Maklerrecht:

Ursächlichkeit der Maklerleistung für das Maklerhonorar, LG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.01.2014 - 2-05 O 375/13
Rechtsgebiete:
Miet- und Wohn-, Leasing-, Pachtrecht, Sonstiges Bürgerliches Recht
 
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 28.560,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.09.2013 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtstreites zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
 

Tatbestand: Die Parteien streiten wegen Zahlung einer Maklercourtage.

Die Klägerin befasst sich mit der Vermittlung von Immobilien. Die Klägerin wurde am 27.8.2012 von dem Eigentümer des Wohngrundstücks B-weg ..., K., Herrn H. H1 A., zeitlich befristet vom 29.8.2012 bis zum 30.11.2012 mit dem Verkauf dessen Immobilie beauftragt. Als Verhandlungsbasis wurde ein Kaufpreis von 615.000 € vereinbart. Die Klägerin schaltete daraufhin Werbeanzeigen in Zeitungen sowie Immobilienportalen und verschickte Rundmails, in denen sie diese Immobilie zum Verkauf anbot. Auf diese Werbung meldete sich am 15.9.2012 der Ehemann der Beklagten, der Zeuge R., welcher im Wesentlichen die Korrespondenz mit der Klägerin führte. Er stimmte mit der auf Seiten der Klägerin tätig gewordenen Zeugin G. einen Besichtigungstermin für den 18.9.2012 ab.

An diesem Tag besichtigte daraufhin die Beklagte gemeinsam mit dem Zeugen R. und der Zeugin G. das in Rede stehende Wohngrundstück B-weg ..., K. Im Rahmen des Besichtigungstermins legte die Zeugin G. der Beklagten ein ausführliches Exposee ebenso wie den Immobilienachweis für dieses Wohngrundstück vor, das einen Kaufpreis von 615.000 € angab. Wegen dieses Immobiliennachweises vom 18.9.2012 wird auf die Anlage K 2 (Bl. 10 in der Akte) verwiesen. Die Beklagte unterzeichnete den Immobiliennachweis im Rahmen des Besichtigungstermins am 18.9.2012. In der Folge nahm die Beklagte zunächst von dem Kauf des Objektes Abstand. Aufgrund einer Tätigkeit der Firma ... Immobilien GmbH wurde die Beklagte erneut aufmerksam auf das Objekt. Sie unterzeichnete den notariellen Kaufvertrag vom 19.4.2013, erwarb das Objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von 480.000 € und zahlte an die Firma ... Immobilien GmbH die ortsübliche Provision.

Die Klägerin beantragt mit der 28.9.2013 zugestellten Klage, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 28.560,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, die Zeugin G. habe die Zusammenarbeit sowie die Aufnahme von Preisverhandlungen nach dem Besichtigungstermin am 18.9.2012 abgelehnt, daher habe sie zu keinem Zeitpunkt ein Kaufangebot abgegeben oder ein Kaufinteresse bekundet. Überdies habe die Zeugin G. anlässlich dieses Besichtigungstermins den Eindruck vermittelt, dass sie weder das Objekt gekannt habe, noch dass sie Angaben zum Objekt machen könne. Die Beklagte hat der Firma ... Immobilien GmbH mit Schriftsatz vom 20.12.2013 den Streit verkündet.

Wegen weiterer Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens im Übrigen wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

 
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif, ohne dass der Beklagten ein Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz der Klägerin vom 29.11.2013 zu bewilligen wäre. Denn dieser Schriftsatz enthält kein entscheidungserhebliches neues Vorbringen.
 
Die Klage ist begründet.
 
Aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB folgt, dass die Beklagte, die in dem von ihr am 18.09.2012 unterzeichneten Immobilien-Nachweis (Anlage K 2 = Bl. 10 d.A.) für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags einen Maklerlohn versprochen hat (rechte Spalte, erster Absatz), zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet ist, da der Hauptvertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande gekommen ist. Die Höhe der verlangten Käufercourtage entspricht dem vereinbarten Satz von 5,95% einschließlich Umsatzsteuer. Diese Courtage ist im Übrigen auch ortsüblich.
 
Die Klägerin, vertreten durch die Zeugin G. (§§ 164 ff. BGB), hat unter gleichzeitigem Hinweis auf ihr Provisionsverlangen, welches sich aus dem von der Beklagten am 18.09.2012 unterzeichneten Immobilen-Nachweis (Anlage K 2 = Bl. 10 d. A.) ergibt, ein durch die Beklagte identifiziertes Kaufobjekt „B-weg ..., K.“ zeigen und damit im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB „nachweisen“ lassen. Es kam dabei maßgeblich auf die Identifizierbarkeit des Eigentümers dieses konkreten Objekts an, so dass ein etwaig fehlendes Klingelschild des Eigentümers/Verkäufers am Eingang des Objekts unschädlich war.
 
So hat das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 31. Mai 2004 (Aktenzeichen 15 U 39/03 = NJW RR 2005, 574) geurteilt: „In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass in derartigen Fällen ein Maklervertrag konkludent zu Stande kommt, wenn der Kaufinteressent nach dem Provisionsverlangen des Maklers weitere Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt. Aus der Sicht des Maklers ist ein solches Verhalten dahingehend zu deuten, dass der Interessent mit dem Zustandekommen eines Maklervertrags zu den vom Makler formulierten Bedingungen einverstanden ist (vgl. BGH, NJW-RR 1986, NJW-RR Jahr 1986 Seite 1496 [NJW-RR Jahr 1986 Seite 1497]; Senat, NJW-RR 2002, NJW-RR Jahr 2002 Seite 1209 L = NZM 2002, NZM Jahr 2002 Seite 493 [NZM Jahr 2002 Seite 494]).“
 
Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der Immobilien-Nachweis (Anlage K 2) wurde unstreitig im Rahmen des Besichtigungstermins von der Beklagten unterzeichnet, sie nahm danach weitere Maklerdienstleistungen in Form der Besichtigung des Objektes von der Klägerin in Anspruch, die allerdings bereits als „Vermittlerleistungen“ anzusehen sind. Ein Provisionsversprechen der Beklagten für den Nachweis des in Rede stehenden Objektes ist damit konkludent erfüllt.
 
Die Maklerleistung besteht dabei in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (dem Hauptvertrag) durch Benennung eines geeigneten Kaufobjekts, wodurch die Beklagte in die Lage versetzt wurde, in konkrete Verhandlungen über den von ihr angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Ist der „Nachweis“ durch den Makler erbracht, so muss er keine weiteren Leistungen erbringen. Das Honorar ist bei Abschluss des Hauptvertrages auch dann verdient, wenn der Käufer selbst noch schwierige Verhandlungen mit dem Verkäufer führen oder sogar noch einen weiteren Makler beauftragen muss (Münch KommBGB/Roth, 6. Aufl., § 652 Rn. 96 m. w. N.).
 
Die notwendige Kausalität zwischen dem Nachweis des Objektes durch die Klägerin und dem Abschluss des Kaufvertrages ist im konkreten Fall auch nicht unterbrochen. Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrags ist es jeweils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluss anzusehen ist (BGHZ 141, 40 = NJW 1999, 1255).
 
Der Bundesgerichtshof hat zu der Frage der Unterbrechung der Kausalität bereits entschieden (BGH NJW 2008, 651 - sub. Ziff. 10 a): „[10] a) Mit Recht hat das BerGer. hierbei zugrunde gelegt, dass die Bekl. darlegungs- und beweisbelastet für die Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Kl. und dem Vertragsschluss ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (z. B. Senatsurteile BGHZ 141, BGHZ Band 141 Seite 40 [BGHZ Band 141 Seite 44] = NJW 1999, NJW Jahr 1999 Seite 1255 und BGH, NJW 2006, NJW Jahr 2006 Seite 3062 [NJW Jahr 2006 Seite 3063] = NZM 2006, NZM Jahr 2006 Seite 667 Rdnr. 18). Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des BGH vier Monate (BGHZ 141, BGHZ Band 141 Seite 40 [BGHZ Band 141 Seite 43] = NJW 1999, NJW Jahr 1999 Seite 1255), circa drei bis fünf Monate (BGH, NJW 1980, NJW Jahr 1980 Seite 123) und mehr als ein halbes Jahr (BGH, NJW 2005, NJW Jahr 2005 Seite 3779 [NJW Jahr 2005 Seite 3781] = NZM 2005, NZM Jahr 2005 Seite 956) angesehen worden. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der Übersendung des Immobilienangebots am 12.8.2005 und dem Abschluss des Kaufvertrags am Dezember 2005 lediglich etwa dreieinhalb Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unteren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein „angemessener Zeitabstand“ zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrags liegt, so dass für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Kl. für das Zustandekommen des Kaufvertrags eine Vermutung streitet.“
 
So liegt der Fall auch hier. Das konkrete Wohngrundstück mit Haus war der Beklagten unstreitig vor dem Besichtigungstermin unbekannt. Zwar liegt ein zeitlicher Abstand zwischen der von der Klägerin entfalteten Nachweismaklertätigkeit am 18.9.2012 und dem Abschluss eines Kaufvertrages über das besichtigte und nachgewiesene Objekt am 19.4.2013 von 7 Monaten und einem Kalendertag vor. Dieser Zeitabstand befindet sich im oberen noch zulässigen zeitlichen Rahmen des zeitlichen Abstandes zwischen Nachweismaklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages. Die von der Klägerin angebotene Nachweismaklertätigkeit ist von der Beklagten angenommen worden.
 
Die darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat auch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einem Entfallen der Kausalität führen. Zwar entsteht der Provisionsanspruch u. a. dann nicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss kommt (BGHZ, 141, 40 = NJW 1999, 1255). Voraussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist nämlich, dass der in Aussicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGH a. a. O.).
 
Von der endgültigen Aufgabe der Verkaufsabsicht des Verkäufers Dr. Ackermann ist bereits deshalb nicht auszugehen, weil dieser das in Rede stehende Objekt nach Ablauf des zeitlich auf den 30.11.2012 befristeten Maklerauftrags mit der Klägerin im Januar 2013 erneut zum Verkauf über die ... Immobilien GmbH angeboten hat. Bei verständiger Würdigung dieses Sachverhalts ist allenfalls von einer einmonatigen vorübergehenden Aufgabe der Verkaufsabsicht im Dezember 2012 auszugehen, so dass den dahingehenden Beweisangeboten der Beklagten (Seite 4 unten Klageerwiderung = Bl. 28 d. A.) nicht nachzugehen war.
 
Auch stellt sich der auf 480.000,00 EUR nachgelassene Verkaufspreis (Stichtag: 19.04.2013) als nicht so wesentliche Preisreduzierung dar, dass das Gericht von einer tatsächlichen neuen Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages auszugehen hätte. Um es deutlich auszudrücken, hat die Klägerin hier den Erwerbsanstoß für die Beklagte getätigt, was für die Kausalität ausreichend ist.
 
Die Zinsanspruch ab Rechtshängigkeit folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
 
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.