Wohnungsmietrecht:

BGH, Vermieter muss gewerblichen Musikunterricht nicht dulden

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.04.2013 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt. Im konkreten Fall hatte ein Mieter in der Wohnung an drei Werktagen Gitarrenunterricht erteilt (Az.: VIII ZR 213/12).

Vermieter: Wohnung vertraglichem Nutzungszweck zuwider gewerblich genutzt
Die Parteien streiten um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 04.02.2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 02.03.2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben.
 
BGH erachtet Kündigung des Mietverhältnisses für gerechtfertigt
Die vom BGH zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Vermieter könne zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen habe – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Lege man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), komme eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers habe somit das Mietverhältnis wirksam beendet.