Wohnungsmietrecht:

LG Berlin, Kellerfeuchte im Altbau als Mietmangel. LG Berlin, Urt. v. 12.03.2013 – 63 S 628/12

1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gem. § BGB § 535 BGB § 535 Absatz I 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln.

2. Der Vermieter ist selbst dann zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden sind; das gilt zumindest dann, wenn die (Feuchtigkeits-)Mängel auf Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen zurückzuführen sind.

3. Hat der Vermieter die streitgegenständlichen Mängel vorgerichtlich in Augenschein genommen, kann er sich im Prozess nicht auf ein pauschales Bestreiten oder ein solches mit Nichtwissen zurückziehen. Bestreitet er den Mängelvortrag des Mieters nur pauschal, ist sein Bestreiten unbeachtlich und der Mängelvortrag des Mieters als unstreitig zu behandeln. LG Berlin, Urt. v. 12. 3. 2013 – 63 S 628/12

Zum Sachverhalt:

Die Bekl. ist Vermieterin, die Kl. sind Mieter einer im Jahre 1939 errichteten Doppelhaushälfte. Die Kl. machen wegen Kellerfeuchte die Instandsetzung des Kellers sowie Mietminderung geltend. Die Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Aus den Gründen:

II. Der streitgegenständliche Keller befindet sich nicht mehr in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Denn der Keller ist ausweislich des Vortrags der Kl. und der eingereichten Fotos derart feucht, dass jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Wänden rieseln, dort gelagerte Pappe klamm wird und im Keller aufbewahrte Lebensmittel und Schuhe schimmeln.

 Zwar hat die Bekl. den Vortrag der Kl. bestritten, doch war ihr Bestreiten gem. § ZPO § 138 ZPO § 138 Absatz II ZPO vor dem Hintergrund, dass sie selbst unstreitig das von den Bekl. angemietete Haus besichtigt hat, als so genanntes pauschales Bestreiten ohne nähere Darlegungen zum ihrer Auffassung nach zutreffenden derzeitigen Zustand des Kellers unbeachtlich (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. [2012], § 138 Rdnr. 8 a m. w. Nachw.). Davon ausgehend bedurfte es keiner Entscheidung der Kammer, ob nicht bereits prima facie vom klägerseits behaupteten Zustand des Kellers auch deshalb auszugehen war, weil im vermieterseitigen Schreiben vom 19. 9. 2000 ausdrücklich ein „durchfeuchteter Keller auf Grund der nicht mehr intakten Außenisolierung des Mauerwerks” eingeräumt worden ist.

Die Durchfeuchtung des Kellers stellt einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. nur BGH, NZM 2004, NZM Jahr 2004 Seite 736 Rdnr. NZM Jahr 2004 Seite 736 Randnummer 15). Gemessen daran entspricht bei der hier zur Beurteilung stehenden Vermietung einer Doppelhaushälfte nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Denn die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient – anders als bei einer Mietwohnung mit einem häufig dezentralen Keller(-verschlag) – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit ist durch den derzeitigen Zustand des Kellers nicht nur unerheblich beeinträchtigt.

An dieser Beurteilung ändert der Errichtungszeitpunkt des Hauses im Jahre 1939 nichts. Selbst wenn die Bauausführung des Kellers – dem streitigen Vortrag der Bekl. entsprechend – den damaligen technischen Anforderungen entsprochen haben sollte, steht dies dem Vorliegen eines Mangels nicht entgegen. Denn in einem Mietverhältnis sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Die Sollbeschaffenheit richtet sich deshalb vorrangig danach, ob die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist oder nicht (LG Berlin, Kammer, WuM 2012, WUM Jahr 2012 Seite 670 = BeckRS 2012, BECKRS Jahr 17219 Rdnr. BECKRS Jahr 2012 Randnummer 6 m. w. Nachw.).

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache indes ist auf Grund der im Keller aufgetretenen erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen beeinträchtigt, selbst wenn die Bekl. die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten haben sollte. Nur in dem Fall, in dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes technische Normen zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard bestehen, sind diese zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Mietsache heranzuziehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, NZM 2010, NZM Jahr 2010 Seite 618 Rdnr. NZM Jahr 2010 Seite 618 Randnummer 13 m. w. Nachw.). An diesen aber fehlt es. Denn es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes technische Normen bestanden hätten, die entweder die Durchfeuchtung eines Kellers zum Normstandard erhoben oder trotz ihrer Beachtung durch den Bauherrn zwangsläufig zu einer Durchfeuchtung des Kellers geführt hätten.

Dass der streitgegenständliche Keller seit seiner Errichtung im Jahre 1939 über die Jahrzehnte einer Veränderung durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen unterlegen ist, liegt auf der Hand. Diese – naturgemäßen – Veränderungen stehen dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kl. jedoch nicht entgegen, da die Instandhaltung der Mietsache als Kardinalpflicht des Vermieters die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache umfasst; dazu zählt insbesondere die Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BGH, NZM 2005, NZM Jahr 2005 Seite 863 Rdnr. NZM Jahr 2005 Seite 863 Randnummer 24.

Der Mangelbeseitigungsanspruch der Kl. ist auch nicht gem. § BGB § 536 b  BGB § 536B Absatz I BGB ausgeschlossen, da sie bei Vertragsschluss oder Übergabe weder positive Kenntnis von den streitgegenständlichen Mängeln hatten noch ihnen diese in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Grobe Fahrlässigkeit liegt nur vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen; sie liegt nicht bereits darin, dass der Mieter die Mietsache nicht auf ihre Eignung untersucht hat (Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. [2013], § 536 b Rdnr. 5 m. w. Nachw.). Konkrete Umstände, die den Schluss auf eine Mangelkenntnis zulasten der Kl. gerechtfertigt hätten, hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. auch auf den erheblichen Gegenvortrag der Kl. zum Übergabezustand der Mietsache nicht dargetan.

Davon ausgehend kam es im Ergebnis auf den – gem. § ZPO § 531  ZPO § 531 Absatz II 1 Nr. 3 ZPO ohnehin verspäteten – Beweisantritt zum Besichtigungszustand der Mietsache nicht an. Ebenso konnte dahinstehen, ob und in welchem Umfang § BGB § 536 b BGB § 536B Absatz I BGB auf den aus § BGB § 535 BGB § 535 Absatz I  2 BGB folgenden Mängelbeseitigungsanspruch überhaupt anwendbar ist (vgl. dazu BGH, NZM 2007, NZM Jahr 2007 Seite 484 = ZMR 2007, ZMR Jahr 2007 Seite 605 Rdnr. ZMR Jahr 2007 Seite 605 Randnummer 28 m. w. Nachw.).

 (Mitgeteilt von der 63. Zivilkammer des LG Berlin)