Wohnungsmietrecht:

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. auch bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB zu dulden. BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13 (LG Berlin), BeckRS 2014, 06952
Anmerkung von Wolf-Rüdiger Bub und Christian von der Osten

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Duldung einer Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung in Anspruch. Der Beklagte ist Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestatteten Wohnung der Klägerin. Die Mietvertragsparteien haben eine unbefristete Indexmiete vereinbart, bei der die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird, § 577b I BGB. Die Klägerin kündigte zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB sowie die Erhebung von Heizkostenvorauszahlungen an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB anstände, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden zusätzlich monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 EUR je m², für die Wohnung des Beklagten somit insgesamt 104,59 EUR, erhoben werden. Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekündigten baulichen Maßnahmen nicht zu.

Nach Auffassung des BGH hat die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung der Modernisierung von Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 II BGB a.F., nunmehr § 555d BGB. Dem Duldungsanspruch stehe auch nicht der Schutzzweck des § 557 II 2 BGB entgegen. Durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz werde eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache i.S.v. § 554 II 1 BGB a.F., nunmehr § 555b BGB, erreicht. Die Modernisierungsankündigung der Klägerin sei ausreichend.

Dem Duldungsanspruch der Klägerin stehe auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sehe § 554 II 2 BGB a.F., nunmehr § 555d II BGB, nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Beklagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von Euro 104,59 begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, seien nicht festgestellt. Selbst wenn es der Schutzzweck des § 557b II BGB verböte, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so könne dies nicht von vornherein dazu führen, dass der Beklagte die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557 II 2 BGB verwehre dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gebe dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 II 2 BGB a.F., § 555d I BGB, zu verweigern. Die Frage, ob und ggfs. in welcher Höhe die Betriebskosten der Fernwärme auf den Beklagten umgelegt werden können, seien im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich.

Praxishinweis

Gem. § 557b II 1 BGB muss während der Geltung einer Indexmiete die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Gem. § 557b II 2 kann der Vermieter während der Dauer der Indexvereinbarung eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nach § 559 BGB nur verlangen, wenn er die Baumaßnahmen aus Gründen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hatte. Darunter fallen verbindliche gesetzliche und behördliche Anordnungen zu baulichen Maßnahmen. Der Sache nach geht es darum, den Vermieter von Kosten aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnungen zu entlasten, die er weder voraussehen noch vermeiden konnte und die deshalb nicht zu seiner Risikosphäre gehören (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 559 Rz. 36). Entsprechend § 276 BGB hat der Vermieter folglich nur solche baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten, zu deren Vornahme er nach dem Vertrag nicht verpflichtet war und die er auch weder voraussehen noch vermeiden konnte, vor allem, weil sie auf technischen Änderungen oder unerwarteten gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen beruhen. Paradigma ist der Einbau von Wasserzählern aufgrund einer entsprechenden neuen, landesrechtlichen Vorschrift (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 41/08,  NJW 2009, 839). Beispiele aus der jüngsten Zeit sind neben der EnEV die Heizkostenverordnung in der Fassung von 1989 sowie die Heizanlagenverordnung (Kinne ZMR 2003, 396); denn erst durch diese Verordnungen wurden nachträglich, ohne dass dies jemand voraussehen konnte, die Ausstattung der Räume mit Geräten zur Verbrauchserfassung sowie der Einbau von Einrichtungen zur Steuerung und Regelung von Heizungsanlagen vorgeschrieben. Weitere Beispiele sind die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas, die Änderung von Freileitungen in Erdleitungen aufgrund behördlicher Anordnungen oder der nachträgliche, gesetzlich vorgeschriebene Einbau von Sicherheitstüren in Aufzügen (Staudinger/Emmerich, a.a.O., Rz. 37), idR auch der nachträgliche Anschluss an die Kanalisation (LG München II, 17.09.1984 – 6 S 779/84, WuM 1985, 66); weiter der Einbau von Grenzwertgebern in Öltanks sowie Maßnahmen aufgrund der Verschärfung von Immissionsschutzgesetzen oder aufgrund von denkmalschutzrechtlichen Anordnungen (Goliasch ZMR 1992, 129; Seitz ZMR 1993, 1).

Den Gegensatz bilden bauliche Maßnahmen, die der Vermieter bei Anwendung der nötigen Sorgfalt vermeiden oder doch voraussehen und infolgedessen von vornherein in der Miete berücksichtigen konnte. Zu vertreten sind daher insbesondere solche Maßnahmen, zu deren Vornahme der Vermieter vertraglich verpflichtet ist oder die auf baupolizeilichen oder wohnungspflegerischen Anordnungen zur Instandhaltung oder Instandsetzung beruhen, § 535 BGB (LG Hamburg, Urteil vom 21.12.1973 – 11 O 183/73, WuM 1974, 225; Langenberg PiG 40 [1993] 59, 74; Kinne ZMR 2003, 396). Ein vertrags- oder ordnungswidriger Zustand ist vom Vermieter immer zu vertreten. Diese Mieterhöhungen rechnen auch für die Wartefrist des § 557b II 2 1 nicht mit. Ebenso wenig lösen alle anderen Fälle einer Mieterhöhung nach § 559 BGB, wenn sie vor Beginn der Geltungsdauer der Indexklausel noch wirksam verlangt werden konnten, die Wartefrist aus, weil in § 557b II 1 und 2 BGB zwischen der Wartefrist und der Zulässigkeit von Mieterhöhungen unterschieden wird (Staudinger/Emerich, a.a.O., Rz. 36). Verlangt der Vermieter trotz des Bestehens einer Indexmiete eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB, ist dieses Mieterhöhungsverlangen unwirksam und die bereits gezahlten Beträge können gem. § 812 I 1 Alt. 1 BGB zurückgefordert werden (AG Hamburg, Urteil vom 15.06.2006 – 49 C 607/04, ZMR 2006, 781).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Christian von der Osten, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München