Gewerbemietrecht: Mietzweck: Nutzung einer Spielhalle stört typischerweise nicht mehr als die Nutzung als Restaurant mit Kegelbahn und Aufenthaltsraum

WEG § 15

Es ist eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Zweckbestimmungsvereinbarung ausnahmsweise dann zulässig, wenn diese generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung (hier: Spielhalle statt Restaurant).

LG München I, Urteil vom 02.03.2015 - 1 S 5273/13 WEG, BeckRS 2015, 16857

Anmerkung von Wolf-Rüdiger Bub und Nicola Bernhard

Sachverhalt

Der Beklagte nutzt die Teileigentumseinheit Nr. 1 der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft zum Betrieb einer Spielhalle. Gem. Anlage II Ziff. 1 zur Teilungserklärung ist in der Einheit Nr. 1 der Betrieb eines „Restaurants mit Kegelbahnen und Aufenthaltsraum“ vorgesehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegen die Beklagte Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 1 geltend. Diesen Anspruch hatte die Klägerin mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.06.2011, dort TOP 8, an sich gezogen.

Das Amtsgericht hatte den Anspruch der Klägerin abgelehnt. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Rechtliche Wertung

Die Berufung der Klägerin ist in der Sache ohne Erfolg. Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch bestehe nicht. Die Nutzung der Einheit Nr. 1 zum Betrieb einer Spielhalle durch den Beklagten widerspreche zwar der in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung, wonach in der Einheit Nr. 1 der Betrieb eines „Restaurants mit Kegelbahnen und Aufenthaltsraum“ vorgesehen ist; die Wohnungseigentümer sind jedoch zur Duldung des an sich zweckbestimmungswidrigen Betriebs der Spielhalle durch den Beklagten verpflichtet, da sie einen Zuschnitt aufweist, der typischerweise nicht mehr stört als eine Restaurantnutzung.

Bei der in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S. von §§ 10 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG, welche die zulässige Nutzung der Teileigentumseinheit regelt.

Die Nutzung der Einheit Nr. 1 als Spielhalle entspreche auch nicht der Zweckbestimmung der Teilungserklärung. Der in der Teilungserklärung verwendete Begriff des „Restaurants“ legt nach objektiver Auslegung fest, dass die Teileigentumseinheit Nr. 1 als Betrieb des Gastgewerbes genutzt werden darf, der in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr vor Ort anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert. Demgegenüber wird eine Spielhalle dadurch charakterisiert, dass sie ihre Gewinne vorwiegend durch die entgeltliche Nutzung von Spielautomaten erzielt.

Die Wohnungseigentümer seien jedoch vorliegend zur Duldung des an sich zweckbestimmungswidrigen Betriebs der Spielhalle durch den Beklagten verpflichtet, da sie einen Zuschnitt aufweist, der typischerweise nicht mehr stört als eine Restaurantnutzung.

Dabei seien der Charakter der Wohnanlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Daran anknüpfend ist sodann nur zu prüfen, ob die daraus sich ergebende Situation generell, typischerweise geeignet ist, höhere Beeinträchtigungen auszulösen; dagegen sei regelmäßig nicht entscheidend, ob und in welchem Ausmaß dann solche Beeinträchtigungen tatsächlich eintreten.

Hierbei hat die von der Kammer durchgeführte Beweisaufnahme ergeben, dass die übrigen Eigentümer durch den Betrieb der Spielhallte vorliegend typischerweise nicht mehr belästigt werden als durch den Betrieb eines Restaurants. Maßgeblich erweise sich in diesem Zusammenhang vor allem die Feststellung, dass es sich vorliegend um einen in die Nachbarschaft integrierten Betrieb von überschaubarer Größe handelt, der vorwiegend Spieler aus der näheren Umgebung anzieht, und sich so von größeren Spielbetrieben, welche überregionale Kunden anziehen und eine größere Attraktivität sowohl für Spielsüchtige als auch für potentielle Straftäter aufweisen, von seinem Zuschnitt her erheblich unterscheidet.

Die durch den Beklagten betriebene Spielhalle führt dabei nach ihrem individuellen Zuschnitt und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Überzeugung der Kammer nicht zu einer Gefährdung der Bewohner durch eine erhöhte Kriminalität. Die Beweisaufnahme hat ferner keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass auf es Grund des Betriebs der Spielhalle zu einer nachvollziehbar erhöhten Kriminalitätsfurcht der Wohnungseigentümer kommt.

Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen gibt es unter Berücksichtigung des speziellen Zuschnitts der verfahrensgegenständlichen Spielhalle keinen Anlass für die Befürchtung, es könnte zu einer die Umwandlung der Umgebung des Spielhalle in ein „Vergnügungsviertel“ kommen.

Es finden sich in unmittelbarer Nähe der Spielhalle keine weiteren Vergnügungsstätten und es besteht nach den überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen, denen sich die Kammer anschließt, aus kriminologischer Sicht auch kein Anlass für die Besorgnis, dass es zur Ansiedlung weiterer Spielhallen oder sonstiger Vergnügungsstätten kommen wird.

Der Betrieb einer Spielhalle führt auch nicht zu einer wirtschaftlichen Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer in Form einer Wertminderung. Es sei bereits nicht ersichtlich, wie angesichts der Tatsache, dass sich der Verkehrswert der Anlage ohnehin nicht exakt ermitteln, sondern sich insoweit nur ein bestimmter Rahmen angeben lässt, durch ein Sachverständigengutachten die von der Klägerin angeführte Wertminderung in einer Größenordnung von 5 bis 10% belegt werden könnte.