Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung

Die Regelungen zum Zwangsversteigerungsverfahren finden sich im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Im Nachfolgenden soll ein kompakter Überblick über den Ablauf des Zwangsversteigerungs-verfahrens sowie Besonderheiten und Problemfälle skizziert werden.

Gegenstand des Verfahrens / Beteiligte des Verfahrens

Gegenstand der Zwangsversteigerung ist das Eigentum an einem Grundstück. Zu den Grundstücken gehören unbebaute und bebaute Grundstücke. Zu den bebauten Grundstücken gehören Ein- oder Mehrfamilienhäuser, große Miethäuser und – in der Mehrzahl – Eigentumswohnungen. Zu dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung gehört ein ideeller Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück sowie in einigen Fällen Sondernutzungsrechte, z.B. an einem Garten, einer Terrasse oder einem Keller o.ä. Das Eigentum an Eigentumswohnungen ist in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen. Die Eigentumswohnungen sind besonders häufig Gegenstand von Zwangsversteigerungsverfahren vor den Zwangsversteigerungsabteilungen der Amtsgerichte. Wenn nachfolgend von Grundstücken die Rede ist, sind also nicht nur unbebaute, sondern in erster Linie Häuser und Eigentumswohnungen gemeint, die auf diesen Grundstücken errichtet wurden.

Beteiligte des Verfahrens sind nicht nur der Schuldner und der oder die Gläubiger. Darüber hinaus sind auch Mieter bzw. Pächter mit vom Berechtigten überlassenem Besitz am Grundstück, die ihre Rechte im Versteigerungsverfahren ausdrücklich angemeldet haben, Beteiligte des Verfahrens. Weiterhin können Beteiligte auch etwaige Berechtigte aus den Grundbuch-Abteilungen II und III (Möglichkeiten: Nießbrauch, Dienstbarkeit, Dauerwohnrecht, Vormerkung, Widerspruch, Grund-pfandrecht etc.) sein.
 

Berechnung des geringsten Gebots

Zwangsversteigerung

Grundsätzlich muss das geringste Gebot gemäß § 44 ZVG alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte decken. Deshalb hat das geringste Gebot auch nichts mit dem Verkehrswert des Grundstückes zu tun. Gemäß § 44 I ZVG ist das geringste Gebot vielmehr jenes, welches nicht unterschritten werden darf, da es sonst als unwirksam zurückgewiesen werden muss. Das geringste Gebot besteht daher zum einen aus einem Barteil. Dieser Barteil stellt den Betrag dar, der mindestens genannt werden muss und die Verfahrenskosten, die vorhergehenden Rechten der Rangklassen 1 bis 3 des § 10 I ZVG sowie die Kosten und Zinsen eventuell bestehenbleibender da vorrangiger Rechte vollständig abdeckt. Nur hierdurch kann sichergestellt werden, dass kein Gläubiger, der dem betreibenden Gläubiger vorgehende Rechte hat, durch das Verfahren benachteiligt wird. Zum anderen besteht das geringste Gebot noch aus den bestehenbleibenden Rechten, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen.

Im Laufe des gesamten Verfahrens, d. h. bis zur Verkündung des Zuschlages, besteht allerdings die Möglichkeit, dass das geringste Gebot sich ändert, also ermäßigt oder erhöht, was tiefgreifende Folgen für das Verfahren haben kann. Sollte das geringste Gebot beispielsweise während der Bietstunde geändert werden müssen, muss diese in der Folge abgebrochen und anschließend ein neues geringstes Gebot festgestellt werden. Erst dann kann und muss eine neue (ebenfalls min-destens 30-minütige) Bietstunde beginnen. Sofern erst nach Schluss der Bietstunde eine Änderung des geringsten Gebotes vorgenommen werden muss, ist in der Regel sogar die Versagung des Zuschlages vorzunehmen.

 

Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens


Will nun also ein Gläubiger seinen Anspruch auf eine Geldforderung in unbewegliches Vermögen seines Schuldners vollstrecken steht ihm hierfür das Mittel der Zwangsversteigerung zur Verfügung. Bei unbeweglichem Vermögen im Zinne des ZVG handelt es sich in der Regel um ein Grundstück, ein Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht.

Der Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts oder einer sonstigen Geldforderung stellt zunächst einen Antrag beim Amtsgericht (dieses ist als Vollstreckungsgericht sachlich zuständig), das im Bezirk der Immobilie liegt (dieses ist örtlich zuständig). Der Gläubiger ist in der Lage, das Verfahren zu jedem Zeitpunkt wieder einstweilen einstellen, fortsetzen oder auch aufheben zu lassen. Hierfür benötigt er keine Zustimmung anderer Beteiligter oder etwa des Gerichts. Sinnvoll kann ein solches Vorgehen eventuell aus taktischen Erwägungen sein, schon um beispielsweise außergerichtliche Verhandlungen mit dem Schuldner zu führen. Durch eine einstweilige Einstellung kann der Gläubiger aber auch erwirken, dass im Versteigerungsverfahren einem Meistgebot nicht der Zuschlag erteilt wird, wenn er insofern andere Vorstellungen hatte und das Meistgebot ihm nicht genügt. Zu bedenken ist, dass eine solche einstweilige Einstellung allerdings beim dritten Mal unweigerlich zur Aufhebung des Verfahrens führt, da sie als Rücknahme des Versteigerungsantrages ausgelegt wird. Diese Taktik sollte der betreibende Gläubiger also nur bewusst und gezielt einsetzten, um sich am Ende nicht selbst zu schaden.

Weitere Voraussetzung für das Zwangsversteigerungsverfahren ist die Eintragung des Grundstückes im Grundbuch (bzw. des Eigentums an einer Eigentumswohnung und der Miteigentumsanteil am Grundstück in den Wohnungsgrundbüchern), der Schuldner muss ferner dort als Eigentümer bzw. als Erbe des vermerkten Eigentümers eingetragen sein. In gegebenen Fällen müsste sogar die Neuanlage eines Grundbuchblattes vom Gläubiger beantragt werden, um die Voraussetzung zu schaffen. Der den Antrag einreichende Gläubiger muss außerdem über einen vollstreckbaren Titel (Titel nebst Vollstreckungsklausel und Zustellvermerk) gegenüber dem Schuldner verfügen. Grundsätzlich haben auch etwaige weitere Gläubiger des Schuldners die Möglichkeit, dem Versteigerungsverfahren beizutreten. Alle Gläubiger betreiben dann aber immer selbständige Verfahren gegen den Schuldner, wodurch auch einzelne Verfahren beispielsweise einstweilen eingestellt werden könnten, ohne dass die restlichen Verfahren hiervon betroffen werden.

Im weiteren Verlauf wird dann vom Gericht der Anordnungsbeschluss an den Schuldner zugestellt und gleichzeitig das Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ersucht. Hierdurch wird das Grundstück beschlagnahmt.

Gemäß § 74 a V ZVG stellt der Grundstückswert den Verkehrswert da. Der Grundstückswert ist der Wert, der unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Verwendbarkeit des Grundstücks sowie von allgemeinen örtlichen und zeitlichen Besonderheiten bei einem freihändigen Verkauf erzielt werden könnte. Um dies festzustellen, wird der Verkehrswert von einem Sachverständigen geschätzt. Hierfür ist regelmäßig eine Besichtigung des Grundstückes erforderlich, an einer solchen dürfen der Schuldner und die Gläubiger teilnehmen. In Ausnahmefällen kann das Gericht aber von der amtlichen Schätzung absehen, dies beispielsweise wenn innerhalb der letzten zwei Jahre das Grundstück bereits einmal amtlich geschätzt worden ist und im laufenden Verfahren weder vom Gläubiger noch vom Schuldner eine aktuelle Schätzung beantragt wird. Das Gericht setzt dann den Wert durch Beschluss fest, welcher allen Beteiligten formell zugestellt wird. Dieser Beschluss ist gemäß § 74 a V 3 ZVG mit der sofortigen Beschwerde (zweiwöchige Frist) anfechtbar. Nach Ablauf der Beschwerdefrist gibt es für keinen Beteiligten mehr Anfechtungsmöglichkeiten.

Liegen sodann alle erforderlichen Voraussetzungen vor, d. h. ist die Beschlagnahme des Grundstü-ckes erfolgt, die Mitteilungen des Grundbuchamtes gemäß § 19 II und III ZVG eingegangen und sind aus dem Grundbuch auch keinerlei Rechte ersichtlich, die der Zwangsversteigerung oder aber der Fortsetzung des laufenden Verfahrens entgegenstehen könnten, ist weiterhin auch die Frist für einen möglichen Vollstreckungsschutzantrag abgelaufen bzw. die Rechtskraft desjenigen Beschlusses eingetreten, mit welchem der Vollstreckungsschutzantrag zurückgewiesen wurde, und wurde schlussendlich der Verkehrswert festgesetzt, kann das Vollstreckungsgericht den Versteigerungstermin anberaumen. § 36 II ZVG schreibt hierzu vor, dass ein solcher Versteigerungstermin möglichst sechs Monate zuvor anzuberaumen ist. Im Fall nach einer einstweiligen Einstellung soll diese Zeitspanne aber nicht länger als zwei Monate betragen. Sofern eine Zuschlagsversagung nach § 74 a I ZVG (abgegebenes Meistgebot liegt unter 7/10 des Grundstückswertes) oder § 85 a I ZVG (Meistgebot liegt unter 1/2 des Grundstückswertes) im ersten Termin vorliegt, dürfen bei Neuanberaumung eines weiteren Versteigerungstermins zwischen dem ersten und diesem Termin nicht mehr als sechs Monate (gleichzeitig aber nicht weniger als drei Monate) liegen. Der Versteigerungsort wird nach Ermessen des Gerichts bestimmt, d. h. die Versteigerung findet entweder an der Gerichtsstelle selbst oder an einem anderen Ort im Gerichtsbezirk statt. Die Terminbestimmung muss (zumindest) einmal veröf-fentlicht werden, dies erfolgt in der Regel im amtlichen Bekanntmachungsblatt und/oder mittlerweile über das Internet, aber immer sechs Wochen vor dem Termin, damit alle Beteiligten genügend Zeit erhalten, sich auf den Termin vorzubereiten und gegebenenfalls erforderliche Unterlagen einzusehen bzw. anderweitige Vorbereitungen zu treffen. Gleichfalls muss die Terminladung an alle Beteiligten zugestellt werden, dies spätestens vier Wochen vor dem Termin. Ebenso muss innerhalb der gleichen Zeit der Anordnungs- und/oder Beitritts- und/oder Fortsetzungsbeschluss an den Schuldner zugestellt werden. Im Laufe der vierten Woche vor dem Termin sind im Übrigen dann auch an alle Beteiligten die erforderlichen Mitteilungen, d. h. auf wessen Antrag sowie wegen welcher Ansprüche die Zwangsversteigerung erfolgt, zuzustellen.

Sollten etwaige Forderungen zum Zeitpunkt der Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grund-buch daraus noch überhaupt nicht ersichtlich gewesen sein, besteht für den Inhaber dieser Forde-rung noch bis unmittelbar vor Beginn der Bietstunde die Möglichkeit, diese anzumelden und gleich-zeitig auch glaubhaft zu machen. Besonders wichtig ist hier, dass eine Forderung, sollte sie bis zu diesem Zeitpunkt nicht angemeldet worden sein, bei der Erlösverteilung überhaupt nicht berücksichtigt wird, d. h. ohne die Anmeldung dieser Forderung erlöschen die Rechte dann auch.

Der zuständige Rechtspfleger des Vollstreckungsgerichts leitet die öffentliche Versteigerungsver-handlung. Er ist auch befugt, sofern dies nötig sein sollte, Ordnungsgelder zu verhängen oder gar bestimmte Personen am Zutritt zum Saal zu hindern bzw. aus diesem entfernen zu lassen. Die Anfertigung eines Sitzungsprotokolls ist obligatorisch, aus ihm müssen alle Vorgänge, die für die Zuschlagserteilung oder für das Recht eines Beteiligten wichtig sind, ersichtlich werden. Sofern Vorgänge nicht aus dem Sitzungsprotokoll ersichtlich sind dürfen diese auch nicht bei der Zuschlagsentscheidung, aber auch nicht bei einer etwaigen Anfechtung der Zuschlagsentscheidung berücksichtigt werden. Sie gelten quasi als nicht geschehen.

Den Versteigerungstermin beginnt der Rechtspfleger damit, den Bekanntmachungsteil zu verlesen. Zuerst wird die Sache aufgerufen und die anwesenden Beteiligten festgestellt. Alle wesentlichen Informationen für das Verfahren und über das Grundstück selbst, also Anmeldungen, Ansprüche, geringstes Gebot, Gläubiger, Grundbuchstand, Mieter/Pächter, Sicherheit und Verkehrswert, werden erläutert, es handelt sich hierbei also um den Vorbereitungsteil der eigentlichen Versteigerung. Weiter wird auch auf den bevorstehenden Ausschluss weiterer Anmeldungen hingewiesen. Der Bekanntmachungsteil endet sodann mit der Aufforderung des Rechtspflegers, Gebote abzugeben.

Ab diesem Zeitpunkt beginnt die (mindestens) 30-minütige "Bietstunde". Diese kann zwar durchaus mehrfach unterbrochen werden, insgesamt muss sie aber ohne Unterbrechungen mindestens 30 Minuten dauern. Unterbrechungen von einer Stunde oder sogar über ein Wochenende sind hier durchaus denkbar. Regelmäßig kann dies der Fall sein, um doch noch vorhandene Probleme beispielsweise mit Vollmachten etc. beseitigen zu können. Die Bietstunde wird jedenfalls solange fortgesetzt, bis das Meistgebot festgestellt werden kann, da keine höheren Gebote mehr abgegeben wurden und der Schluss der Versteigerung verkündet wurde. Sie endet also nicht unbedingt mit dem dreimaligen Aufruf des Meistgebots. Auch danach ist nämlich vorgesehen, dass der Rechtspfleger noch ein weiteres Mal nach Geboten fragt. Erst wenn danach keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden schließt der Rechtspfleger die Bietstunde auch formell und lässt den Zeitpunkt zeitgenau in das Sitzungsprotokoll aufnehmen.

Abschließend erfolgt die Verhandlung über den Zuschlag. Sie endet mit der Verkündung der Ent-scheidung über den Zuschlag. Gegebenenfalls muss hierfür sofort ein weiterer Termin bestimmt werden. Verkündet wird entweder der Zuschlag oder die Versagung desselben. Den Beteiligten wird zuvor noch Gelegenheit gegeben, sich zum Zuschlag zu äußern. Hier kann dann beispielsweise gemäß § 74 a RVG die Versagung des Zuschlages durch einen Berechtigten beantragt werden, wenn das abgegebene Meistgebot unter 7/10 des Grundstückswertes bleibt. Der Gläubiger kann auch zu diesem Zeitpunkt noch die Einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen.

Erreicht das Meistgebot nicht die 5/10-Grenze des Grundstückswertes muss der Zuschlag gemäß § 85a ZVG versagt werden, dies erfolgt von Amts wegen. Eine solche Versagung ist allerdings nur einmal im jeweiligen Versteigungsverfahren möglich, kann somit aber durchaus auch erst im zweiten Versteigerungstermin erfolgen. Ebenso liegt der Fall bei einer Versagung des Zuschlages gemäß § 85a ZVG (Nichterreichen von 7/10 des Verkehrswertes). Eine solche Versagung muss hingegen beantragt werden, berechtigt hierzu ist jeder Beteiligte, der aus der Differenz zwischen dem fiktiven Gebot und dem tatsächlichen Meistgebot in Höhe der 7/10-Grenze im Verteilungstermin nach dem jeweiligen Stand der Anmeldungen eine Zahlung erhalten könnte. Daraus folgt also, dass ein Gläubiger, dessen Anspruch bereits durch das Meistgebot vollständig gedeckt wäre, und auch derjenige Gläubiger, der selbst bei Erreichen der 7/10-Grenze nichts oder nichts mehr erhalten würde, nicht antragsberechtigt sind.

Der Zuschlag wird gemäß § 81 I ZVG dem Meistbietenden erteilt, Ausnahmen sind Fälle gemäß § 81 II ZVG (Abtretung des Rechts im Versteigerungstermin) oder § 81 III ZVG (nachträgliche Erklärung, in Vollmacht gehandelt zu haben). Die Zuschlagsentscheidung erfolgt im Beschlusswege, dieser wird im Versteigerungstermin oder in einem besonderen Termin verkündet und ist damit auch sofort wirksam. Der Beschluss wird nach dem Verfahren zugestellt und der Zuschlag bei dem Finanzamt angezeigt, das für die Erhebung der Grunderwerbssteuer zuständig ist. Durch den Zuschlag wird unter anderem zunächst einmal der Eigentumsübergang gemäß § 90 ZVG bewirkt. Dieser ist also unabhängig von einer Eintragung im Grundbuch der gar der Bezahlung. Vom Eigentumsübergang umfasst sind auch die mitversteigerten Gegenstände, beispielsweise Zubehör und subjektiv-dingliche Rechte. Zum anderen wird auch der Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten gemäß §§ 56 und 57 ZVG bewirkt, d. h. Gefahren zufälliger Beschädigungen (auch hinsichtlich der mitversteigerten Gegenstände). Ab dem Zuschlag an haftet der Ersteher auch bereits für die bis Ende des Kalenderjahres anteilig anfallende Grundsteuer. Im Übrigen tritt der Ersteher in ein etwaiges Miet- bzw. Pachtverhältnis ein. Weiterhin erlöschen mit Wirksamwerden des Zuschlages gemäß § 90 I ZVG alle Rechte, die nicht nach dem Versteigerungsbedingungen bestehenbleiben sollen. An ihre Stelle treten gemäß § 92 ZVG dann entsprechende Er-satzansprüche. Mit ihnen werden die entsprechenden Berechtigten entschädigt. Hierunter fallen beispielsweise ein Nießbrauchrecht, für das gemäß § 92 II ZVG eine Geldrente vorgesehen ist, oder ablösende Rechte, an deren Stelle eine Ablösesumme tritt. Mit dem Zuschlag erhält der Ersteher im Übrigen einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigenbesitzer auf Räumung des Grundstückes bzw. auch Herausgabe. Dieser Titel erstreckt sich auch auf Dritte als Besitzer (beispielsweise Fami-lienangehörige). Der Ersteher haftet neben seinen Verpflichtungen aus dem Meistgebot aber auch gemäß § 49 II ZVG für die Zinsen aus dem Bargebot, für eine eventuelle Zahlungspflicht gemäß §§ 50 und 51 ZVG sowie gemäß § 29 GKG für die Kosten des Zuschlages.

 

Zuschlagsbeschwerde


Gegen den Zuschlag aber auch gegen die Zuschlagsversagung ist die sofortige Beschwerde möglich. Beschwerdeberechtigt sind bei Zuschlagserteilung der Schuldner und alle anderen Beteiligte, gleichzeitig aber auch der Ersteher und gegebenenfalls der für mithaftend erklärte Bürge. Bei einer Zuschlagsversagung sind beschwerdeberechtigt die betreibenden Gläubiger. Sowohl bei Zuschlagserteilung als auch bei Zuschlagsversagung sind derjenige Bieter, dessen Gebot nicht erlo-schen ist, und für den Fall von § 81 II ZVG (Abtretung des Rechts im Versteigerungstermin) oder § 81 III ZVG (nachträgliche Erklärung, in Vollmacht gehandelt zu haben) auch der Dritte, der den Zuschlag erhalten soll, beschwerdeberechtigt.

Die Frist für die Beschwerde gegen eine Zuschlagserteilung beträgt zwei Wochen, sie beginnt für Beteiligte, die nicht im Versteigerungstermin und auch nicht in einem Verkündungstermin anwesend bzw. vertreten waren, mit der Zustellung der Entscheidung, für alle weiteren anwesenden Beteiligten läuft die Frist bereits ab Verkündung. Bei einer sofortigen Beschwerde gegen eine Zuschlagsversagung ist aber immer der Tag der Verkündung maßgeblich und nicht erst die Zustellung. Für den Ersteher beginnt gesondert mit der Zustellung erneut die Beschwerdefrist zu laufen. Für ihn laufen also sozusagen zwei gesonderte Fristen - einmal als Beteiligter des Verfahrens und einmal als Ersteher. In der Regel ist der Ersteher aber nicht beschwert, nämlich dann nicht, wenn er das durch Zuschlag erhalten hat, worum er sich mit seinem Gebot ja bemüht hatte. Auch eine falsche Feststellung des Gebots kann er nicht rügen.

Als Beschwerdegründe sind diejenigen in § 100 ZVG aufgelisteten anzusehen. Eine Beschwerde kann nach § 100 I ZVG also nur darauf gestützt werden, dass eine der Vorschriften der §§ 81, 83 bis 85 a ZVG verletzt wurde oder dass der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zugrunde gelegten Bedingungen erteilt worden ist. Nach § 100 II ZVG kann die Beschwerde aber nicht auf einen Grund, der nur das Recht eines anderen betrifft, gestützt werden. Wird die Beschwerde als formal unzulässig eingeschätzt wird sie vom Beschwerdegericht gemäß § 572 II 2 ZPO verworfen, wird sie hingegen als sachlich unbegründet eingeschätzt, wird sie sofort zurückgewiesen. Über eine zulässige und begründete Beschwerde entscheidet das Beschwerdegericht dann in der Sache selbst.


Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners


Der Schuldner kann die Anordnung der Zwangsversteigerung selbst nicht mit Rechtsmitteln angrei-fen. Auf Antrag des Schuldners kann aber gemäß § 30s ZVG die Zwangsversteigerung zeitweise eingestellt werden. Der Schuldner muss einen solchen Antrag binnen vierzehn Tagen ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses beim Vollstreckungsgericht stellen. Ein solcher Vollstreckungsschutz kann allerdings höchstens sechs Monate betragen. Auf Verlangen des Gerichts muss der Schuldner mit seinem Antrag auch glaubhaft machen, weshalb dieser begründet sein soll. Grundsätzlich bestehen zwei Gründe für eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung. Entweder der Schuldner kann glaubhaft machen, dass er binnen sechs Monaten die Forderung des Gläubigers oder der Gläubiger befriedigen und somit die Zwangsversteigerung vermieden werden kann oder aber mit der Zwangsversteigerung dem Schuldner gegenüber eine sittenwidrige Härte verbunden ist, gegebenenfalls sogar Gefahr für Leib und Leben besteht (denkbar sind hier: Gefährdung von Leben und Gesundheit des Schuldners oder seiner Angehörigen, Rücksicht auf fortgeschrittene Schwangerschaft oder altersbedingte Gebrechen, Suizidgefahr). Hierfür sind selbstverständlich geeignete Nachweise beizubringen, gegebenenfalls durch Vorlage eines ärztlichen Attests.

Vor einer Entscheidung über den Antrag des Schuldners werden Schuldner und Gläubiger gehört, gegebenenfalls kann auch eine mündliche Verhandlung anberaumt werden. Wird die Einstellung genehmigt, erfüllt der Schuldner dann aber die mit der Einstellung verbundenen Auflagen nicht, kann vom Gläubiger Fortsetzung des Verfahrens verlangt werden. Jede Fortsetzung des Verfahrens erfolgt aber nur auf entsprechenden Antrag des Gläubigers, ein solcher muss gemäß § 31 ZVG binnen sechs Monaten gestellt werden. Auf Antrag des Schuldners kann das Zwangsversteigerungsverfahren aber maximal zwei Mal einstweilen eingestellt werden.

 

als Bieter


Vertretungen / Vollmacht

 

Im Versteigerungstermin müssen sich die Bieter durch einen gültigen Personalausweis oder einen gültigen Reisepass ausweisen. Möglich ist aber auch, im Versteigerungstermin für einen nicht anwesenden Dritten zu bieten, hierfür muss dann aber eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht vorliegen, eine privatschriftliche Vollmacht genügt nicht. Eine solche Bietvollmacht kann von jedem Notar beurkundet werden. Soll eine Firma vertreten werden reicht als Nachweis für die Vertretungsberechtigung ein aktueller beglaubigter Handelsregisterauszug aus. Die Vollmacht muss bereits bei Abgabe des Gebotes vorliegen. Es besteht immer auch die Möglichkeit, diese Vollmacht zu beschränken, d. h. beispielsweise kann das Bieten nur bis einer gewissen Höhe zugelassen oder auch gänzlich ausgeschlossen werden. Weiter besteht die Möglichkeit, mit verdeckter Vollmacht zu bieten. Hier würde der Bieter zunächst im eigenen Namen Gebote abgeben und entweder dann noch im Versteigerungstermin selbst zu Protokoll oder noch später durch öffentlich beurkundete Vollmacht erklären, dass er für jemand anderen geboten hat, dessen Personalien angeben und die Vertretungsvollmacht vorlegen.



Gebote


Jedes Gebot muss während der Bietstunde mündlich abgegeben werden. Die Möglichkeit einer vorherigen oder nachträglichen, auch schriftlichen oder beurkundeten Abgabe ist stets ausgeschlossen. Soll ein abgegebenes Gebot überboten werden muss es mindestens einen Cent höher als das abgegebene Gebot sein. Dabei muss das erste Gebot mindestens dem geringsten Gebot entsprechen. Unwirksame Gebote, beispielsweise Gebote von Geschäftsunfähigen oder bei Fehlen einer Vollmacht, sind sofort vom Rechtspfleger zurückzuweisen. Unwirksam ist ein Gebot auch, wenn es gleich hoch oder sogar niedriger als ein (noch) wirksames vorangegangenes Gebot ist. An ein wirksames Gebot ist der Bieter immer gebunden, er kann dieses nicht mehr zurücknehmen. Denkbar ist lediglich eine Anfechtung wegen Irrtums über wesentliche Eigenschaften des Grundstücks. Irrtümer über Grundstücksmängel oder sonstige Motivirrtümer sind jedoch kein Anfechtungsgrund. Eine berechtigte Anfechtung sollte in jedem Fall noch vor Zuschlagserteilung ausgesprochen werden, muss aber jedenfalls unverzüglich nach Entdeckung des Irrtums erklärt werden. Eine Anfechtung führt im Übrigen aber in aller Regel zu einem Schadenser-satzanspruch gegenüber dem Anfechtenden. Wird ein zugelassenes Gebot wirksam angefochten muss mit dem Bieten erneut begonnen werden, anderenfalls muss über die Anfechtung direkt entschieden werden, so dass gegebenenfalls noch geboten werden kann. Zu beachten ist, dass nach Rechtskraft des Zuschlages eine Anfechtung nicht mehr möglich ist.



Sicherheitsleistung


Gibt ein Bieter ein Gebot ab, besteht die Möglichkeit, dass ein Beteiligter, der aus dem Bargebot des abgegebenen Gebots Zahlungen erhalten würde, von diesem eine Sicherheitsleistung verlangt. Diese Forderung kann aber nur sofort nach Abgabe des Gebotes erfolgen und das Gericht muss hierüber sofort entscheiden, gegebenenfalls muss die Sicherheit auch an Ort und Stelle geleistet werden. Erst dann wird vom Gericht darüber entschieden, ob das Gebot zugelassen oder zurückgewiesen wird. Die Sicherheit wird regelmäßig 10 % des Verkehrswertes betragen. Die Sicherheitsleistung ist durch Bankbürgschaft (diese muss unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch und von einem Kreditinstitut, das im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigt ist, angegeben worden sowie im Inland zu erfüllen sein), Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck oder rechtzeitige Überweisung (im Versteigerungstermin muss in diesem Fall dem Rechtspfleger bereits ein Nachweis darüber vorliegen, dass die Gutschrift erfolgt ist) an die Gerichtskasse beigebracht werden. Ein Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein. Sollte vorab die Sicherheit durch Überweisung geleistet worden sein und der Interessent erhält dann im Versteigerungstermin den Zuschlag nicht, muss der Rechtspfleger die Auszah-lung/Rücküberweisung ausdrücklich anordnen, bevor eine Gutschrift erfolgt. Da eine solche Verfahrensweise oftmals sehr lange Zeit in Anspruch findet sie in der Praxis wenig Anwendung. Eine Barzahlung ist seit dem Jahr März 2007 überhaupt nicht mehr möglich.
 


Nebenkosten


Berücksichtigen muss der Bieter bzw. Ersteher des Grundstückes auch, dass er eventuell kein lastenfreies Grundstück erwirbt. Die bestehenbleibenden Rechte müssen vom Ersteher ebenfalls übernommen werden, sind also im Geiste zum Bargebot immer zu addieren, denn sie werden im Termin nicht ausdrücklich genannt.

Zu beachten ist außerdem, dass neben dem gebotenen Betrag auch die Nebenkosten vom Erwerber zu tragen sind, d. h. Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer usw., und der gebotene Betrag zu verzinsen ist. Von der Erteilung des Zuschlages an bis zum Verteilungstermin bzw. bis zur wirksamen Hinterlegung ist der gebotene Betrag (abzüglich eventuell geleisteter Sicherheit) mit 4 % jährlich zu verzinsen und inklusive Zinsen spätestens bis zum Verteilungstermin an das Gericht zu zahlen.

An Gerichtskosten entstehen zunächst pauschal 50,00 € als Anordnungs- bzw. Beitrittsgebühr (Nr. 2210 KostVerz). Diese Pauschale entsteht nur einmal im Verfahren. Weiterhin entsteht eine 0,5 Gebühr gemäß Nr. 2211 KostVerz für das Verfahren im allgemeinen und eine 0,5 Gebühr für den Versteigerungstermin. Diese Gebühren werden anhand des gemäß § 74 a V ZVG festgesetzten Verkehrswertes berechnet. Anschließend entstehen noch jeweils eine 0,5 Gebühr gemäß Nr. 2214 KostVerz für die Erteilung des Zuschlages sowie gemäß Nr. 2215, 2216 für das Verteilungsverfahren. Diese Gebühren werden anhand des Wertes des Meistgebots ohne Zinsen zuzüglich des Wertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte und des Betrages, in dessen Höhe der Ersteher nach § 114 a ZVG als befriedigt gilt, berechnet. Hinzu kommen noch die Verfahrensauslagen des Gerichts, d. h. Auslagen für die Herstellung und Überlassung von Dokumenten, Entgelte für Telekommunikationsdienstleistungen, Bekanntmachungskosten, Sachverständigenauslagen usw.. Zusätzlich hat der Ersteher auch die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch zu tragen, diese beträgt eine volle Gebühr und wird nach dem festgesetzten Verkehrswert berechnet.

Zu den Nebenkosten zählt auch die vom Ersteher zu zahlende Grunderwerbssteuer. Grundsätzlich handelt es sich bei Meistgebot um einen Nettobetrag, hierin ist also keine Umsatzsteuer enthalten. Gegebenenfalls muss der Ersteher also Umsatzsteuer auf das Meistgebot an das Finanzamt zahlen, kann diese allerdings wiederum als Vorsteuer geltend machen.



Verteilung des Versteigerungserlöses


Der Versteigerungserlös wird in einem besonderen Verteilungsverfahren verteilt. Das Gericht be-stimmt diesen Termin von Amts wegen und lässt die Ladung mindestens zwei Wochen zuvor an die Beteiligten und den Ersteher zustellen. Der Termin ist nicht öffentlich. In der Regel wird der Vertei-lungstermin etwa sechs Wochen nach Wirksamwerden des Zuschlages stattfinden.

Dies hat seinen Grund. Erst jetzt kann der Ersteher nämlich genau abschätzen, wie hoch seine tat-sächlichen Zahlungsverpflichtungen sind und die Finanzierung sichergestellten. Der Rechtspfleger weiß auch in der Regel zu diesem Zeitpunkt, welchen Gläubigern welcher Anteil vom Versteigerungserlös zusteht und dementsprechend zugesprochen werden muss. Auch die Gläubiger haben erst jetzt abschließend die Möglichkeit, nach interner Abrechnung zu prüfen, inwieweit sie aus dem Erlös befriedigt werden können. Ihre Berechnungen reichen sie dann bei Gericht ein.

Im Verteilungstermin wird ein Teilungsplan aufgestellt. Er wird sofort mit den anwesenden Beteilig-ten mündlich verhandelt. Gemäß § 107 ZVG wird die Teilungsmasse festgestellt, anschließend die bestehenbleibenden Rechte aufgezählt, zuletzt die Schuldenmasse genannt. Die Teilungsmasse setzt sich zusammen aus dem barzuzahlenden Teil des Meistgebots zuzüglich der Zinsen, dem Erlös aus solchen Gegenständen, die gegebenenfalls versteigert oder anderweitig verwertet werden konnten, eventuell dem Betrag, der vom Ersteher zu zahlen ist, falls ein nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibendes Recht doch noch wegfällt und Versicherungsgelder, die etwa durch gesonderte Bedingungen vom Zuschlag ausgeschlossen sind, auch wenn sie zur Teilungsmasse gehören. Die Schuldenmasse setzt sich zusammen aus all denjenigen Ansprüchen, mit denen am Versteigerungserlös ein Anteil geltend gemacht werden soll. Vorab werden die Verfahrenskosten aus dem Versteigerungserlös entnommen. Sodann wird die Zuteilung der verbleibenden  Teilungsmasse auf die Schuldenmasse vorgenommen, wobei insbesondere die Rangfolge der zugeteilten Ansprüche genannt wird. Gemäß § 117 I ZVG muss der Versteigerungserlös sofort ausgezahlt werden, ist also der Versteigerungserlös in Geld vorhanden wird eine Barauszahlung an die anwesenden Beteiligten vorgenommen (bei Vertretung muss eine Geldempfangsvollmacht vorgelegt werden). Die Verteilung an die nicht anwesenden Beteiligten erfolgt durch Anordnung von Amts wegen. Ein etwaiger Überschuss nach Verteilung steht im Übrigen dem Grundstückseigentümer zu.

Überhöhte Zuteilungen können nur mit Widerspruch verhindert werden. Dieser kann mündlich oder schriftlich zu Protokoll erhoben werden und dies noch bis zum Schluss des Verteilungstermins, spätestens aber vor Ausführung des Teilungsplanes. Aus ihm muss auch ersichtlich werden, welche genaue andere Verteilung von dem Berechtigten verlangt wird. Über den Widerspruch wird mit den anwesenden Beteiligten verhandelt, d. h. es wird darüber verhandelt, ob der Widerspruch anerkannt wird und insofern eine Einigung möglich ist oder nicht. Kann eine Einigung erzielt werden, wird der Teilungsplan entsprechend abgeändert und der Erlös verteilt. Kann keine Einigung getroffen werden, wird der Teilungsplan nur soweit ausgeführt, wie ihm nicht widersprochen worden ist. Über den nicht erledigten Teil erfolgen eine Ergänzung des Teilungsplans und eine Hilfszuteilung. Der Widersprechende muss dann Klage binnen eines Monats erheben. Im Klageverfahren entscheidet dann das Gericht, wem der streitige Betrag zusteht.

Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens


Mit der Erlösverteilung gilt die Zwangsversteigerung als abgeschlossen. Dennoch muss das Vollstre-ckungsgericht noch eine Grundbuchberichtigung veranlassen, hierzu muss der Ersteher als neuer Eigentümer eingetragen, der Zwangsversteigerungsvermerk gelöscht und die erloschenen dinglichen Rechte etc. ebenfalls gelöscht werden.



Besonderheit: Die Teilungsversteigerung


Können sich beispielsweise (frühere) Eheleute, Miteigentümer, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder aber die Teilhaber einer Erbengemeinschaft über eine Verwertung des gemeinsamen Haus- oder Wohnungseigentums (Eigentumswohnung) nicht rechtsgeschäftlich, also durch notarielle Beurkundung, einigen, bleibt in der Regel nur noch die so genannte "Teilungsversteigerung", d. h. die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Hierdurch wird das unteilbare Grundstück, bzw. die unteilbare Eigentumswohnung umgewandelt in dann unter den Miteigentümern aufteilbares Vermögen.

Die Teilungsversteigerung wird auf Antrag eines Miteigentümers eingeleitet, dieser Antrag kann formlos jederzeit gestellt werden. Sachlich wird das Verfahren beim Amtsgericht durchgeführt. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Haus- oder Wohnungseigentum, also das Grundstück liegt.

Grundsätzlich entspricht das Verfahren der Teilungsversteigerung dem der vom Gläubiger eingeleiteten Forderungszwangsversteigerung. Besonderheiten gibt es hier aber bei der Feststellung des geringsten Gebots und bei der Erlösverteilung. Im Übrigen können in dem Verfahren andere Versteigerungsbedingungen als die gesetzlich vorgesehenen vereinbart werden.

Das Gericht gibt bei der Teilungsversteigerung zunächst ein Verkehrswertgutachten in Auftrag. Die Höhe der vom Antragsteller als Vorschuss zu zahlenden Kosten des Verkehrswertgutachtens richtet sich nach dem JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz). Der Gutachter wird nach Aufwand bezahlt, pro Stunde muss hier mit etwa 80,00 € gerechnet werden. Auch Gerichtskosten entstehen für das Teilungsversteigerungsverfahren, diese sind in § 34 GKG bzw. in Anlage 2 geregelt und berechnen sich abhängig vom Verkehrswert. Daneben fallen aber auch noch Schreibauslagen, Zustellungsgebühren sowie Kosten der Veröffentlichung an. Die entstanden Kosten werden nach Abschluss der Versteigerung aus dem Versteigerungserlös entnommen. Der vom Antragsteller gezahlte Vorschuss wird diesem erstattet. Dadurch wird der allen Miteigentümern zur Verfügung stehende Erlös vermindert, was bedeutet, dass sämtliche Alteigentümer die entstandenen Kosten im Verhältnis ihrer Anteile tragen. Werden in zwei Terminen keine Gebote abgegeben, wird das Verfahren aufgehoben und in diesem Fall erhält der Antragsteller den von ihm gezahlten Kostenvorschuss nicht zurück.

Nach Vorliegen des Gutachtens bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin, der mindestens sechs Wochen vorher aber nicht länger als sechs Monate zuvor bekannt gegeben werden muss. Einige Tage vor dem Versteigerungstermin wird vom Rechtspfleger das geringste Gebot berechnet.

Anders als im von Gläubigerseite betriebenen Forderungszwangsversteigerungsverfahren richtet sich das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung nicht nach dem bestrangigsten Gläubiger, diesen gibt es hier ja in dieser Form nicht. Das geringste Gebot richtet sich vielmehr nach dem jeweiligen Antragsteller (Miteigentümer), weshalb hier vorrangig die Frage zu klären ist, welche Rechte dem Auseinandersetzungsverlangen eines Miteigentümers vorgehen und damit bestehen-bleiben, bzw. auch, welche Rechte erlöschen. Das geringste Gebot setzt sich in der Teilungsversteigerung zusammen aus den den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden an dem Grundstück und weiter alle Rechte, die einem dieser Rechte vorgehen oder aber gleichstehen. Für den Fall, dass bei einem Anteil also ein größerer Betrag als bei einem anderen zu berücksichtigen sein wird, erhöht sich der Barteil des geringsten Gebots um eben diesen zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag. Jeder Miteigentümer soll seinen eigenen Anteil also nur unbeschadet der darauf ruhenden Belastungen veräußern können. Allerdings erlöschen gleichzeitig die nur den Miteigentumsanteil des Antragsgegners belastenden Rechte. Dies aus dem Grund, da nicht das bereits früher bestehende Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft beeinträchtigt werden soll. Das geringste Gebot muss also alle nur den Anteil des Antragstellers belastenden Grundstücksrechte (dies auch dann, wenn sie erst nach dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen worden sind oder rechtzeitig angemeldet wurden), alle den Anteil des Antragstellers belastenden Grundstücksrechte, welche auch den Anteil eines oder aller Antragsgegner belasten, sowie alle Grundstücksrechte, die einem der vor-genannten Rechte gemäß § 879 BGB (d. h. durch Rangverhältnisse) vorgehen oder auch gleichstehen, abdecken.

Auch in der Teilungsversteigerung kann die Hinterlegung einer Sicherheitsleistung gefordert werden. Gemäß § 184 ZVG ist ein Miteigentümer ausschließlich dann von der Hinterlegung einer Sicherheit befreit, wenn ihm durch sein Gebot ein ganz oder teilweise gedecktes Grundpfandrecht zusteht.

Die Erlösverteilung unterscheidet sich ebenfalls nur geringfügig zur Erlösverteilung in der durch Gläubiger betriebenen Forderungsversteigerung. Ebenfalls werden aus dem Versteigerungserlös zunächst die Verfahrenskosten entnommen und anschließend diejenigen Rechte befriedigt, die durch Zahlung gemäß § 109 II ZVG ("Der Überschuss wird auf die Rechte, welche durch Zahlung zu decken sind, verteilt.") zu decken sind. Der danach verbleibende Erlösüberschuss wird dann aber nicht durch das Gericht verteilt. Er wird der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt, denn Ziel der Teilungsversteigerung ist es ja, das unteilbare Grundstück, bzw. die Eigentumswohnung in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Sofern zwischen den bisherigen Teilhabern keine außergerichtliche Einigung über eine Verteilung möglich ist, wird eine Auszahlung des Überschusses nur an alle gemeinsam vorgenommen.
 


Rechtsanwaltsgebühren


Für eine Vertretung im Zwangsversteigerungsverfahren fallen für eine Tätigkeit des Rechtsanwalts Gebühren gemäß dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) an, falls der der Anwalt mit dem Mandanten keine gesonderte Honorarvereinbarung, z.B. nach Zeitaufwand oder ein Pauschalhonorar vereinbart. Nach den gesetzlichen Gebühren entsteht eine 0,4 Verfahrensgebühr gemäß Nr. 3311 VV RVG an, diese Gebühr wird analog dem Verkehrswert berechnet. Hierzu findet sich im RVG eine entsprechende Gebührentabelle, der die Werte dann genau zu entnehmen sind.
Die vorgenannte Gebühr fällt bei folgenden Tätigkeiten jeweils gesondert an:

-    Tätigkeit im Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens;
-    im Zwangsversteigerungsverfahren für die Tätigkeit im Verteilungsverfahren, auch für eine Mitwirkung an einer außergerichtlichen Verteilung sowie
-    für die Tätigkeit im Verfahren über Anträge auf einstweilige Einstellung oder der Beschränkung der Zwangsvollstreckung und einstweiligen Einstellung des Verfahrens sowie für Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner mit dem Ziel der Aufhebung des Verfahrens.

Außerdem kann eine 0,4 Terminsgebühr gemäß Nr. 3312 VV RVG für die Wahrnehmung des Versteigerungstermins durch den Rechtsanwalt für einen Beteiligten anfallen.

Daneben hat der Rechtsanwalt ebenfalls gemäß RVG Anspruch auf Erstattung seiner Auslagen. Hierunter fallen insbesondere

-    Fotokopierkosten gemäß § 7000 VV RVG (0,50 € jeweils für die ersten 50 Seiten und 0,15 € für jede weitere Seite zu fertigender Fotokopien);
-    Pauschale für die Entgelte von Post- und Telekommunikationsdienstleistungen gemäß Nr. 7002 VV RVG (20 % der Gebühren, höchstens jedoch 20,00 €);
-    Fahrtkosten bei Benutzung des eigenen Pkw gemäß Nr. 7003 VV RVG ((0,30 € pro gefahrenen Kilometer), bei Benutzung anderer Verkehrsmittel die vollen Fahrtkosten soweit sie angemessen sind;
-    Tage- und Abwesenheitsgelder gemäß Nr. 7005 VV RVG (je nach Abwesenheit zwischen 20,00 € und 60,00 €) sowie
-    Umsatzsteuer gemäß Nr. 7008 VV RVG auf die Vergütung in voller Höhe.