Gewerbemietrecht:

Kein Besitzschutzanspruch des Mieters bzgl. Gemeinschaftsfläche

BGB §§ 242, 280I, 315 III, 535, 554, 854 I, 858, 861, 862 I

Ein Mieter, der nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen nutzt, erlangt durch den Gebrauch dieser Flächen keinen Mitbesitz und kann damit in Bezug auf diese Gemeinschaftsflächen auch keine Besitzschutzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.

KG, Urt. v. 20. 8. 2012 – 8 U 168/12

Zum Sachverhalt:

Die Verfügungskl. betreibt in den von der Verfügungsbekl. angemieteten Räumen eine Botschaft. Der Eingang Nr. 2, der direkt zur Straße ausgerichtet war, sollte geschlossen und verlegt werden. Ein Seiteneingang Nr. 3 wurde errichtet. Dagegen wendetete sich die Verfügungskl. und beantragte Unterlassung sowie Rückgängigmachung von Baumaßnahmen und Wiederherstellung des früheren Zustands. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen:

I. 1. Bei Raummietverhältnissen umfasst die Leistungspflicht des Vermieters die Mitüberlassung derjenigen Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die zum ungestörten Mietgebrauch erforderlich sind. Auf ausdrückliche Vereinbarungen kommt es insoweit nicht an. Die Rechtsprechung erkennt ein Recht auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen an (vgl. BGH, NZM 2007, 37 = NJW 2007, 146 Rdnr. 9; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5. 5. 2009, I-24 U 153/08, BeckRS 2009, 22958; GE 2009, 1187 = BeckRS 2009, 22958 Rdnr. 36). Erfasst sind Zugangswege, Eingangstüren, Aufzüge, das Treppenhaus und Flure (vgl. Häublein, in: MünchKomm-BGB, Bd. 3, 6. Aufl. [2012], § 535 Rdnr. 70; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. [2012], § 535 Rdnr. 16; Eisenschmidt, in: Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl. [2011], § 535 BGB Rdnr. 25). Diese Flächen und Räume, die der Mieter nur mitbenutzen darf, sind jedoch nicht mitvermietet (vgl. KG, GE 1999, 252 = BeckRS 1998, 12055 Rdnr. 41).

Dabei ist strittig, ob der Mieter durch den Gebrauch Mitbesitz erlangt und damit Besitzschutzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen kann (abl. Bub/Treier/Krämer, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummieter, 3. Aufl. [1999], Kap. III, Rdnr. 1171; zust. Joost, in: MünchKomm-BGB, Bd. 6, 5. Aufl. [2009], § 866 Rdnr. 3).

Nach Auffassung des erkennenden Senats scheiden Besitzschutzansprüche bereits mangels Mitbesitzes aus. Der Münchener Kommentar stützt seine Auffassung, dass Mieter an Gemeinschaftsflächen Mitbesitz hätten, u. a. auf eine Entscheidung des BGH vom 26. 3. 1974 (BGHZ 62, 243 = NJW 1974, 1189). Diese Entscheidung spricht aber gerade gegen die Annahme von Mitbesitz an Gemeinschaftsflächen bei einer Fallkonstellation wie der vorliegenden. In dem vom BGH entschiedenen Fall stand ein Aufzug abgesehen von gelegentlicher Mitbenutzung durch den Vermieter nur den beiden Mietern zur Verfügung. Zudem war seine Überlassung Gegenstand einer besonderen mietrechtlichen Vereinbarung. Anders liegt der Fall hier. Der Eingangsbereich wird von einer Vielzahl von Mietern genutzt, ohne dass der Nutzung eine besondere mietrechtliche Vereinbarung zu Grunde liegen würde. Die Mieter haben hier ein Recht zur Mitbenutzung, aber keinen Mitbesitz. Mit dem BGH ist davon auszugehen, die Annahme von Mitbesitz aller Mieter an Aufzug und ähnlichen Einrichtungen regelmäßig nicht der tatsächlichen Gestaltung entspricht.

2. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Verfügungskl. zitierten Entscheidung des AG Wolgast vom 12. 11. 1993 (WuM 1994, 265 = BeckRS 1993, 30940617). Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zu Grunde, bei dem der Vermieter bauliche Maßnahmen an den gemieteten Wohnräumen gegen den Willen des Mieters durchführte. Dabei wurde der Eingangsvorbau entfernt, so dass die Wohnung nicht mehr abgeschlossen war. Wenn der Mieter aus den Wohnräumen kommend Küche und Bad benutzen wollte, musste er ins Freie treten. Das Urteil des AG Wolgast betrifft somit nicht Gemeinschaftsanlagen, sondern die konkrete Mietsache selbst, an welcher der Mieter unmittelbaren Besitz gem. § 854 I BGB hat.

3. Schließlich kann sich die Verfügungskl. nicht auf das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache berufen. Dieses Verbot bezieht sich nur auf die Anordnung des Gerichts und nicht auf die vom Ag. durchgeführten Maßnahmen. Die Anordnung des Gerichts nach § 938 ZPO darf die Entscheidung im Verfahren zur Hauptsache nicht vorwegnehmen (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl. [2012], § 938 Rdnr. 3).

II. Der Antrag zu 1 lit. a auf Unterlassung der Schließung und Verlegung des Eingangs Nr. 2 gegen die Verfügungsbekl. zu 2 ist unbegründet. Die Verfügungskl. hat weder einen vertraglichen noch einen gesetzlichen Unterlassungsanspruch. Sie ist vielmehr zur Duldung verpflichtet.

1. Die Verfügungskl. hat keinen Unterlassungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch aus dem Mietvertrag. Wie bereits erläutert, umfasst die Leistungspflicht des Vermieters die Mitüberlassung derjenigen Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die zum ungestörten Mietgebrauch erforderlich sind. Der Vermieter schuldet daher in jedem Fall den Zugang zu den vermieteten Räumen in Form eines Hauseingangs. Dies ist hier durch den Eingang Nr. 3 gewährleistet. Flächen und Räume, die der Mieter nur mitbenutzen darf, sind nicht mitvermietet (vgl. KG, GE 1999, 252 = BeckRS 1998, 12055, Rdnr. 41). Darüber hinaus steht der Verfügungskl. kein vertraglicher Anspruch auf Nutzung des Eingangs Nr. 2 zu.

a) Gem. Nr. 1.2 Mietvertrag (MV) sind nur die Räume im 2. OG rechts und im 3. OG rechts und links des Hauses J mit dazugehörigen Räumen und Keller Gegenstand des Mietvertrags. Der Eingang Nr. 2 wird nicht erwähnt. Auch aus Nr. 23.7 MV ergibt sich nichts anderes. Nr. 23.7 MV regelt die besonderen Sicherheitsanforderungen beim Betrieb einer Botschaft. Demnach hat der Vermieter die bauliche Sicherung des äußeren Eingangsbereiches zur J bis zum Eingang zu den Mieträumen zu übernehmen. Aus dem Verweis „auf den Eingang zur J“ ergibt sich nicht, dass damit ausdrücklich der Eingang Nr. 2 gemeint ist. Die Regelung dient vielmehr der Verteilung der Sicherheitsmaßnahmen zwischen Mieter und Vermieter. Weder dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck der Regelung lässt sich ein Anspruch der Verfügungskl. auf Nutzung des Eingangs Nr. 2 entnehmen. Auch in den Nachträgen zum Mietvertrag befindet sich keine Regelung über die konkrete Eingangssituation.

b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem mit der Anmietung verbundenen Zweck und die Aufgaben einer diplomatischen Vertretung nach Art. 3 des Wiener Übereinkommens über diplomatische Beziehungen. Gem. Nr. 1.3 MV werden die Räume zum Zwecke der Nutzung und des Betriebs einer Botschaft vermietet. Durch die Aufnahme des Nutzungszwecks in den Mietvertrag wird das Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen jedoch nicht Vertragsbestandteil. Bei diesem Übereinkommen handelt es sich um einen völkerrechtlichen Vertrag zwischen mehreren Staaten als Völkerrechtssubjekten. Ein völkerrechtlicher Vertrag bindet grundsätzlich nur die teilnehmenden Staaten und begründet keine Rechte und Pflichten Einzelner (vgl. Herdegen, VölkerR, 10. Aufl. [2011], § 12 Rdnrn. 1 f.). Völkerrechtliche Pflichten des Individuums lassen sich nur vereinzelt ausmachen, z. B. das Verbot der Mitwirkung am Genozid (vgl. Herdegen, § 12 Rdnr. 3). Darüber hinaus hätte es zur Inkorporation des Wiener Übereinkommens über diplomatische Beziehungen einer ausdrücklichen Bezugnahme im Mietvertrag bedurft. Des Weiteren hat die Verfügungskl. nicht dargetan, dass sie auf Grund der veränderten Eingangssituation nicht mehr in der Lage ist, die ihr zukommenden Aufgaben nach Art. 3 des Wiener Übereinkommens über diplomatische Beziehungen zu erfüllen. Auch bei einem Eingang über die Toreinfahrt ist es der … Botschaft möglich, die Interessen von … zu vertreten, mit der deutschen Regierung zu verhandeln, sie über die Entwicklungen in … zu unterrichten und die Beziehungen zwischen beiden Ländern zu fördern.

 c) Ein Anspruch der Verfügungskl. folgt auch nicht aus einer Individualabrede zum Mietvertrag. Die Kl. konnte nicht darlegen und beweisen, dass über den Mietvertrag hinaus im Zuge der Umbaumaßnahmen 2007 eine mündliche bzw. konkludente Vereinbarung geschlossen worden ist, wonach ihr ein Recht auf die Nutzung des Eingangs Nr. 2 zustehe. Die Verfügungskl. hat die konkreten Umstände und den konkreten Inhalt einer Vereinbarung über die Nutzung von Eingang Nr. 2 nicht dargetan. Gegen eine solche Vereinbarung spricht bereits der Inhalt des von der Verfügungsbekl. zu 1 an die Verfügungskl. gerichteten Schreibens vom 19. 12. 2006, wonach die Verfügungsbekl. zu 1 einseitig die Verlegung des Eingangs festlegte. Davon abgesehen ist die Verfügungskl. für die behauptete Vereinbarung beweisfällig geblieben.

d) Damit verbleibt es dabei, dass es sich bei dem Eingang Nr. 2 um eine bloße Gemeinschaftseinrichtung handelt, auf deren Nutzung die Verfügungskl. keinen vertraglichen Anspruch hat. Es ist umstritten, ob der Vermieter berechtigt ist, Gemeinschaftsanlagen oder -einrichtungen einzuziehen oder umzugestalten. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um die Nutzung eines Teils der Gemeinschaftsfläche handelt, die die Nutzung Dritter ausschließt, oder um die bloße Teilhabe am gemeinschaftlichen Gebrauch (vgl. Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl. [2009], Kap. VI, Rdnr. 140). Der Senat hat bereits 2008 entschieden, dass die Gestattung der Nutzung einer Gemeinschaftsfläche frei widerruflich ist, unabhängig davon, ob die Nutzung ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist (vgl. KG, WuM 2009, 654 = BeckRS 2009, 28275 Rdnr. 8). Dabei handelte es sich um eine Dachterrasse, zu der nur einige Mieter des Hauses Zugang hatten.

Hier geht es um die Teilhabe am gemeinschaftlichen Gebrauch, da unstreitig alle Mieter des Hauses und deren Besucher den Eingang Nr. 2 benutzt haben. In diesem Fall hat der Vermieter einen größeren Dispositionsspielraum. Er kann eine andere Fläche oder eine Ersatzeinrichtung zur Verfügung stellen. Voraussetzung dafür ist, dass diese vergleichbare Ausstattungsmerkmale aufweisen und für die vorgesehene Nutzung geeignet sind (vgl. LG Berlin, NZM 1998, 860 = GE 1997, 1401, für einen Spielplatz; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2000, 307, für einen Wäschetrockenplatz; Sternel, Kap. VI, Rdnr. 140). Insoweit ist von Bedeutung, dass den Verfügungsbekl. der Zweck der Anmietung durch die Verfügungskl., nämlich der Betrieb einer Botschaft, bekannt war. Die Verfügungskl. verband mit der Anmietung die stillschweigende Vorstellung, dass die Botschaft nach außen einen repräsentablen Eindruck zu vermitteln hat.

Der Eingang Nr. 3 erfüllt als Ersatzeinrichtung für den Eingang Nr. 2 die oben dargestellten Voraussetzungen. Er ist für die vorgesehene Nutzung der Mietsache geeignet. Über diesen Eingang können die Botschaftsräume der Verfügungskl. problemlos betreten werden. Die Verfügungskl. hat nicht dargetan, dass Besucher der Botschaft den neuen Eingang nicht finden können und dadurch von einem Besuch der Botschaft abgehalten werden. Am Eingang Nr. 2 ist ein deutlich sichtbarer Hinweis angebracht, dass sich der Eingang zur … Botschaft nunmehr um die Ecke in der Toreinfahrt befindet.

Zwar beeinträchtigt das derzeit an dem Eingang Nr. 2 angebrachte provisorische Hinweisschild den im Übrigen repräsentablen Eindruck des neuen Eingangsbereichs. Insoweit hätte die Verfügungskl. einen einklagbaren Anspruch auf Anbringung eines dem alten, ehemals über dem Eingang Nr. 2 entsprechenden Botschaftsschildes. Ein derartiger Anspruch ist aber nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits und steht der grundsätzlichen Berechtigung der Verfügungsbekl. zu 2, den Eingang – wie beabsichtigt – zu verlegen, nicht entgegen.

Der Eingang Nr. 3 weist im Verhältnis zu dem Eingang Nr. 2 vergleichbare Ausstattungsmerkmale auf. Der Eingang Nr. 2 befindet sich direkt an der Straßenfront und verfügt über eine schlichte Glasfassade. Dahinter liegt ein leerer Raum, der als Eingangsbereich genutzt wird; von dort tritt man ins Treppenhaus. Der Eingang Nr. 3 befindet sich hingegen in einer Toreinfahrt. Diese Toreinfahrt ist mit einem geschmackvoll gestalteten Rundbogen, kunstvoll verziertem Stuck und einem gusseisernen, ebenfalls kunstvoll verziertem Tor versehen. Der leere Raum hinter dem Eingang Nr. 2 als Teil des Repräsentationscharakters der Botschaft wird aufgewogen durch die kunstvollen Verzierungen rund um den Eingang Nr. 3. Über beiden Eingängen lassen sich Beschilderungen mit dem Hinweis auf die … Botschaft und dem Landeswappen anbringen, so dass diese von Außenstehenden ohne Weiteres als solche erkannt werden kann.

Der Repräsentationscharakter des Eingangs Nr. 3 wird auch nicht dadurch geschmälert, dass sich gegenüber der Eingang zum Restaurant „…“ befindet. Auch der Eingang zum Restaurant ist niveauvoll und gepflegt gestaltet. Überdies handelt es sich um ein viel beachtetes Sternerestaurant in Berlin. Dass der Innenhof von den Restaurantgästen als Raucherbereich genutzt wird, wurde von den Verfügungsbekl. bestritten. Die Verfügungskl. hat insoweit keinen Beweis angeboten. Darauf kommt es auch nicht entscheidend an, da heutzutage auf Grund des Rauchverbots in den meisten Gebäuden vor nahezu jedem Gebäude geraucht wird. Es ist nicht ersichtlich, dass dadurch der Repräsentationscharakter des Eingangs Nr. 3 herabgesetzt wird.

Der entscheidende Unterschied zwischen den beiden Eingängen ist, dass der Eingang Nr. 2 direkt zur Straße zeigt. Damit ist nach Auffassung des Senats jedoch kein markanter Repräsentationsverlust verbunden. Der Senat teilt nicht die Ansicht der Verfügungskl., dem Eingang Nr. 3 hafte der „Eindruck eines untergeordneten Hauszugangs an, weil er eben nicht Teil der repräsentativen Straßenfassade des Gebäudes ist.“ Es ist nicht ersichtlich, dass ein Eingang nur dann repräsentativ ist, wenn er direkt zur Straße zeigt. Entscheidend ist vielmehr die konkrete Ausgestaltung des Eingangs. Insoweit weist der Eingang Nr. 3 – wie bereits dargelegt – einen ebenso repräsentablen Charakter auf wie der Eingang Nr. 2. Durch das … Wappen auf der Höhe des zweiten Stockwerks ist auch für jedermann weiterhin auf den ersten Blick erkennbar, dass sich in diesem Gebäude die … Botschaft befindet.

Die Vergleichbarkeit der Eingänge scheitert auch nicht an Sicherheitsaspekten. Die Verfügungskl. trägt vor, der Eingang Nr. 3 genüge nicht den Sicherheitsanforderungen. Insbesondere sei der Bereich des Innenhofs durch die Kameras am Eingang Nr. 3 nicht einsehbar. Die Verfügungsbekl. zu 2 hat dies bestritten. Wiederum hat die Verfügungskl. für ihre Behauptung keinen Beweis angeboten. Darauf kommt es jedoch nicht an, da die Verfügungskl. gegen die Verfügungsbekl. zu 2 gem. Nr. 23.7 des Mietvertrags einen durchsetzbaren Anspruch auf Ergreifung von Sicherheitsmaßnahmen hat, deren Umfang sich aus der Empfehlung des Polizeipräsidenten von Beschl. v. 24. 3. 1999 ergibt. Daraus allein lässt sich jedoch kein Anspruch auf Nutzung des Eingangs Nr. 2 herleiten. Vielmehr ergibt sich daraus, dass je nach Gestaltung der Gemeinschaftsanlagen (Treppenhaus, Eingangsbereich etc.) die Kl. einen Anspruch auf die Ergreifung von Sicherheitsmaßnahmen hat, die den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten entsprechen. Hier besteht zum Beispiel die Möglichkeit, auch den Innenhof mit Kameras auszustatten. Darüber hinaus hatte die Verfügungsbekl. zu 2 in ihrem Schriftsatz vom 30. 5. 2012 der Verfügungskl. ausdrücklich angeboten, gegebenenfalls zusätzliche Kameras auf ihre Kosten zu installieren. Die Verfügungskl. ist darauf jedoch nicht eingegangen.

2. Damit ist die Verfügungskl. zur Duldung der Verlegung des Eingangsbereichs verpflichtet.

a) Die Kl. kann keine Rechte daraus herleiten, dass sie nicht rechtzeitig über den Beginn der Baumaßnahmen informiert worden ist. Nr. 8.2 MV sieht eine Informationsfrist von vier Wochen vor. Diese Regelung bezieht sich nach ihrem Wortlaut nur auf Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten. Unstreitig liegen hier keine Arbeiten vor, die der Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache dienen. Es handelt sich vielmehr um eine schlichte Umgestaltung des Gebäudes.

Damit kommt die Generalklausel der Nr. 8.1 MV zur Anwendung. Diese Regelung erfasst nach ihrem Wortlaut „bauliche Veränderungen, die (…) zum Ausbau des Gebäudes (…) zweckmäßig sind.“ Demnach darf der Vermieter solche baulichen Veränderungen auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen, ohne dass der Betrieb des Mieters gestört wird. Eine solche Störung ist nach Auffassung des Senats hier nicht gegeben. Allerdings wurde die Kl. nicht rechtzeitig über die Baumaßnahmen informiert. Nr. 8.1 MV sieht eine Informationsfrist von einem Monat vor. Das Schreiben der Hausverwaltung der Bekl. zu 2 stammt vom 4. 4. 2012, die Baumaßnahmen begannen am 25. 4. 2012. Damit liegen – unabhängig vom genauen Zeitpunkt des Zugangs dieses Schreibens – weniger als drei Wochen zwischen den genannten Ereignissen.

Dem Mietvertrag selbst ist nicht zu entnehmen, welche Konsequenz eine Verletzung der Pflicht zur rechtzeitigen Information hat. Insbesondere ist in Nr. 8.1 MV nicht geregelt, dass der Vermieter bei verspäteter Ankündigung die Baumaßnahmen überhaupt nicht durchführen darf. In Nr. 8.3 MV ist geregelt, dass dem Mieter wegen Maßnahmen gem. Nrn. 8.1, 8.2 MV Ansprüche nur insofern und insoweit zustehen, als sie mit einer länger als zwei Wochen anhaltenden Beeinträchtigung des Betriebs des Mieters verbunden sind. Hierbei geht es offensichtlich um Ansprüche des Mieters wegen einer Mietminderung oder Schadensersatz in Folge der Baumaßnahmen.

Damit verbleibt es bei den allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Bei der Informationspflicht des Vermieters handelt es sich um eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht aus dem Mietvertrag gem. § 241 II BGB. Die Verfügungskl. kann daher wegen ihrer Verletzung Schadensersatz neben der Leistung gem. § 280 I BGB geltend machen, wenn und soweit ihr ein Schaden entstanden ist. Ihre Duldungspflicht bleibt davon jedoch unberührt.

Die Verfügungskl. belegt ihre Auffassung, wonach aus der Verletzung der Informationspflicht folge, dass sie nicht zur Duldung der Baumaßnahmen verpflichtet sei, mit einem Verweis auf einen Beschluss des LG Berlin vom 7. 9. 2004 (GE 2004, 1233 = BeckRS 2004, 14454). Diese Entscheidung ist mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Dort ging es um ein Wohnraummietverhältnis und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 554 BGB. Beides liegt hier nicht vor. Ferner verweist die Verfügungskl. auf ein Urteil des LG Hamburg vom 13. 11. 2009 (ZMR 2010, 530 = BeckRS 2010, 15445). Dort ging es um ein Gewerberaummietverhältnis. Allerdings waren die dortigen Baumaßnahmen des Vermieters mit erheblichen Störungen des Mieters im Gebrauch seiner Mietsache verbunden. Das Gebäude sollte mit einem weiteren Stockwerk versehen werden. Die Folge davon waren erhebliche Staub- und Lärmbelästigungen für die Räume des Mieters, die direkt darunter lagen. Ferner war das gesamte Gebäude eingerüstet und die Räume des Mieters für die Bauarbeiter jederzeit einsehbar. Diese Baumaßnahmen sind mit den hiesigen Baumaßnahmen nicht vergleichbar, insbesondere sind keine erheblichen Belästigungen bei der Nutzung der Mietsache vorgetragen oder ersichtlich.

b) Die Verfügungskl. ist auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB zur Duldung verpflichtet. Dabei steht der Duldungspflicht der Kl. nicht entgegen, dass es sich bei der Umgestaltung des Eingangsbereichs Nr. 2 nicht um eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme i. S. des § 554 BGB handelt. Nicht gesetzlich geregelt sind Maßnahmen des Vermieters, welche die Mieträume oder das Gebäude – ohne neuen Wohnraum zu schaffen – so grundlegend verändern, dass dadurch etwas „Neues“ entsteht, z. B. wenn ein Gebäude aufgestockt oder durch einen Anbau verbreitert wird oder wenn das Erdgeschoss eines bisher ausschließlich Wohnzwecken dienenden Gebäudes zu einer Gaststätte umgebaut werden soll. Im Grundsatz ist davon auszugehen, dass der Mieter derartige Maßnahmen und die dadurch bedingten Auswirkungen auf den Mietgebrauch nicht hinnehmen muss, weil Verträge zu halten sind und ihm der vertragliche Anspruch auf ungestörten Mietbesitz bzw. auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache eingeräumt ist. Jedoch stehen auch diese Mieterrechte unter der Vorherrschaft von Treu und Glauben nach § 242 BGB, woraus sich im Einzelfall eine Duldungspflicht des Mieters ergeben kann (vgl. Bub/Treier/Krämer, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. [1999], Kap. III, Rdnr. 1125; Eisenschmidt, in: Schmidt-Futterer, § 554 BGB Rdnr. 80).

Nach einem Urteil des BGH ist Voraussetzung hierfür, dass dem Vermieter die Unterlassung der Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Zusätzlich kommt es darauf an, ob dem Mieter die ihn störende Umbaumaßnahme zugemutet werden kann, was bei der Gefahr erheblicher geschäftlicher Verluste nicht der Fall ist (vgl. BGH, NJW 1972, 723 Rdnrn. 27 f.; ebenso AG Hamburg-Altona, NJOZ 2008, 1069 = WuM 2008, 27 Rdnr. 32, sowie LG Hamburg, WuM 2008, 27 = BeckRS 2008, 02554 als Berufungsinstanz). Maßgeblich ist somit eine Abwägung der widerstreitenden Interessen im Einzellfall.

Die Verfügungsbekl. zu 2 hat nicht dargetan, dass der Umbau des Eingangsbereichs und dessen Umgestaltung in einen neuen Gewerbebereich wirtschaftlich derart erforderlich ist, dass ein Abwarten bis zum voraussichtlichen Auslaufen des Mietvertrags für sie unzumutbar ist. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Entscheidung des BGH auf den vorliegenden Fall nicht unmittelbar übertragen werden kann. Im dortigen Fall planten die Verpächter eine Erweiterung des Anwesens und verlangten von den Pächtern, dass während der Bauarbeiten die verpachteten Schank- und Toilettenräume sowie ein Gastraum geräumt werden müssen, gegen Ende der Bauarbeiten auch zwei kleinere Zimmer (vgl. BGH, NJW 1972, 723 Rdnr. 7). Es ging damit um konkrete Umbauarbeiten an der Miet- bzw. Pachtsache selbst (ebenso im Fall des AG Hamburg-Altona, NJOZ 2008, 1069 = WuM 2008, 27 Rdnr. 3, in Bezug auf Loggien an den vermieteten Wohnungen). Das ist hier nicht der Fall. Der Eingangsbereich Nr. 2 gehört nicht zur Mietsache der Verfügungskl. Es handelt sich um eine bloße Gemeinschaftsanlage, die der Vermieter nach seinen Vorstellungen umgestalten darf. Die Baumaßnahmen verursachen keine Auswirkungen auf die Botschaftsräume der Verfügungskl., wie z. B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen. Auch wird der Zugang zu den Mieträumen nicht versperrt. Sonstige Störungen für den Botschaftsbetrieb der Verfügungskl. sind ebenfalls nicht ersichtlich. Die Verfügungskl. trägt lediglich vor, dass der Eingang Nr. 3 nicht so repräsentativ sei. Damit verbunden sind jedoch keine messbaren Einbußen in Bezug auf den Gebrauch der Mietsache.

3. Die Verfügungskl. hat keinen gesetzlichen Anspruch aus § 862 I BGB auf Unterlassung der Verlegung des Hauseingangs, da sie – wie dargelegt – keinen Mitbesitz am Hauseingang hat.

IV. Der klägerische Antrag zu 1 lit. b auf Unterlassung der Verlegung der Klingelanlage und der Briefkästen gegen die Verfügungsbekl. zu 2 ist ebenfalls unbegründet. Der Standort der Klingelanlage und der Briefkästen ist untrennbar verbunden mit dem Eingang zu den Räumlichkeiten der Verfügungskl. Die Verfügungskl. hat keinen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf die Nutzung des Eingangs Nr. 2. Demnach hat sie auch keinen Anspruch auf einen bestimmten Standort für die Klingelanlage und die Briefkästen. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass eine für ihn zumutbare Zustellmöglichkeit gewährleistet ist. Sache des Vermieters ist es, die Art und Weise zu bestimmen, wie er seiner Verpflichtung nachkommt. Zu einer Änderung der Zustellmöglichkeit ist er auf Grund seines Dispositionsrechts nach billigem Ermessen gem. § 315 III BGB befugt, sofern nicht eine besondere Zustellmöglichkeit ausdrücklich vereinbart ist (vgl. Sternel, Kap. VI, Rdnr. 159).

Mangels einer entsprechenden Vereinbarung durfte die Verfügungsbekl. zu 2 die Klingelanlage und den Briefkasten der Verfügungskl. verlegen. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Verfügungskl. auf Grund der Umlegung nicht mehr zu erreichen ist.

(Mitgeteilt vom 8. Zivilsenat des KG, Berlin)