Gewerbemietrecht: OLG Düsseldorf: Außerordentliche Kündigung wegen Blockade der einzigen Zufahrt zum Mietobjekt

Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen lang blockiert wird. (Leitsatz des Gerichts)

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2016 - I-24 U 59/15 (LG Kleve), BeckRS 2016, 17594

Die Parteien schlossen am 27.10.2009 einen bis zum 31.12.2020 befristeten Gewerberaummietvertrag über 1.000 qm Hallenfläche. Gemäß § 1 des Mietvertrags wurde das Mietobjekt zur Nutzung als Lackiererei und für die Lagerung entsprechenden handelsüblichen Gutes vermietet. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete i.H.v. 3.927 EUR zzgl. einer Vorauszahlung für die Nebenkosten i.H.v. 357 EUR.

Im März 2012 zahlte der beklagte Mieter nur 1.198,47 EUR, ab April 2012 stellte er die Mietzahlungen vollständig ein. Die Einstellung der Mietzahlung begründete der Beklagte damit, dass die klagende Vermieterin die Mieträume entgegen einer mündlichen Vereinbarung nicht in eine Autolackiererei umgebaut habe. Daraufhin ließ die Vermieterin das Hallentor und damit die Zufahrtsmöglichkeit zur vermieteten Gewerbehalle mithilfe eines LKW über einen mehrwöchigen Zeitraum versperren. Nach Ablauf einer mit Schreiben vom 12.07.2012 gesetzten Abhilfefrist, ließ der Mieter das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 06.08.2012 außerordentlich fristlos kündigen, woraufhin die Vermieterin eine Klage auf Zahlung von Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum März bis Dezember 2012 i.H.v. 41.641,53 EUR erhob. Das Landgericht gab der Klage in Bezug auf die Kaltmieten für den Zeitraum März bis 06.08.2012 i.H.v. 19.196,59 EUR statt und stellte auf die Widerklage des Mieters fest, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 06.08.2012 beendet worden sei. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung des Mieters vom 06.08.2012 beendet.

Die Kündigung sei gem. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Durch das längerfristige Blockieren des Hallentores wäre dem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Halle unmöglich gemacht worden, wodurch die Vermieterin wiederum ihre aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs nachhaltig verletzt hat. Dabei ist es als unstreitig zu behandeln, dass das Zugangshindernis zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung vom 06.08.2012 bereits mehrere Wochen andauerte, denn den entsprechenden Vortrag des Mieters hat die Vermieterin nicht substantiiert bestritten (§ 138 Abs. 2, 3 ZPO). Es mag im Übrigen auch dahinstehen, ob der Mieter noch in die Halle gelangen konnte. Der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck als Lackiererei sowie für die Lagerung entsprechenden handelsüblichen Gutes erfordere in jedem Fall auch eine Zufahrt zur Halle.

Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen könne dem Mieter somit eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Mietzeit nicht zugemutet werden. Die Vermieterin habe wegen des zwischenzeitlichen Eintritts der Abrechnungsreife für das Abrechnungsjahr 2012 zudem keinen Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum März bis 06.08.2012.