksichtnahmegebot halten, Ruhezeiten einhalten und den Mitmietern "Erholungspausen" gewähren. Auf die Qualität und Art der Musik kommt es nicht an.

Bei Kinderlärm gilt eine erweiterte Toleranzgrenze. Der übliche, mit kindgemäßem Verhalten verbundene Lärm ist hinzunehmen, auch das Lachen, Schreien, Weinen von Kleinkindern.
Auch der Lärm von nahen Spiel- und Bolzplätzen ist grundsätzlich zumutbar, dies gilt auch für Lärm nach 22.00 Uhr von einer nahen Jugendfreizeitstätte.

Ständiges ruhestörendes Hundegebell berechtigt zur Mietminderung, dies gilt auch für Wachhunde.

Bei Gartengeräten gibt es klare Lärmschutzvorschriften: So dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Heckenscheren, Rasentrimmer, Rasenkantenschneider, Schredder, Laubbläser und Laubsauger während bestimmter Ruhezeiten sowie an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden.

Übermäßiger Lärm aus Gaststätten, Diskotheken, Supermärkten (An- und Abfahrtsverkehr) etc. muss der Mieter nicht akzeptieren. Hier kommt beispielsweise eine Verlängerung der Sperrzeit in Betracht. Sinnvoll kann es sein, Messungen durch das Gewerbaufsichtsamt durchführen zu lassen.

Auch erheblicher Baulärm berechtigt zur Mietminderung. Verkehrslärm hingegen ist hinzunehmen, wenn sich die Beeinträchtigung im Rahmen dessen hält, was für die Lage üblich ist. Etwas anderes gilt, wenn die Lärmquelle erst nach Vertragsschluss entsteht, etwa eine neue Schnellstraße.

Der Lärm von einer Kirmes oder einem Volksfest muss grundsätzlich um 22.00 Uhr zu Ende sein, Ausnahmen sind aber auf Antrag möglich, auch dann muss aber das Rücksichtnahmegebot beachtet werden.

Bei Lärm durch Glascontainer hat der Mieter ein Minderungsrecht, wenn die Benutzer sich nicht an die Einwurfzeiten halten.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei starkem Lärm erst einmal mit dem Störer bzw. Verursacher zu reden, oft ist diesem der verursachte Lärm gar nicht bewusst. Fruchtet dies nicht, kann der Mieter sich auch an die Behörden wenden. Es kommen Auflagen, Sperrzeitverlängerungen oder die Verhängung von Bußgeldern in Betracht. Der Mieter kann auch Klagen oder in Eilfällen eine einstweilige Verfügung beantragen. Der Mieter kann aber auch von dem Vermieter verlangen, dass dieser dafür sorgt, dass der Lärm aufhört: Dieser ist verpflichtet, die Mitsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen.

Der Vermieter kann seinerseits gegen einen lärmenden Mieter auf Unterlassung klagen, gegebenenfalls Schadensersatz verlangen und dem Mieter unter bestimmten Umständen kündigen.

Feuchte Wände/Schimmel

Feuchte Wände und Schimmel sind regelmäßig Mängel der Mietsache. Dies gilt auch für abgetrocknete Flecken, Flecken in Nebenräumen oder im Keller. Dies ist unproblematisch bei Feuchtigkeit von Außen, etwa durch undichte Wände, Decken oder einen Wasserrohrbruch. Hier beruht die Feuchtigkeit immer auf Mängeln der Bausache, für die der Vermieter verantwortlich ist. Bei Feuchtigkeitsschäden von innen (Kondenswasserbildung) kommt es für die Frage der Mietminderung darauf an, wer für den Schaden verantwortlich ist. In Betracht kommt neben Baumängeln (schlechte Wärmedämmung, Wärmebrücken,) auch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. So treten diese Schäden häufig nach dem Einbau so genannter Energiesparfenster auf. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Feuchtigkeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.
Bei einem Neubau kann es zu Neubaufeuchtigkeit kommen: Dann sind die Wände eines neu gebauten oder innen/außen neu verputzten Hauses noch nicht ausreichend ausgetrocknet.

Den Feuchtigkeitsschäden vergleichbar ist das so genannte Fogging: Beim Fogging wird die Wohnung von schwarz-grauen ölig-schmierigen Staubablagerungen befallen.

Heizung

Für die Funktion der Heizung ist der Vermieter verantwortlich. Kann nicht ausreichend geheizt werden liegt ein Mangel vor. Während der im Mietvertrag vereinbarten Heizperiode ist der Vermieter zum Heizen verpflichtet. Ist eine solche nicht vereinbart, ist die übliche Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April maßgeblich. In dieser Zeit muss eine bestimmte Mindesttemperatur erreichbar sein (20-22 Grad Celsius). Nachts, zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung 18 Grad Celsius aus. Fällt die Heizung im Winter völlig aus, kann der Mieter fristlos kündigen, selbst dann, wenn der Ausfall auf einem Defekt in der Energieversorgung beruht.
Frieren muss der Mieter aber auch im Sommer nicht: Bei einem Kälteeinbruch im Sommer muss der Vermieter heizen. Der Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass die Heizung erst nach einigen kühlen Tagen eingeschaltet werden muss (so genannte Wartezeit). Beträgt die Außentemperatur jedoch mindestens drei Tage weniger als 12 Grad Celsius, so muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen.
Auch extreme Unwirtschaftlichkeit der Heizung oder eine ständig überheizte Wohnung stellen einen Mangel dar. Ebenso Klopfgeräusche der Heizung, der Ausfall einzelner Heizkörper und Öfen sowie der Ausfall der Warmwasserversorgung. Zu einer ordnungsgemäßen Heizung gehören Thermostatventile und Heizkostenverteiler (oder vergleichbare Verbrauchserfassungsgeräte), um eine wirtschaftliche Beheizung und verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung zu gewährleisten.
Deutliche Wärmeverluste wegen mangelhafter Isolierung können von der Heizkostenrechnung abgezogen werden. Auch bei Heizung durch Fernwärme ist der Vermieter für die Beheizung verantwortlich - es sei denn, der Mieter hat selbst einen Fernwärmevertrag mit dem entsprechenden Versorger abgeschlossen.

Schadstoffe in der Wohnung

Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung (Schimmelpilz) und damit zu einer Gesundheitsgefährdung führen. Daneben kommen aber noch weitere mögliche Schadstoffe in Betracht, so kann Blei und Nitrat im Trinkwasser sein, Formaldehyd in Spanplatten und Dämmschäumen, PCP und Lindan in Holzschutzmitteln, Asbest in Isolierstoffen - die Liste lässt sich beliebig fortsetzen.

Es reicht die nicht völlig haltlose Gefahr einer Gesundheitsgefährdung aus, so kann bereits eine geringe Belastung mit Lösungsmitteln eine Mitminderung rechtfertigen. Unabhängig von einer Gesundheitsgefährdung stellt eine Grenzwertüberschreitung immer einen Mangel der Mietsache dar.

Werden in unmittelbarer Nähe des Mietobjektes (etwa auf dem Dach) Mobilfunksendeanlagen erreichtet, so kommt es für eine mögliche Minderung darauf an, ob der Grenzwert der so genannten Elektrosmog-Verordnung überschritten wird. In reinen Wohngebieten ist für die Errichtung von Sendemasten eine Baugenehmigung erforderlich.

Für Formaldehyd besteht ein Grenzwert in Innenräumen von 0,12 mg/cbm Raumluft (=0,1 ppm). Wird dieser Wert überschritten, ist eine Minderung möglich. Hier muss jedoch darauf geachtet werden, ob die Formaldehyd-Ausdünstungen aus verwendeten Baumaterialien oder aber aus vom Mieter eingebrachten Möbeln stammen.

Holzschutzmittel können unter anderem PCP, Lindan und Dioxin freisetzen. Dies kann den Mieter zur Minderung, aber auch zur fristlosen Kündigung berechtigen. Eine hohe Belastung kann sogar zur völligen Gebrauchsunfähigkeit der Wohnung und damit zu einer Mietminderung um 100% führen.

Kleber mit polyzyklischen Kohlenwasserstoffen (PAK) stehen in dem Verdacht, Krebs erregend zu sein. Auch hier kommt eine Minderung in Betracht, insbesondere bei Benzoapyren, für den es mittlerweile einen Grenzwert gibt.

Asbest kommt unter anderem in Fußbodenbelägen, Spachtelmassen, Fensterkitten, Dichtungsmatten und zur Schall- und Wärmeisolierung vor. Auch viele alte Nachtspeicheröfen enthalten Asbest. Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch auf Austausch eines asbesthaltigen Nachstromspeicherofens, selbst dann, wenn kein Anspruch auf Minderung gegeben ist (etwa, weil keine konkrete Gefahrenlage durch freie Asbestfasern in der Raumluft besteht).

Bei Blei im Trinkwasser kommt es darauf an, ob das Trinkwasser bereits mit einem erhöhten Bleigehalt vom Wasserwerk geliefert wird (dann muss gegen das Wasserwerk vorgegangen werden) oder das Trinkwasser durch bleihaltige Leitungsrohre Blei aufnimmt. Bis 1977 wurden Leitungsrohre aus Blei verwandt. Einen solchen Mangel muss der Vermieter ab einer bestimmten Bleikonzentration (60 Mikrogramm pro Liter) beseitigen. Wird der Grenzwert regelmäßig überschritten, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung zur Mietminderung von A - Z:


Altlasten: Steht das Mietshaus auf durch giftige Chemikalien verseuchtem Untergrund, ider der Mieter zur Minderung oder Kündigung berechtigt, ohne dass er einen konkreten Schaden erlitten haben muss (OLG Hamm, RE WuM 87, 248)
Abwasser: Fließt das gesamte Abwasser aus einer oben gelegenen Nachbarwohnung in die Toilette: 20 % Mietminderung ( AG Berlin-Neukölln 8 C 473/81), ähnlich bei übelriechendem Wasser durch Abwasserstau (AG Groß Gerau (WuM 80, 128: 38 %)
Badewanne: 33 % Mietminderung, wenn die einzige Bade- oder Duschmöglichkeit nicht funktioniert (AG Helmstedt WuM 89, 564), andererseits hat das AG Schöneberg (GE 91, 527) nur 3 % Mietminderung bei einem defekten Badewannenabfluss anerkannt.
Balkon: Ist der Balkon nicht benutzbar, hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit zwischen 3 und 8 % Mietminderung anerkannt (vgl. LG Berlin, MM 86, 327).
Bauarbeiten: Bis zu 80 % Mietminderung (LG Hamburg 307 S 135/95), im Extremfall bis zu 100 % (AG Charlottenburg MM 96, 455).
Baulärm: Ist wegen des Baulärms bei offenem Fenster eine normale Unterhaltung in der Wohnung nicht mehr möglich, so berechtigt dies zu einer Mietminderung um 25 % (LG Darmstadt, WuM 84, 245).
Bleibelastung im Trinkwasser: Je nach Höhe der Belastung beseht ein Minderungsrecht oder auch ein Anspruch auf Austausch der Bleirohre (vgl. LG Hamburg WuM 91, 161).
Container, Flascheneinwurf: Der Lärm durch den regelmäßigen Einwurf von Einwegflaschen in Flaschencontainer nach 22 Uhr kann zu einer Mietminderung um 10 % berechtigen (vgl. LG Berlin, GE 95, 427).
Einbauküche: Fehlt die mitgemietet Einbauküche beim Einzug, kann der Mieter um 100 % mindern (LG Itzehoe WuM 99, 41).
Fenster: Undichte, nicht schließende oder blinde Fenster können zu einer Minderung um bis zu 20 % (LG Hannover, ZMR 79, 47) berechtigen.
Fernsehempfang: Ist der Fernsehempfang gestört, kann dies zu einer Mietminderung bis 10 % führen (AG Schöneberg, GE 88, 361).
Feste, Feiern: Die Rechtsprechung beurteilt Feste und Feiern nach 22.00 Uhr uneinheitlich, teilweise werden diese als "Ausdruck üblicher Geselligkeit" angesehen (LG Frankfurt WuM 89, 575), teilweise wird lautstarkes Feiern auch einmalig im Monat nicht gestattet (OLG Düsseldorf WuM 90, 116).
Feuchtigkeit: Je nachdem, wo und in welcher Intensität die Feuchtigkeit auftritt, gewährt die Rechtsprechung Minderungen von 5 - 60 % (vgl. AG Bad Vilbel WuM 96, 701).
Gaststätte, Gaststättenlärm: Führt extremer Gaststättenlärm zu Richtwertüberschreitungen von 10 dB(A), so ist eine Minderung um 50 % möglich (AG Schöneberg, MM 95, 29).
Geruchsbelästigung: Mietminderung um bis zu 90 % (AG Schöneberg, MM 96, 250).
Glockengeläute: Bei liturgischem Glockenläuten besteht in aller Regel kein Anspruch auf Mietminderung (vgl. BVerwG NJW 97, 1938)
Graffiti: Kann als Mangel gewertet werden, wenn der Umfang wesentlich das im Wohnviertel übliche Maß überschreitet (AG Hamburg WuM 2006, 244)
Grillen: Grillen ist mindestens einmal monatlich und mindestens sechs Stunden im Jahr erlaubt, allerdings müssen die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert werden (vgl. AG Bonn WuM 97, 325 und LG Stuttgart NJWE - MietR 97, 37)
Heizung: Eine mangelhafte Heizung oder ungenügende Beheizung kann - je nach Raumtemperatur - zu einer Minderung von bis zu 75 %, bei Totalausfall im Winter auch bis zu 100 % führen (vgl. LG Berlin WuM 93, 185).
Hunde: Hundegebell, Hundekot etc. können zu einer Minderung berechtigen (vgl. LG Braunschweig 6 S 47/89; AG Münster WuM 95, 534).
Keller: Ein nicht nutzbarer Keller berechtigt zur Minderung um 10 % (AG Köln WuM 81, U 19).
Kinderlärm: Ist der Kinderlärm vermeidbar, kommt eine Minderung um 10 % in Betracht (AG Neuss WuM 88, 264).
Lärm: Hier kommt es sehr auf die Intensität und die Uhrzeiten des Lärmes an, das AG Hamburg hat bei eine Dachgeschossausbau eine Mitminderung von 60 % für angemessen erachtet (WuM 87, 272).
Müllschlucker: Der Lärm eines Müllschluckers kann zur Minderung berechtigen (LG Dresden NJWE-MietR 97, 197), der Ausfall des Müllschluckers hingegen nicht (AG Hamburg WuM 85, 260).
Musizieren: Das Musizieren kann zeitlich beschränkt werden, wer sich nicht an diese Zeiten hält, verstößt gegen das mietvertragliche Rücksichtnahmegebot (vgl. LG Düsseldorf DWW 89, 393)
Nachtruhe/nächtliche Ruhestörung: Übermäßiger Lärm während der Zeiten der Nachtruhe können eine Mietminderung begründen (vgl. AG Bergisch-Gladbach WuM 2003, 29 für den Fall streitender Nachbarn).
Neubaufeuchtigkeit: Berechtigt zur Mietminderung (AG Kiel WuM 80, 235).
PCP-Belastungen: Je nach Belastungsgrad kann ein Anspruch auf Mitminderung (bis zu 100%) oder auch das Recht zur fristlosen Kündigung gegeben sein (vgl. AG Stade, WuM 2000, 417).
Risse: Feuchtigkeitsflecken und Risse in der Neubauwohnung berechtigen zur Mietminderung um 10% (LG Hamburg WuM 76, 205).
Schimmelbildung: Schimmelbildung, eine ständig feuchte oder modrige Wohnung, Schimmelpilzbefall etc. rechtfertigen eine Minderung um bis zu 80 % (LG Berlin GE 91, 625).
Silberfische, Spinnen: Je nach Lage (Spinnen in Gartennähe gehören zu den unvermeidlichen Gegebenheiten) und Intensität des Befalles kann ein Grund zur Minderung vorliegen (vgl. LG Lüneburg, WuM 98, 570; AG Köln WuM 93, 670).
Tauben: Lärmbelästigung und die Gesundheitsgefährdung (Taubenkot etc.) berechtigen in der Regel zu Minderung (LG Berlin, MM 95, 354).
Teppichboden: Verschlissener oder sich lösender, Falten werfender Teppichboden berechtigt zur Minderung, vgl. OLG Celle, WuM 95, 584.
Terrasse: Eine nicht nutzbare Terasse stellt einen Mangel dar und berechtigt zur Mietminderung (AG Potsdam, WuM 96, 760).
Toilette: Ist die einzige Toilette nicht benutzbar, kann die Miete um 80 % gemindert werden (LG Berlin MM 88, 213), eine nicht ordnungsgemäß funktionierende Toilette (Lüftung defekt, unzureichender Wasserdruck in der Spülung) berechtigt ebenfalls zur Minderung.
Treppenhaus: Der Mieter kann wegen eines verwahrlosten und verschmutzten Treppenhauses mindern (AG Köln WuM 97, 470).
Trittschall: Ist die Trittschalldämmung nicht DIN-gemäß ausgeführt worden, liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor (LG Berlin GE 96, 1249).
Trockenraum: Mangelnde Nutzungsmöglichkeit des Trockenraumes rechtfertigt eine Minderung (LG Köln WuM 93, 670)
Unterbeheizung: Führt zu Minderungsmöglichkeiten, siehe "Heizung".
Warmwasserversorgung: Liegt die Wassertemperatur unter 40 Grad Celsius: 7,5 % Mietminderung (AG Köln WuM 96, 701); bei fehlender Warmwasserversorgung: 10 % Mietminderung (LG Berlin WuM 55, 134).
Zigarettenrauch: Kann zur Mietminderung berechtigen, wenn der Rauch auf Grund mangelnder Dichtung in die Wohnung gelangt (AG Münster, 38 C 412/87).