Immobilienrecht:

BGH, Trügerische Ertragsfähigkeit eines Grundstücks trotz Angabe der Mieteinnahmen (auslaufende Verträge/Untervermietungsdefizite im Einkaufszentrum) – Informationspflichtenabrede und Due Diligence-Prüfung. BGH, Urt. v. 1. 2. 2013 – V ZR 72/11 (OLG Hamburg)

BGB §§ BGB § 241 BGB § 241 Absatz II, BGB § 280 BGB § 280 Absatz I, BGB § 254 BGB § 254 Absatz I, BGB § 311 BGB § 311 Absatz II Nr. 1, BGB § 433 BGB § 433 Absatz I, BGB § 535 BGB § 535 Absatz II, BGB § 540

1. Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf Grund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind. Das ist selbst bei einer wesentlichen Diskrepanz zwischen den im Kaufvertrag angegebenen Haupt- und den tatsächlich erzielten Untermieten dann nicht der Fall, wenn der Verkäufer angesichts der Umstände, die den Verkauf eines Einkaufszentrums an eine Investmentgesellschaft begleiten (hier u. a. erheblicher Leerstand, geringe Restlaufzeit von Hauptmietverträgen), berechtigt davon ausgehen darf, für die Investitionsentscheidung spielten andere Kriterien als die Mieteinnahmen die ausschlaggebende Rolle. (Satz 2 des Leitsatzes von der Redaktion)

2. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.

3. Ein Mitverschulden des Grundstückskäufers, der den aus einer Informationspflichtenverletzung des Verkäufers resultierenden Schaden geltend macht, ist zu verneinen, wenn er, z. B. unter Einschaltung von Rechtsanwälten und Unternehmensberatern, eine Risikoprüfung bezüglich des Immobilienerwerbs in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht (Due Diligence) durchführt, der Verkäufer jedoch seine ausdrücklich vereinbarten Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen (hier: Listen über Untermieterträge, worauf gestützt der Hauptmieter vom jetzigen Verkäufer seinerzeit – vergeblich – eine Herabsetzung der mit ihm als Vermieter vereinbarten Miete verlangt hatte) verletzt hat. (Leitsatz 3 von der Redaktion)

 BGH, Urt. v. 1. 2. 2013 – V ZR 72/11 (OLG Hamburg)

Zum Sachverhalt:

Mit notariellem Vertrag vom 14. 3. 2007 verkaufte der Bekl. der Insolvenzschuldnerin (Schuldnerin) u. a. ein mit einem Einkaufszentrum bebautes Grundstück. Der Kaufpreis von knapp 12 Mio. Euro war durch Multiplikation der Jahresmieten mit dem Faktor 11,33 errechnet worden. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Bekl. garantiert. Von der mehr als 7000 m2 großen Gesamtfläche des Einkaufszentrums war mehr als die Hälfte durch Verträge aus 1993 und 1994 für die Dauer von 15 Jahren an die S-AG (Hauptmieter) für umgerechnet 12,42 Euro/m2 vermietet. Diese nutzte die Flächen im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses allerdings nicht mehr selbst, sondern hatte sie, mit Ausnahme einer leerstehenden Teilfläche von etwa 900 m2, untervermietet. Die aus den Untermietverhältnissen durchschnittlich erzielte Miete betrug bei Abschluss des Kaufvertrags 3,38 Euro/m2. Der Schuldnerin war auf Grund eines Exposés bekannt, dass Teile der von der Hauptmieterin angemieteten Flächen untervermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag garantierte der Bekl., dass die von den Mietern geschuldete jährliche Nettokaltmiete den in einer Anlage aufgeführten Beträgen entspricht, und dass dem Käufer und seinen Beratern die Mietvertragsunterlagen einschließlich aller Nachträge und Zusatzvereinbarungen sowie der Mieterkorrespondenz übergeben werden. Ferner heißt es in dem Vertrag, die Schuldnerin werde den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht überprüfen lassen (Due Dilligence) und behalte sich daher das Recht vor, innerhalb von neun Tagen nach Vertragsabschluss Nachverhandlungen zu verlangen, bei deren Scheitern jede Partei vom Vertrag zurücktreten könne.

 Im Hinblick auf die von den Hauptmieten erheblich abweichenden Untermieten hat die Schuldnerin von dem Bekl. Zahlung von knapp 2,8 Mio. Euro verlangt. Der Bekl. hat im Wege der Widerklage die Freigabe von Mietausfallbürgschaften verlangt, die er der Schuldnerin vertragsgemäß gestellt hatte. Das LG Hamburg (Urt. v. 7. 5. 2009 – LG HAMBURG Aktenzeichen 333O17808 333 O 178/08, BeckRS 2013, BECKRS Jahr 06247) hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das OLG (Urt. v. 23. 2. 2011 – OLG HAMBURG Aktenzeichen 4U8609 4 U 86/09, BeckRS 2013, BECKRS Jahr 06246) hat die Berufung der Schuldnerin – unter Feststellung der Erledigung des mit der Widerklage verfolgten Anspruchs – zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision hat der Kl., der als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin den Rechtsstreit aufgenommen hat, die Anträge auf Zahlung und auf Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Die Revision hatte hinsichtlich der Abweisung der Klage Erfolg und führte insoweit zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen:

II. A. Zur Klage

[7]1. Ohne Rechtsfehler verneint das BerGer. einen Schadensersatzanspruch der Schuldnerin nach § BGB § 280 BGB § 280 Absatz I 1 BGB i. V. mit § BGB § 311 BGB § 311 Absatz II Nr. 1, § BGB § 241 BGB § 241 Absatz II BGB wegen schuldhafter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Bekl. Dieser musste die Schuldnerin nach den gegebenen Umständen nicht ungefragt darauf hinweisen, dass die von der Hauptmieterin erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten (und von der Hauptmieterin tatsächlich gezahlten) Hauptmieten betrugen.

[8]a) Allerdings besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vertragsanschauung redlicherweise erwarten darf (Senat, BGHZ 132, BGHZ Band 132 Seite 30 [BGHZ Band 132 34] = NJW 1996, NJW Jahr 1996 Seite 1339; NJW 2012, NJW Jahr 2012 Seite 846 Rdnr. NJW Jahr 2012 Seite 846 Randnummer 6; BGH, NZM 2010, NZM Jahr 2010 Seite 786 = NJW 2010, NJW Jahr 2010 Seite 3362 Rdnr. NJW Jahr 2010 Seite 3362 Randnummer 22; jew. m. w. Nachw.). Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für dessen Preiskalkulation wesentlich sind, wenn er erkennt, dass der Käufer sein Angebot auf der Grundlage falscher Vorstellungen abgibt (vgl. BGH, WM 1972, WM Jahr 1972 Seite 854 [WM Jahr 1972 856]).

[9]Eine erhebliche Diskrepanz zwischen den vereinbarten Mieten für das Kaufobjekt und die von dem Mieter erzielten Untermieten kann ein solcher Umstand sein. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins i. d. R. nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten bildet, gilt der zur Zeit des Vertragsabschlusses von dem Eigentümer aus dem Grundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks (Senat, NJW 1981, NJW Jahr 1981 Seite 45 [NJW Jahr 1981 46]; NZM 2001, NZM Jahr 2001 Seite 1145 = WM 2002, WM Jahr 2002 Seite 195 [WM Jahr 2002 196]; GE 2008, GE Jahr 2008 Seite 983 [GE Jahr 2008 984] = BeckRS 2008, BECKRS Jahr 02833); dies ist auch der Grund dafür, dass die tatsächlichen Mieterträge – wie auch hier geschehen – in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden. Vermitteln die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erzielten Mieten auf Grund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, ist also die übliche Schlussfolgerung von den vereinbarten Mieten auf die Ertragsfähigkeit nicht gerechtfertigt, muss der Verkäufer den Käufer hierüber ungefragt aufklären. Der Verkäufer hat den Käufer daher darüber zu informieren, dass die von ihm angegebenen Mieten zwar vereinbart und vereinnahmt worden sind, aber die rechtlich zulässige (vgl. Senat, NJW 1989, NJW Jahr 1989 Seite 1795; NJW-RR 1990, NJW-RR Jahr 1990 Seite 1161 [NJW-RR Jahr 1990 1162]; Beschl. v. 10. 1. 2008 – BGH Aktenzeichen VZR8107 V ZR 81/07, BeckRS 2008, BECKRS Jahr 02833 Rdnr. BECKRS Jahr 2008 Randnummer 16 – Wohnhausgrundstücke) oder die von Kostenträgern als erstattungsfähig anerkannte Höhe (NJW-RR 1996, NJW-RR Jahr 1996 Seite 690 – Seniorenheimgrundstück) übersteigen.

[10]b) Die Aufklärungspflicht setzt allerdings voraus, dass sich die Fehlvorstellung des Käufers auf Umstände bezieht, die für seinen Kaufentschluss erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH, NJW 1983, NJW Jahr 1983 Seite 2493 = WM 1983, WM Jahr 1983 Seite 1006 [WM Jahr 1983 1007]). Davon wird i. d. R. auszugehen sein, wenn der Kaufpreis, wie hier, auf der Grundlage der aktuellen Jahresmieten ermittelt wird. Anders kann es sich allerdings verhalten, wenn der Kaufpreis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufszeitpunkt anknüpft. So liegt es hier. Die Annahme des BerGer., der Bekl. habe nicht davon ausgehen müssen, dass die Schuldnerin nicht bereit wäre, das Grundstück zu dem vereinbarten Preis zu kaufen, wenn ihr die Diskrepanz zwischen der Höhe der Mieten und der Höhe der Untermieten bekannt wäre, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Kaufpreis war ersichtlich nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufszentrums im Verkaufszeitpunkt bestimmt worden; denn diese war von einer bereits mehrjährigen Aufgabe der Nutzung durch den Hauptmieter, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der (langfristigen) Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen bei den vermietbaren Flächen geprägt. Wenn die Schuldnerin in Kenntnis dieser Umstände einen Kaufpreis akzeptierte, der auf der Grundlage der von der Hauptmieterin – ersichtlich nur noch mit Rücksicht auf ihre Bindung an die 1993 bzw. 1994 geschlossenen Mietverträge – gezahlten Mieteinnahmen bemessen war, durfte der Bekl. davon ausgehen, dass die Schuldnerin – eine Investmentgesellschaft – eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolgte, mit denen sie die Erwartung verband, einen entsprechenden Ertrag aus dem Grundstück zu erwirtschaften.

[11]2. Das Berufungsurteil ist jedoch deshalb rechtsfehlerhaft, weil das BerGer. den vorgetragenen Sachverhalt nicht unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt hat. Es hat nicht berücksichtigt, dass die Klage wegen eines Schadensersatzanspruchs nach § BGB § 280 BGB § 280 Absatz I 1 BGB wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht begründet sein kann.

[12]a) Ein Verkäufer kann sich vertraglich dazu verpflichten, dem Käufer bestimmte Auskünfte zu erteilen oder Unterlagen vorzulegen. Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer auf Grund der sich aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § BGB § 311 BGB § 311 Absatz II Nr. 1 BGB ergebenden Pflicht nach § BGB § 241 BGB § 241 Absatz II BGB zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers mitzuteilen verpflichtet ist (vgl. Grunewald, KaufR, § 6 Rdnr. 9; D. Schmidt, in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 437 Anm. 76).

[13]b) So ist es hier. Die Revision verweist dazu auf das Vorbringen der Schuldnerin, dass der Bekl. in dem Kaufvertrag solche Informationspflichten übernommen, aber nicht erfüllt habe.

[14]aa) Der Bekl. hat in Nr. 12 des notariellen Vertrags im Hinblick auf die Überprüfung des Kaufgegenstands durch die Schuldnerin garantiert, der Schuldnerin und deren Beratern nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Zu dieser gehörte der von der Schuldnerin im Berufungsrechtszug vorgelegte Schriftwechsel zwischen der Vermögensverwaltung des Bekl. und der Hauptmieterin aus den Jahren 1997, 2002 und 2003, in der diese die Höhe der jeweiligen Untermieten mitteilte und in Bezug darauf – wenn auch vergeblich – um eine teilweise Entlassung aus dem Mietvertrag und um eine Mietminderung bat. Diese Korrespondenz mit den beigefügten Untermietverträgen hätte der Bekl. nach der vertraglichen Vereinbarung vorlegen müssen. Feststellungen, dass er dieser Verpflichtung nachgekommen ist, fehlen, weil das BerGer. seine Prüfung auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten beschränkt und sich mit dem auf die vertraglich vereinbarten Informationspflichten bezogenen Vorbringen nicht befasst hat.

[15]bb) Dieses Vorbringen ist jedoch erheblich. Der Kl. könnte im Fall der Verletzung der vertraglichen Informationspflicht – wie bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung – von dem Bekl. im Wege des Schadensersatzes den Betrag verlangen, um den die Schuldnerin den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. zum Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden Senat, NJW 2001, NJW Jahr 2001 Seite 2875 [NJW Jahr 2001 2877]; BGHZ 168, BGHZ Band 168 Seite 35 [BGHZ Band 168 39] = NJW 2006, NJW Jahr 2006 Seite 3139 Rdnr. NJW Jahr 2006 Seite 3139 Randnummer 22). Diese Gleichstellung in den Rechtsfolgen ist deshalb geboten, weil die Überprüfung des Kaufgegenstands – zu deren Durchführung die Unterlagen vorzulegen waren – über den Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauerte und die Schuldnerin sich das Recht vorbehalten hatte, noch nach dem Vertragsschluss innerhalb einer bestimmten Frist eine Nachverhandlung zur Anpassung des Vertrags zu verlangen.

[16]Dass die Schuldnerin von diesem Recht auch dann keinen Gebrauch gemacht hätte, wenn der Bekl. seine Informationspflicht durch Vorlage der Unterlagen erfüllt und die Schuldnerin dadurch von den Untermieten und dem darauf gestützten Begehren der Mieterin auf Herabsetzung der Mieten Kenntnis erlangt hätte, ist weder festgestellt noch vorgetragen.

[17]III. Das Berufungsurteil ist deshalb insoweit aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückzuverweisen (§ ZPO § 562 ZPO § 562 Absatz I, § ZPO § 563 ZPO § 563 Absatz I ZPO), da die Sache nicht entscheidungsreif ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

[18]1. Ob der Bekl. seiner vertraglichen Informationspflicht durch Vorlage der Mieterkorrespondenz nachgekommen ist, wird noch festzustellen sein.

[19]2. Der Kl. hätte darzulegen und zu beweisen, dass im Fall der Erfüllung der Informationspflicht es für die Schuldnerin vernünftigerweise nur die Möglichkeit gegeben hätte, in Ausübung ihres vertraglichen Rechts eine Vertragsanpassung zu verlangen. Verhielt es sich so, wäre zu Gunsten des Kl. der bei der Verletzung von Aufklärungspflichten geltende Grundsatz anzuwenden, dass derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, beweispflichtig dafür ist, dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte (vgl. Senat, NZM 2001, NZM Jahr 2001 Seite 625 = NJW 2001, NJW Jahr 2001 Seite 2021 [NJW Jahr 2001 2022]; NZM 2008, NZM Jahr 2008 Seite 179 = NJW 2008, NJW Jahr 2008 Seite 649 Rdnr. NJW Jahr 2008 Seite 649 Randnummer 10), weil der Geschädigte die Informationen über die Untermieten und das Begehren des Mieters auf Herabsetzung der Miete unbeachtet gelassen und den Vertrag so wie geschehen abgeschlossen hätte.

[20]3. Sollte eingewandt werden, dass die Schuldnerin auf die ihr angebotenen Informationen über die Untermietverhältnisse verzichtet habe, wäre dies von dem Bekl. darzulegen und zu beweisen.

[21]4. Ein dem Kl. wegen schuldhafter Verletzung vertraglicher Informationspflichten zuzuerkennender Schadensersatzanspruch nach § BGB § 280 BGB § 280 Absatz I 1 BGB wäre nicht nach § BGB § 254 BGB § 254 Absatz I BGB zu kürzen. Im Fall einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erteilenden Informationen vorenthalten wurden, nämlich nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihm erteilten Informationen verlassen darf (vgl. BGHZ 186, BGHZ Band 186 Seite 152 [BGHZ Band 186 159] = NJW 2010, NJW Jahr 2010 Seite 3292 Rdnr. NJW Jahr 2010 Seite 3292 Randnummer 21 m. w. Nachw.). Daran ändert auch die Mitteilung in dem Kaufvertrag nichts, dass die Schuldnerin den Kaufgegenstand in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht einer Überprüfung (Due Diligence) unterziehen werde. Ob sich aus einer solchen Vertragsbestimmung eine vorvertragliche Obliegenheit des Käufers ergibt, den Kaufgegenstand sachverständig untersuchen zu lassen (verneinend Fleischer/Körber, BB 2001, BB Jahr 2001 Seite 841 [BB Jahr 2001 846, BB Jahr 2001 848]); grundsätzlich bejahend Hasselbach/Ebbinghaus, DB 2012, DB Jahr 2012 Seite 216 [DB Jahr 2012 221]), kann hier dahinstehen. Ein Mitverschulden des Käufers ist nämlich zu verneinen, wenn er – wie es hier die Schuldnerin unter Einschaltung von Anwälten und Unternehmensberatern getan hat – eine solche Risikoprüfung durchgeführt, der Verkäufer jedoch seine vertraglichen Informationspflichten durch die Vorlage unvollständiger Unterlagen verletzt hat (vgl. OLG München, DNotZ 2007, DNOTZ Jahr 2007 Seite 712 = BeckRS 2006, BECKRS Jahr 09207 = juris Rdnr. 115).

B. Zur Widerklage

[22]Diese ist zu Recht abgewiesen worden, weil die Bürgschaft nach Nr. 3.1.5 des Kaufvertrags zurückzugeben war, nachdem feststand, dass die verbürgte Verbindlichkeit des Verkäufers durch den Ablauf der Mietzeit erloschen war.

 Ein Zurückbehaltungsrecht der Schuldnerin nach § BGB § 273 BGB besteht aus den in dem von dem BerGer. in Bezug genommenen Gründen des erstinstanzlichen Urteils nicht. Die Revision hat insoweit auch nichts vorgebracht.