Wohnungseigentumsrecht: Bereicherungsanspruch bei eigenmächtiger Instandsetzung

BGB §§ 195, 199, 204, 684, 812; WEG §§ 10, 14, 16, 21, 27

  1. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
  2. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).
  3. Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband. (Leitsätze des Gerichts)

BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14 (LG Hamburg), BeckRS 2016, 01209

Sachverhalt

Die Klägerin ist seit dem Jahr 2005 Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verlangt von dieser Ersatz von Kosten der Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung und für den Austausch der Wohnungs(-eingangs-)türen.
Als die Beklagte im Jahre 2003 entstand, hatte die Wohnanlage einen erheblichen Sanierungsstau. In der Eigentümerversammlung vom 4. August 2004 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Sanierung der Anlage, jedoch mit einer Modifikation. Die dort vorgesehene Sanierung der Kellersohle sollte zunächst zurückgestellt werden, und es sollte abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Anlass hierfür waren die hohen Kosten, aber auch Zweifel an der Verantwortlichkeit der Gemeinschaft. Die Klägerin ließ die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung nach dem Erwerb mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 EUR sanieren. Außerdem ließ sie für weitere 3.475 EUR die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahme an den Kellerwänden nicht mehr passten. Sie verlangte von der Beklagten Ersatz, was die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung am 22. November 2007 ablehnten. Mit der am 14. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, "einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass an die Klägerin 17.605,99 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 23. November 2007 gezahlt werden." Am 23. Mai 2013 hat sie hilfsweise beantragt, die Beklagte zur Zahlung des genannten Betrags nebst Zinsen an sie zu verurteilen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Das Amtsgericht hat dem Hilfsantrag stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht auch diesen Antrag abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Hilfsantrag weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Rechtliche Wertung

Der BGH hat einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle i.H.v. 14.130,99 EUR verneint und einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Türen dem Grund nach bejaht.

Es bestehe kein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten aus Notgeschäftsführung. Nach § 21 Abs. 2 WEG sei zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentums unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, nicht aber Maßnahmen, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen. Diese Voraussetzungen liegen bei der Sanierung der Kellersohle nicht vor; die Maßnahmen dienten dazu, die Kellersohle dauerhaft zu sanieren und waren vom Notgeschäftsführungsrecht nicht gedeckt.

Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB scheide aus, da ein solcher Anspruch nur gegeben ist, wenn die Vornahme der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht. Daran fehle es vorliegend, da die Wohnungseigentümer beschlossen haben, die vorgenommene Maßnahme zurückzustellen und abzuwarten, ob sie ganz entbehrlich ist.

Es bestehe vorliegend auch kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers als Folge von Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums komme in Betracht, wenn die konkret durchgeführte Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen, wovon der BGH aus revisionsrechtlichen Gründen zugunsten der Klägerin ausging. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimme sich aber danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). Jedenfalls hätten die Wohnungseigentümer vorliegend keinen Beschluss über die Sanierung der Sohle getroffen; sie haben sich vielmehr mit dem Sanierungsbedarf auseinandergesetzt und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Wohnungseigentümer haben also insoweit keinen Beschluss gefasst, so dass nur diese als Schuldner - etwa eines auf Änderung des gefassten Beschlusses – in Betracht kamen, nicht aber die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Berufungsgericht habe ebenfalls zutreffend eine Haftung der Beklagten aus § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG verneint. § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG begründe aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, sondern eine Haftung im Innenverhältnis untereinander. Andernfalls hätten die Wohnungseigentümer Kosten für eine Maßnahme zu tragen, die sie nach der Beschlusslage der Gemeinschaft gerade nicht durchzuführen hat.

Es komme aber ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Erstattung der Kosten für die Innentüren in ihrer Wohnung aus § 14 Nr. 4 WEG in Betracht.

Gem. § 14 Nr. 4 WEG sei dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehöre auch die Verschlechterung des Sondereigentums. Da vorliegend die Wände durch die vorgenommenen Sanierungsarbeiten breiter geworden waren und die alten Türen nicht mehr passten, bestehe ein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Der Anspruch verjähre 3 Jahre nach Beendigung der Maßnahmen. Er werde jedoch – wie vorliegend - durch eine auf Feststellung des Anspruchs gerichtete Klage gehemmt.

Darüber hinaus bestehe ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für den Austausch der Wohnungseingangstür. Insoweit seien die Kosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu ersetzen gem. §§ 687 S. 1, 679 BGB bzw. §§ 684 S. 1, 812 BGB, da die alte Wohnungstüre wegen der Sanierung der Wände nicht mehr gepasst habe. Insoweit habe der Austausch der Türen dem mutmaßlichen Interesse der Wohnungseigentümer entsprochen.
Hinsichtlich der Ansprüche auf Ersatz der Kosten für die Innen- und Außentür sei die Sache allerdings nicht entscheidungsreif und ist deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.